換房需看清行情避免“踏空”

是“賣一買一”還是“買一賣一”要看情況 葉小姐一步行錯損失80萬

像陳女士這種情況，到底如何實(shí)現(xiàn)換房夢想呢？到底是“賣一買一”，還是“買一賣一”呢？這個(gè)順序大有學(xué)問。

案例

陳女士一家三口現(xiàn)在住在一套小兩房，接下來陳女士打算再生一個(gè)孩子，三口之家變四口之家，小兩房顯然不夠住了，再加上想著若懷孕后置換一套面積大一些的電梯樓單位更合適。但是陳女士手上的資金有限，只有100萬元的閑余資金，再加上供樓壓力和生活開支壓力，陳女士覺得自己和老公供兩套房壓力特別大，打算賣掉自住的小兩房，置換一套三房或四房。那么，像陳女士這種情況，到底如何實(shí)現(xiàn)換房夢想呢？到底是“賣一買一”，還是“買一賣一”呢？這個(gè)順序大有學(xué)問。

個(gè)案分析：

“賣一買一”資金更充裕

陳女士現(xiàn)在居住的小兩房單位，市價(jià)約96.5萬元，目前還欠銀行20萬元，也就是說先賣掉這套房再買房的話，陳女士手上的買房資金有76.5萬元+100萬元=176.5萬元。這時(shí)，陳女士再去買一套360萬元左右的電梯三房。按現(xiàn)行房貸政策，賣掉舊居后，陳女士就算是首次置業(yè)，可獲得8.5折利率優(yōu)惠，首套房首付只需三成。假設(shè)陳女士購買這套360萬元的三房，首付108萬元，向銀行貸款252萬元，供20年，月供15497元左右，總利息支出約119.94萬元。陳女士手上還有68.5萬元可用于其他方面的投資。

再看陳女士賣房過程中產(chǎn)生的費(fèi)用。由于還沒有買房，所以陳女士賣掉的房是唯一普通住房，證滿5年，那么，陳女士可免增值稅和個(gè)人所得稅。也就是說，陳女士先賣房的話，所出售的物業(yè)因證滿5年且唯一，稅費(fèi)支出較少，在現(xiàn)行業(yè)主實(shí)收的市況下，對買家的吸引力相對更高一些。

“買一賣一”首付壓力大

假如陳女士先買一套房，再賣掉手上這套房的話，首先要解決的是首付問題，也就是說陳女士必須要找親戚朋友湊夠首付。先買一套房，陳女士算是二次置業(yè)，貸款利率要上浮1.1倍。貸款20年，陳女士首付必須湊足252萬元（假設(shè)陳女士向親戚借款152萬元湊首付），第二套房月供7362元，總利息支出68.69萬元。

然后，陳女士再賣掉手上這套房，這時(shí)，陳女士仍可免增值稅（證滿2年可免），但要繳納個(gè)人所得稅（雖然證滿5年，但因?yàn)椴皇顷惻课ㄒ蛔》浚员仨毎凑?%征收個(gè)人所得稅）。假設(shè)稅費(fèi)全部由買家支付，陳女士雖無需支付，但對買家的吸引力較其他免繳增值稅和個(gè)稅的房源要低一些。

這時(shí)，陳女士手上資金為：96.5萬元（賣房所得款項(xiàng)）-20萬元（首套房欠銀行錢）=76.5萬元。陳女士先償還買第二套房借親戚朋友的錢，尚欠：152萬元-76.5萬元=75.5萬元。

提醒：“賣一買一”小心唔見好多籮谷

對換房族而言，“賣一買一”可令自己手頭的資金更充裕，像陳女士那樣不需要向親戚朋友借錢，就可以實(shí)現(xiàn)換房的夢想，換房后手上還有閑余資金68.5萬元，可作其他投資。而“買一賣一”時(shí)，換房后陳女士還需繼續(xù)償還向親戚朋友借錢買房的75.5萬元。顯然，若手上資金不算太充裕，又不想問親戚朋友借錢，選“賣一買一”的方式相對較為合適。

合富置業(yè)專業(yè)人士建議，換房除了考慮首付、利息等因素外，也需留意出售舊居與購置新居之間的時(shí)間差，尤其在房價(jià)波動較大的時(shí)期，選擇“賣一買一”方式，則需留意“賣一買一”之間的時(shí)間差，最好能額外預(yù)留一筆備用資金以備不時(shí)之需。如若出售舊居后，才發(fā)現(xiàn)沒有足夠的資金換房時(shí)，這筆備用資金就可派上用場。當(dāng)然，如果手上資金充足，在房價(jià)波動較明顯的時(shí)期，則可以優(yōu)先考慮“買一賣一”，先購置好新居，然后再出售舊居套現(xiàn)。

在這點(diǎn)上，市民葉小姐可謂是個(gè)典型的吃虧者。春節(jié)前，一心想換房的葉小姐，在沒有完全了解市場行情的情況下，就片面聽信了一中介的建議，把自住的萬科金域藍(lán)灣一套95平方米的單位以295萬元的總價(jià)放了盤，同時(shí)，信心滿滿地以為，把賣房所得加上自己手頭的25萬現(xiàn)金，就可在富力現(xiàn)代廣場買一套110平方米的單位。

哪曾想放盤不到兩周就找到買家，并迅速簽訂買賣協(xié)議，可是計(jì)劃要買的單位卻尋不到蹤影，當(dāng)時(shí)中介信誓旦旦地承諾說年后就會有大批房源放出，可葉小姐直到目前卻依然找不到合適的房源，要么是面積偏小，要么是總價(jià)高出一大截。

慌忙之下，葉小姐四處看房，荔灣、海珠，基本上大型小區(qū)都看遍了。此刻她才發(fā)現(xiàn)，自己原來賣出去的單位比目前市場標(biāo)價(jià)便宜了足足50萬，而想在富力現(xiàn)代廣場買110平方米單位，目前市場價(jià)都在350萬以上。粗略一算，這樣“賣一買一”，等于是虧了80多萬。葉小姐無奈地說：“這次小屋換大屋，真系唔見了好多籮谷。”

葉小姐懊惱地說：“此刻，我也只能怨自己沒眼光了，在沒充分了解市場行情的前提下，就盲目聽信了中介的建議。假如現(xiàn)在自己撻訂，就要按買賣合同賠買家房價(jià)款10%，即要賠償近30萬元。而且這樣違背合同，自己都覺得理虧，畢竟買家也很無辜。而且買家也是善良之人，體會到我賣的是唯一住房，因此愿意不收租金讓我免費(fèi)住到年末才交樓。這兩天，我已經(jīng)把買房的目標(biāo)鎖定在濱江東一帶，畢竟，這一區(qū)的樓齡相對要長一些，總價(jià)控制在320萬元以內(nèi)也還有些選擇，希望還能買到心儀的單位。賣房賺少了，買房買貴了，只能當(dāng)自己交了一大筆學(xué)費(fèi)吧。”

針對葉小姐的個(gè)案，有資深中介人士就建議，即使是“賣一買一”，業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真了解當(dāng)下的市場行情，并計(jì)算好交易時(shí)間，不應(yīng)該在賣出房屋的同時(shí)，讓自己買入的機(jī)會“踏空”，除非你有絕對的把握是在高點(diǎn)賣出，然后在低點(diǎn)買入。否則，在當(dāng)下市場貨源偏少、價(jià)格堅(jiān)挺的市場行情下，一出一進(jìn)，分分鐘損失過百萬也不足為奇。