不可置否，調(diào)控大年2016年，在中國(guó)樓市史冊(cè)上留下了濃墨重彩的一頁(yè)。

2017年2月23日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住建部”）舉辦新聞發(fā)布會(huì)，部長(zhǎng)陳政高和副部長(zhǎng)陸克華就房地產(chǎn)情況答記者問(wèn)。

他們曬出去年樓市成績(jī)單—2016年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為13.7億平方米，同比增長(zhǎng)22.4％；銷(xiāo)售金額為9.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.1％，量?jī)r(jià)齊升。

這一年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積雙雙登上歷史高峰。事實(shí)上，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑此前披露的數(shù)據(jù)，這張成績(jī)單考分更甚—2016年前11月，全國(guó)商品房成交額就創(chuàng)出了逾10萬(wàn)億元的歷史天量；銷(xiāo)售面積１３．５８億平方米，刷新了2013年全年１３億平方米歷史紀(jì)錄。

驚喜之余不乏隱憂。亢奮的市場(chǎng)情緒早已引起了監(jiān)管層的高度警覺(jué)，一張調(diào)控大網(wǎng)從去年年初就已迅速鋪開(kāi)。時(shí)至今日，國(guó)內(nèi)樓市“緊箍咒”仍有越念越緊之勢(shì)。

長(zhǎng)效機(jī)制成為今年樓市發(fā)展的重要目標(biāo)和落腳點(diǎn)。在“改革深化年”2017年，如何消滅樓市“內(nèi)火”，解決市場(chǎng)積弊及對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的掣肘？如何在穩(wěn)增長(zhǎng)前提下推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立？房產(chǎn)稅呼聲漸行漸近背后需要怎樣一場(chǎng)嬗變？

大家仍在等待那張清晰的框架、路線和時(shí)間表。

樓市企穩(wěn)

2016 年伊始，在“去庫(kù)存”“加杠桿”等利好政策下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)量、房?jī)r(jià)、新開(kāi)工等多項(xiàng)主要指標(biāo)達(dá)到了近年來(lái)同期高位。去年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增速連續(xù)三個(gè)月達(dá)到５０％以上的歷史高點(diǎn)。

調(diào)控組合拳由此紛至沓來(lái)。

最早收緊政策的地區(qū)包括上海、深圳以及2016年的房?jī)r(jià)上漲“四小龍”（蘇州、合肥、廈門(mén)、南京），尤其以滬深兩地的 “3.25”新政內(nèi)容最為嚴(yán)厲。

北京去年9月30日推出的“京八條”，拉開(kāi)了年內(nèi)最強(qiáng)調(diào)控的序幕。隨后，上海、深圳等陸續(xù)推出升級(jí)措施，并蔓延到全國(guó)逾20個(gè)城市。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)重啟“限購(gòu)令”的主要城市達(dá)到22個(gè)，雖然規(guī)模不及2011年期間的40余個(gè)城市范圍，但無(wú)論是政策收緊力度，還是執(zhí)行嚴(yán)厲程度，均較以往有過(guò)之而無(wú)不及。

這２２個(gè)城市的市場(chǎng)規(guī)模對(duì)全國(guó)影響力不容小覷。一線城市中，上海、深圳非戶(hù)籍人士的限購(gòu)年限延長(zhǎng)至5年，與北京一致為全國(guó)最嚴(yán)。此外，各地針對(duì)首付比例都作出不同程度上調(diào)，蘇州、南京部分情況下首付比例甚至高達(dá)８０％，上海更是將首套房的首付比例以及二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都升級(jí)為史上最嚴(yán)。

鄭州、武漢等地房管局在2016年12月連夜發(fā)文，讓樓市限購(gòu)再度升級(jí)，范圍擴(kuò)容。

去年至今開(kāi)啟的第四輪密集調(diào)控，在雞年春節(jié)剛過(guò)就開(kāi)始施展威力—北京再次收緊信貸政策，除全面、嚴(yán)格落實(shí)房貸利率折扣最高九折外，還將二套房商業(yè)貸款最長(zhǎng)期限縮至25年；隨后，天津、深圳、廣州等地銀行陸續(xù)收緊信貸政策，將商貸利率最高折扣限定在九折。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年9月30日至今，國(guó)內(nèi)已陸續(xù)出臺(tái)各種房地產(chǎn)新政接近80次。

除了限購(gòu)、限貸等手段外，源頭土地市場(chǎng)亦在調(diào)控之列。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，繼北京執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”之后，天津也開(kāi)始加入這一行列，報(bào)價(jià)達(dá)到上限之后“拼自持面積”；廣州、深圳等多個(gè)城市也在土地出讓當(dāng)中實(shí)施限價(jià)；而杭州、鄭州等地則是對(duì)于溢價(jià)率進(jìn)行限制。

這一系列調(diào)控組合拳可謂多角度發(fā)力，中介、媒體等相關(guān)環(huán)節(jié)無(wú)不面臨不同程度的檢查整改行動(dòng)。住建部副部長(zhǎng)陸克華就介紹稱(chēng)，2016年住建部會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)存在違法違規(guī)行為的508個(gè)在售樓盤(pán)項(xiàng)目和９８４個(gè)中介機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行了處罰。

一路高歌的樓市從去年10月開(kāi)始放慢了腳步，影響范圍輻射到全國(guó)，而非單單受調(diào)控城市。比如，去年第四季度起，全國(guó)樓市已在調(diào)控大潮中應(yīng)聲回落，其中開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、新開(kāi)工等關(guān)鍵指標(biāo)在沖高后調(diào)頭直下。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年１月，一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢(shì)總體平穩(wěn)。

“經(jīng)過(guò)共同努力，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果。”住建部部長(zhǎng)陳政高預(yù)計(jì)，今年一季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)趨于穩(wěn)定。

長(zhǎng)效機(jī)制與民間“藥方”

交通銀行（6.260， －0.02， －0.32％）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，決策層“抑泡沫、控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”的態(tài)度堅(jiān)決?？紤]已出政策的后續(xù)效力邊際會(huì)衰減，預(yù)計(jì)政策有深化、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。

事實(shí)上，去年年底一周內(nèi)的兩次中央表態(tài)，已為2017年樓市定調(diào)—強(qiáng)調(diào)“抑制房地產(chǎn)泡沫”與強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”共為主基調(diào)。

重新梳理和設(shè)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)的基本制度，正成為有關(guān)部門(mén)工作的“重中之重”，即綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。目的在于，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

“我國(guó)的住房制度設(shè)計(jì)一直在探索，試圖在‘高度福利化’與‘高度市場(chǎng)化’之間找到平衡點(diǎn)，”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融中心主任尹中立撰文指出，加快建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，是扭轉(zhuǎn)多年來(lái)形成的以房地產(chǎn)為支柱的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式之舉。

尹中立相信，在國(guó)內(nèi)住房制度變革史中，長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)是個(gè)里程碑和轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

早在2013年，長(zhǎng)效機(jī)制的探討就已進(jìn)入公眾視野。如2013年國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心曾召開(kāi)過(guò)一場(chǎng)名為“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì)，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)有實(shí)力的科研機(jī)構(gòu)，但最后因難度頗大而擱置；2014年發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－２０２０年）》，也曾提過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制；２０１５年４月30日的中央政治局會(huì)議上，提出“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，但隨后均未見(jiàn)有實(shí)質(zhì)落地。

“我國(guó)現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的條件。”陳政高提到三點(diǎn)，其一，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議做出的決策部署，為制定上述機(jī)制指明方向并提供根本遵循；其二，有廣大人民群眾的支持；其三，有一定的工作基礎(chǔ)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)已有的法律、法規(guī)、體制、機(jī)制及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等。

但這項(xiàng)艱巨、棘手、龐大的任務(wù)，并不可一蹴而就。

房地產(chǎn)健康發(fā)展的考核維度太多、影響鏈條太長(zhǎng)、機(jī)理太復(fù)雜，因此給出長(zhǎng)效機(jī)制的具體內(nèi)容也比較困難。如何建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，外界至今仍難看到清晰的框架、路線和時(shí)間表。

從大框架來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)呈“三足鼎立”態(tài)勢(shì)，包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅和穩(wěn)定住房消費(fèi)政策，但前兩者進(jìn)展緩慢，影響長(zhǎng)效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果。

“牽一發(fā)而動(dòng)全身，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制茲事體大，涉及地方政府土地財(cái)政、土地改革、中央和地方財(cái)權(quán)事權(quán)劃分等諸多方面，要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，”時(shí)代周報(bào)記者所接觸到的專(zhuān)家解讀，無(wú)不點(diǎn)出，“長(zhǎng)效機(jī)制并非只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)打轉(zhuǎn)，而是要進(jìn)行全方位的改革。而每一個(gè)方面何時(shí)推出、具體內(nèi)容、執(zhí)行路徑、短期選擇等又有很大不確定性，甚至相互牽制或阻力重重。”

他們給出的民間“藥方”各有所指。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛建議，開(kāi)征房產(chǎn)稅和實(shí)施炒房重稅制度，建立支持“住”和抑制“炒”的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制；改革并建立公共財(cái)政新體制，形成中央對(duì)地方公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施的財(cái)政投入與人口流動(dòng)正掛鉤，與城市行政級(jí)別及財(cái)政收入倒掛鉤的機(jī)制；健全政府市場(chǎng)管理和內(nèi)部管理行政制度，構(gòu)建政府的運(yùn)行機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；加快出臺(tái)“住房法”“住房租賃法”和“房產(chǎn)稅法”，構(gòu)建支持“住”強(qiáng)保護(hù)和抑制“炒”硬約束的法律機(jī)制。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉則認(rèn)為，基于樓市與地方政府行為和財(cái)政金融關(guān)系之復(fù)雜、利益關(guān)系之深遠(yuǎn)，應(yīng)當(dāng)要把革新土地財(cái)政作為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的“牛鼻子”。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不可能畢其功于一役，決策層短期內(nèi)將穩(wěn)住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，以時(shí)間換空間，”蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍稱(chēng)，即以居民收入增長(zhǎng)逐漸消化房?jī)r(jià)泡沫，漸次推進(jìn)上述相關(guān)改革和立法，最終建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

“什么時(shí)機(jī)出臺(tái)、分幾年落實(shí)推進(jìn)都需要思考。”國(guó)務(wù)院參事夏斌強(qiáng)調(diào)，要預(yù)防政策變成口號(hào)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有了初步頂層設(shè)計(jì)之后，再配合具體措施出臺(tái)，才有希望以逐步糾錯(cuò)的方式來(lái)扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)形成的以資產(chǎn)市場(chǎng)為主的波動(dòng)局面。

房產(chǎn)稅不搞突然襲擊

房產(chǎn)稅話題永遠(yuǎn)不缺聽(tīng)眾。

“房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。”陸克華在新聞發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，有關(guān)部門(mén)正在按照中央要求開(kāi)展工作。

此前不久，國(guó)務(wù)院《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)實(shí)施，并明確提到“支持各地區(qū)在房產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。再加上全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿日前的“房地產(chǎn)稅法正在制定工作之中，關(guān)鍵是要選準(zhǔn)出臺(tái)的窗口”的表態(tài)，引爆了市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅的猜測(cè)。

作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要制度基石，房產(chǎn)稅何時(shí)落地，怎么開(kāi)征，稅率幾何等問(wèn)題牽動(dòng)各方神經(jīng)。

“然而，從今年中央經(jīng)濟(jì)工作部署、重大立法改革程序和基礎(chǔ)性配套條件來(lái)看，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性微乎其微。”黃志龍撰文指出，長(zhǎng)效機(jī)制還正在“研究”，房產(chǎn)稅的落地實(shí)施需要以完成財(cái)政體制、土地改革等作為支撐。

從中央明確的財(cái)稅體制改革路線圖看，“推動(dòng)中央與地方財(cái)政、事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革”，“加快制定中央和地方收入劃分總體方案”，“抓緊提出健全地方稅體系方案”這三項(xiàng)改革任務(wù)是依次遞進(jìn)的關(guān)系，只有中央與地方權(quán)責(zé)厘清后，房產(chǎn)稅才有落地空間。不出意外，房產(chǎn)稅將是地方稅的主體稅種。

其次，房產(chǎn)稅作為事關(guān)全局的重大改革，將面臨漫長(zhǎng)立法過(guò)程。

2013年，官方正式提出“加快房產(chǎn)稅立法步伐”。2015年召開(kāi)的第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中，房產(chǎn)稅法被列入了第一類(lèi)項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)稅已經(jīng)列入本屆人大的一類(lèi)立法規(guī)劃，但這并不意味著本屆人大任期完成之前將完成立法。黃志龍指出，從我國(guó)重大立法過(guò)程看，由于決策層、學(xué)界、企業(yè)和民眾難以達(dá)成共識(shí)，許多立法十年也磨不成一劍，立法規(guī)劃在任期內(nèi)未完成的不在少數(shù)。

例如，《反壟斷法》在草案形成12年之后，才正式進(jìn)入全國(guó)人大常委會(huì)的立法程序；《民法典》列入立法規(guī)劃數(shù)十年，至今遙遙無(wú)期。房地產(chǎn)稅涉及的利益太復(fù)雜，尤其是事關(guān)普通民眾的核心經(jīng)濟(jì)利益，迄今為止仍沒(méi)有廣泛共識(shí)，更妄談相對(duì)成熟的改革方案或者房地產(chǎn)稅立法草案。

此外，當(dāng)前開(kāi)征房地產(chǎn)稅還缺乏數(shù)個(gè)基礎(chǔ)性配套條件。

中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施正文透露，長(zhǎng)期以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度不統(tǒng)一以及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性復(fù)雜等因素，為房地產(chǎn)稅全面推開(kāi)帶來(lái)了較大阻礙。

據(jù)了解，全國(guó)共約有30多種產(chǎn)權(quán)屬性，其中僅北京各類(lèi)產(chǎn)權(quán)屬性的住房至少有十七八種，如商品房除一般住宅外，還包括外銷(xiāo)和內(nèi)銷(xiāo)房，兩限房（限價(jià)格、限套型）、自住型商品房等；政府部門(mén)公共住房包括房改房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房、使用權(quán)公房等；保障性住房有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、安置房，等等。

不同產(chǎn)權(quán)屬性的房產(chǎn)交易限制條件、稅收、增值收益分配機(jī)制等差異巨大，要制定相對(duì)公平的稅率難度較大。此外，這些不同產(chǎn)權(quán)屬性的房產(chǎn)登記體系相互分割。

這個(gè)難題何時(shí)才能解決？

國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記局給出的時(shí)間表是，從2014年開(kāi)始，力爭(zhēng)４年左右時(shí)間建立有效運(yùn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

“2017年將大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的接入，全國(guó)335個(gè)地市州盟和2854個(gè)縣市區(qū)旗要全部接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)，80％以上的市縣要完成存量數(shù)據(jù)整合入庫(kù)，并向省和部匯交數(shù)據(jù)。”國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華此前表示。

只有房地產(chǎn)稅立法和不動(dòng)產(chǎn)登記全部順利完成，房地產(chǎn)稅才有可能真正全面落地，從目前的信息看，兩者同時(shí)在2017年完成的可能性并不大。

尹中卿明確表示，房地產(chǎn)稅不會(huì)搞“突然襲擊”。面對(duì)社會(huì)和民眾的關(guān)注和疑問(wèn)，尹的上述表態(tài)恰好給人以積極正面的預(yù)期。