2017年全國兩會正在火熱進行，每年兩會上，房地產(chǎn)都是一個熱門話題。不過今年兩會傳遞出的“去庫存”、“調(diào)控”等政策似乎和去年并沒有區(qū)別。那么今年投資房地產(chǎn)和房地產(chǎn)股票又有哪些新的機會？

連日來證券時報記者采訪了多名專業(yè)人士，他們認為今年總體基調(diào)雖仍是“去庫存”，與去年無太大差別，但仍存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的機會，投資者可仔細“淘”，利用年、季報行情尋找低估值優(yōu)質(zhì)標的。

“調(diào)控”總基調(diào)未變

回顧國務院總理李克強所作的《政府工作報告》，有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息可以用10個關(guān)鍵詞概括，分別是：去庫存支持自住和進城人員購房需求、建立和完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制、加強房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控、棚戶區(qū)改造、深化戶籍制度改革、支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展、推動建筑業(yè)改革、推進海綿城市、深化農(nóng)村土地制度改革試點、維持貨幣的流動性基本穩(wěn)定等方面。

招商證券分析師趙可認為，報告所提到的“支持中小城市和特色鎮(zhèn)發(fā)展，推動一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設市，發(fā)揮城市群輻射帶動作用”的提法，為今年的亮點。因為中小城市和特色鎮(zhèn)并不是廣泛意義上的三四線崛起，而是對大都市圈的強化。

另外一項可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響的政策——房產(chǎn)稅的征收今年也沒戲了。十二屆全國人大五次會議大會發(fā)言人傅瑩表示，房地產(chǎn)稅法列入了本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒有提請人大常委會審議的安排。

早在去年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。隨后，官方又表態(tài)，支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新。為此，今年兩會前，市場一直預計今年兩會上可能會明確房地產(chǎn)稅相關(guān)的政策，作為給房價降溫的調(diào)控手段。但傅瑩的這一表態(tài)，意味著至少在今年不用再期待有房產(chǎn)稅了。

而在與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的個人信貸政策方面，3月10日，中國人民銀行行長周小川在回答記者提問時表態(tài)稱“今年的個人住房貸款會隨政策調(diào)整適當放慢。”

周小川說，個人房貸增長有利于居民買房，有利于三四線去庫存，但可能會導致一二線房價上升?？傮w來看，資金開放會帶來一系列的供給，不要簡單的看只是買房子，而是會傳遞到很長的產(chǎn)業(yè)鏈。預計今年住房貸款還會以總體比較快的發(fā)展，央行會適當平衡，隨著政策調(diào)整會適當放慢個人住房貸款的速度。

知名經(jīng)濟學家宋清輝認為，對全國房地產(chǎn)市場影響最大的其實是涉房信貸政策。適度放寬或者收緊涉房信貸政策有助于穩(wěn)定房市。當前，由于部分二線城市及多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場處于庫存積壓狀態(tài)中，有待資金對房地產(chǎn)市場進行配置，應適度放寬信貸政策。如果在這類城市收緊信貸政策的話，不僅不利于這些城市去庫存，更不利于當?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而一線城市和部分強二線城市房地產(chǎn)市場，由于人口凈流入原因?qū)е路績r整體上漲，因此需要收緊信貸，以防資源配置被嚴重扭曲。

一線城市投資機會還在

既然房地產(chǎn)政策未變，那今年還適合買房投資嗎？目前，從房地產(chǎn)市場銷售情況來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生的效應在各城市表現(xiàn)分化。盡管各券商的研究報告中對全國樓市的成交量數(shù)據(jù)有不同的監(jiān)測結(jié)果，但總體而言結(jié)論一致，即三線城市銷售火爆，一線城市樓市銷量明顯收縮。

中投證券在研報中統(tǒng)計，今年2月，一線城市的一手房成交面積同比下降15%；二線城市同比增長13%；三四線一手房的成交量則增長30%。如果剔除春節(jié)的因素，則一線城市的一手房成交量同比下跌38%，二線城市的一手房成交量同比下降了33%。

形成對比的是各線城市的土地市場的樓面價有所變化。光大證券的研報中透露，2017年2月，一線城市的樓面均價同比下降了69%，二三線城市則分別大漲，同比漲幅達130%和29%。

但也有研究人士對三線城市的這種成交量向好的持續(xù)性存疑。長江證券在3月2日發(fā)布《三線成交回升明顯，總體累計仍然下滑》的研究報告，提出，一方面，2016年3月份，本輪樓市啟動爆發(fā)式增長，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示商品房成交同比增速大幅上升至37.7%，因此，今年3月將面臨較大的基數(shù)劣勢。另一方面，成交表現(xiàn)較好的三線城市持續(xù)性存疑，由于三線城市受限購溢出、返鄉(xiāng)置業(yè)等短期因素影響比較明顯，春節(jié)過后持續(xù)性存疑，而且也面臨3月份高基數(shù)問題，因此不看好三線城市成交放量的持續(xù)性。

宋清輝認為，雖然市場反映一線城市中如深圳的樓市價格下跌，但一二線城市的房地產(chǎn)仍有投資機會。他說，一些城市房價之所以出現(xiàn)上漲，往往是因為這座城市的綜合能力在不斷增強，形成了較強的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，這便成為了吸引高水平人才、高端企業(yè)等各種資源不斷進入。由于中國經(jīng)濟發(fā)達的城市數(shù)量較少，在全局上出現(xiàn)了資源分配極不合理的情況，經(jīng)濟發(fā)達城市的人均擁有住房極少，但在三四線城市和中西部城市的人均住房擁有率較高。

宋清輝建議，希望政府能夠為三四線及以下城市引入高水平、高層次人才和中高端企業(yè)，一能推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展；二能夠消化掉當?shù)剡^剩房地產(chǎn)庫存；三能降低一二線城市住房市場的壓力。

可抓住年報季行情

而對于股市的房地產(chǎn)板塊類個股而言，因2017年對房地產(chǎn)政策仍將是趨緊的一年，多名房地產(chǎn)行業(yè)的分析人士認為，政策維持穩(wěn)中收緊意味著今年房地產(chǎn)板塊難以出現(xiàn)趨勢性行情。但投資者可以抓住年報行情。

中投證券認為，板塊短期或受再融資及房價持續(xù)上漲可能繼出臺調(diào)控政策影響難以有佳表現(xiàn)，年報公布期間注意2015-2016年量價齊升促進公司業(yè)績釋放的短期個股機會。長期需關(guān)注來自于中國城市群加速發(fā)展帶來行業(yè)區(qū)域性結(jié)構(gòu)機會，以及因此受益和增長的公司。還可關(guān)注行業(yè)優(yōu)勝劣汰下轉(zhuǎn)型謀變低估值機構(gòu)資產(chǎn)配置紅利類公司。

長江證券分析師蒲東均也認為，2017年房地產(chǎn)的政策依然收緊，基本面繼續(xù)向下，板塊難現(xiàn)趨勢性行情。但從板塊歷年復盤情況來看，在具有充足業(yè)績保障的年報季，地產(chǎn)大概率走出一波行情，且板塊相對PE越低，收益率相對越高。在2016年房企高業(yè)績以及當前板塊較低估值的情況下，建議緊抓年報季行情。

在宋清輝看來，今年的兩會政府工作報告其實就是房地產(chǎn)市場的新風向標，“穩(wěn)”也是房地產(chǎn)市場接下來的主基調(diào)，預計今年的房地產(chǎn)市場價格和成交量均會保持平穩(wěn)并健康發(fā)展。就資本市場而言，全國兩會有可能成為房地產(chǎn)板塊的催化劑，3月份投資者可以布局基本面堅實、估值較低的相關(guān)個股。