冷清—火爆—冷卻，兩年多時(shí)間，樓市經(jīng)歷了一次“打擺子”周期。要避免這樣的現(xiàn)象，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制十分關(guān)鍵。
中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平2月28日主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議。習(xí)近平指出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。
習(xí)近平指出，要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)均衡。
這也是近期內(nèi)中央再次提及房地產(chǎn)長效機(jī)制。2016年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
“短期主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)調(diào)控，長期主要體現(xiàn)在持有環(huán)節(jié)調(diào)控。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財(cái)經(jīng)分析，短期就是抑制房價(jià)持續(xù)暴漲，主要特征是限，包括限價(jià)、限購、限貸等交易環(huán)節(jié)調(diào)控。長期機(jī)制就是調(diào)整住房合理需求，恢復(fù)房子居住屬性在價(jià)格中的占比，主要特征就是持有環(huán)節(jié)調(diào)控，比如房地產(chǎn)稅的變化。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，要實(shí)現(xiàn)短期和長期的長效機(jī)制和制度性安排，其含義在于限購等政策要為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供更好的緩沖期，同時(shí)一些中長期政策的陸續(xù)出臺(tái)要能夠更好地維護(hù)短期政策的效應(yīng)。
“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”萬科總裁郁亮去年底接受《人民日報(bào)》專訪時(shí)說，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長效機(jī)制、增加有效供給。
其中，房地產(chǎn)稅是長效機(jī)制的一個(gè)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)稅討論多年，關(guān)注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點(diǎn)，但房地產(chǎn)稅推進(jìn)過程一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅推廣在技術(shù)方面不存在問題，主要障礙在于既得利益群體的阻撓。
2月23日，國務(wù)院新聞辦公室舉行房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華回答媒體關(guān)于房地產(chǎn)稅的問題時(shí)表示，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。
十八屆三中全會(huì)對于房地產(chǎn)稅的提法是：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動(dòng)環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。”2016年5月25日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康表示，十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項(xiàng)目。
賈康去年10月在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)說，房地產(chǎn)稅不是可以像定海神針一招決定全局，但是它是制度建設(shè)中的一個(gè)必選項(xiàng)，“稅不是萬能的，但該推進(jìn)的時(shí)候你不推進(jìn)就是萬萬不能的”。
當(dāng)然，長效機(jī)制并不只有房地產(chǎn)稅一項(xiàng)，還包括土地供應(yīng)、住房制度等多個(gè)方面。比如土地供應(yīng)制度改革，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。
在城市住房制度改革上，未來必須促進(jìn)房地產(chǎn)投資盈利模式轉(zhuǎn)變，由短線投機(jī)的方向引導(dǎo)到長線投資的合理方向，使經(jīng)營模式由單一的“只售不租”變?yōu)?ldquo;租售并舉”，這也是長效機(jī)制的一個(gè)重要方向。
“讓租賃成為住房的重要部分，然后將投資需求引導(dǎo)到避免短期炒房而是長期出租上，這是長效機(jī)制的一個(gè)重要內(nèi)容。”張大偉說。
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