上海“類住宅”調(diào)控的閘門越擰越緊。
繼暫停百余商住項(xiàng)目網(wǎng)簽之后，近日上海市商住項(xiàng)目的新政實(shí)錘落在了閔行區(qū)。日前，滬上一份《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》引起業(yè)界廣泛關(guān)注。
根據(jù)文件內(nèi)容，閔行區(qū)已經(jīng)成立“‘類住宅’專項(xiàng)整治工作組”，對轄區(qū)內(nèi)27個(gè)疑似“類住宅”項(xiàng)目，從項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、驗(yàn)收各環(huán)節(jié)進(jìn)行分類整治，并制定了具體整改細(xì)則。
連日來，《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪文件中重點(diǎn)提及的閔行區(qū)浦江意優(yōu)商務(wù)廣場和綠地峰尚匯等多個(gè)“類住宅”項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目銷售中心已關(guān)閉。其中，綠地峰尚匯去年10月交房后，部分業(yè)主已裝修入住，卻被告知項(xiàng)目需要整改，拆除具有居住功能的插層、隔墻、上下水和燃?xì)夤芫€等設(shè)施，恢復(fù)商辦用途，對此，該項(xiàng)目業(yè)主組織起維權(quán)。
針對上述情況，記者致電致函浦江意優(yōu)商務(wù)廣場項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)復(fù)地集團(tuán)、綠地峰尚匯開發(fā)企業(yè)綠地等方面進(jìn)行采訪求證。截至發(fā)稿，暫未收到綠地方面回復(fù)，復(fù)地方面回復(fù)稱針對近期上海治理類住宅產(chǎn)品，復(fù)地上海相關(guān)項(xiàng)目尚處方案階段，未來將以辦公業(yè)態(tài)銷售。
營銷中心閉門謝客 部分房企項(xiàng)目面臨整改
上述方案稱，在前期摸排研判基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對已銷售已驗(yàn)收未入住以及已銷售未竣工項(xiàng)目中開發(fā)商的違規(guī)違法行為進(jìn)行調(diào)查取證，包括浦江意優(yōu)商務(wù)廣場、浦江峰尚匯、五井嘉怡水岸、華漕國貿(mào)天地城等7個(gè)“類住宅”項(xiàng)目在列。
對此，記者對上述典型項(xiàng)目進(jìn)行了走訪，2月21日上午，記者走訪文件中提及的閔行區(qū)浦江意優(yōu)商務(wù)廣場樓盤發(fā)現(xiàn)，售樓中心大門緊閉。
“營銷中心已經(jīng)關(guān)了，聽說房屋里面的管道要全部拆除。”項(xiàng)目保安人員告訴記者。而項(xiàng)目物業(yè)管理人員則表示，目前尚未接到相關(guān)整改通知，如有整改消息會(huì)立刻通知業(yè)主。
記者在現(xiàn)場看到，浦江意優(yōu)商務(wù)廣場門前放置了一頂“民政救災(zāi)”帳篷，幾名特勤人員在輪流值守。特勤人員告訴記者，他們剛過來幾天，“原本有住戶要裝修，現(xiàn)在不讓裝修了”。
針對項(xiàng)目整改問題，記者多次聯(lián)系復(fù)地方面進(jìn)行采訪，2月23日，復(fù)地方面回函表示，經(jīng)了解，上海浦江意優(yōu)商務(wù)廣場項(xiàng)目并非復(fù)地直接操盤項(xiàng)目，具體情況可向項(xiàng)目實(shí)際操盤企業(yè)上海驛優(yōu)實(shí)業(yè)有限公司了解。截至發(fā)稿，上海驛優(yōu)實(shí)業(yè)有限公司并未予以回應(yīng)。
2月21日下午，記者來到在整改名單之列的綠地峰尚匯大樓門口，發(fā)現(xiàn)也有幾名特勤人員駐守。大樓內(nèi)三十多名房屋面臨被整改的業(yè)主正聚在一起開會(huì)。而入口處的玻璃上，則貼著一則由欣周項(xiàng)目綠地峰尚匯物業(yè)管理處發(fā)布的通知：“接浦江鎮(zhèn)市容整管部門通知，綠地峰尚匯樓盤室內(nèi)裝修施工暫停。綠地開發(fā)商正積極與有關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)。具體開工時(shí)間再及時(shí)告知”。
綠地峰尚匯業(yè)主吳欣（化名）向記者反映稱，購房合同中開發(fā)商承諾的交房時(shí)間為2016年6月30日，但由于綠地的項(xiàng)目收購問題延遲到10月30日，項(xiàng)目500多位住戶中，有400余戶在10月30日左右拿到住房鑰匙，并陸續(xù)開始裝修入住。
然而，春節(jié)后，業(yè)主們卻意外收到了房子因?yàn)檫`規(guī)而需要整改的通知。記者注意到，項(xiàng)目外張貼著來自上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局等多個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《“類住宅”專項(xiàng)整治聯(lián)合告知書》，要求其接到告知書15日內(nèi)自行整改至規(guī)劃許可核準(zhǔn)的方案，恢復(fù)商辦用途，拆除具有居住功能的插層、隔墻、上下水和燃?xì)夤芫€等設(shè)施。
“綠地當(dāng)時(shí)賣給我們時(shí)就說的是商住兩用，兩套樣板間也全都是居家樣式。”另一位業(yè)主孫亮（化名）給記者展示了開發(fā)商承諾具體改造標(biāo)準(zhǔn)的《補(bǔ)充協(xié)議》：增設(shè)上下水管線管井；增設(shè)成品煙道；增設(shè)天然氣入戶；增設(shè)剛夾層樓板；取消樓道間水井并檢修門。
對此，業(yè)主自發(fā)集合到綠地峰尚匯小區(qū)售樓處共同寫了訴求書，打出“買房不讓裝修，回家限制進(jìn)出，懇請政府做主”的橫幅。
對于業(yè)主反映的情況，截至發(fā)稿，綠地方面并未給予回應(yīng)。
商住緊箍咒 部分項(xiàng)目入市計(jì)劃被打亂
2016年全年，上海土地市場賣出的87宗土地中，商辦地為49宗，1441億元賣地收入中，商辦地貢獻(xiàn)了372億元。去年以來，在住宅市場的多輪調(diào)控之下，不在限購限貸范圍的“類住宅”產(chǎn)品，被開發(fā)商主推，成交量也開始走高。
然而隨著1月初上海叫停百余商住類住宅項(xiàng)目之后，類住宅監(jiān)管閘門也越擰越緊。
事實(shí)上，“類住宅”的地塊性質(zhì)并非宅地，而是開發(fā)商在商辦屬性的土地上建造的有居住功能的“擦邊球”產(chǎn)品，其產(chǎn)權(quán)多為40、50年，房間內(nèi)通常不允許通煤氣，水電非民用標(biāo)準(zhǔn)，按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)。
日前上海市市長應(yīng)勇此前也在公開場合表示，“類住宅”項(xiàng)目在土地性質(zhì)、使用年限、水電氣配套和使用價(jià)格、居住人員落戶和子女就學(xué)以及房屋交易的稅率等方面，都和普通商品住宅有明顯的區(qū)別?，F(xiàn)在一些“類住宅”的亂象，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序，間接抬高了工業(yè)用地和其他商業(yè)用地的價(jià)格，對這一類問題必須予以清理整頓和規(guī)范。
據(jù)了解，此次閔行區(qū)政府的整改方案將物業(yè)分為三種，即“已銷售已驗(yàn)收未入住”“已銷售未竣工驗(yàn)收”和“在建未預(yù)售未驗(yàn)收”。在2月15日之前，政府集中約談開發(fā)商，責(zé)令其15日內(nèi)自行整改至規(guī)劃許可核準(zhǔn)的方案，恢復(fù)商辦用途原狀。
對于15個(gè)未入住項(xiàng)目，方案要求：由開發(fā)商自行組織整改，拆除用于居住功能的插層、隔墻、上下水和煤氣管線等規(guī)劃方案之外的內(nèi)容。15日整改到期后，進(jìn)行驗(yàn)收。方案還要求，開發(fā)商要以書面材料形式告知業(yè)主不能用于居住。
由此，上海多個(gè)具備住宅屬性的商住項(xiàng)目的入市計(jì)劃或?qū)R淺。部分項(xiàng)目的營銷中心已經(jīng)閉門謝客。
對此，復(fù)地方面則在采訪回函中表示，針對近期上海治理類住宅產(chǎn)品，復(fù)地上海相關(guān)項(xiàng)目尚處方案階段，未來將以辦公業(yè)態(tài)銷售。
2月22日，記者就相關(guān)整改問題致電閔行區(qū)房管局。閔行區(qū)房管局信訪辦相關(guān)負(fù)責(zé)人員告訴記者，近日網(wǎng)上流傳的《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》系由上海市房管局制定，閔行區(qū)僅為試點(diǎn)區(qū)。
該負(fù)責(zé)人表示，后續(xù)的整改措施由上海市房管局相關(guān)部門決定，“這個(gè)事情也不是我們一個(gè)部門在做，我們只是在牽頭”。對于此次拆遷的力度，該負(fù)責(zé)人稱，公告上已經(jīng)表明拆遷問題由開發(fā)商自行解決，政府部門會(huì)根據(jù)公示的重點(diǎn)整改單位的名單進(jìn)行檢查。對于是否拆遷的問題，該負(fù)責(zé)人態(tài)度非常肯定，“紅頭文件上已經(jīng)明確公布，該拆的肯定會(huì)拆的。業(yè)主的問題只能跟開發(fā)商溝通或通過司法途徑解決”。
商住去化周期將拉長 寶龍等多家房企或受影響
同策咨詢研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，上海存量面積雖然僅有733萬平方米，但市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米，甚至更低。單周的平均交易量已經(jīng)降低至10萬平方米/周，這個(gè)量是2014年年中上海樓市調(diào)整期的交易量。
同時(shí)，上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個(gè)月左右回升到目前的11~12個(gè)月左右。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，隨著交易量持續(xù)走低與預(yù)售許可證加快審批，今年6月份左右，上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個(gè)月以上。
“上海這次‘類住宅’的整治行動(dòng)，主要是防止住宅地產(chǎn)調(diào)控政策的‘側(cè)漏’，真正掌控調(diào)控的效果和數(shù)據(jù)分析的權(quán)威性和準(zhǔn)確性。”上海思董產(chǎn)業(yè)投資總經(jīng)理王忠教提到，“全國住宅市場的調(diào)控基調(diào)都是‘用來住的’，而類住宅產(chǎn)品的投資投機(jī)屬性明顯，不符合當(dāng)前的政策。”
同時(shí)，記者查詢發(fā)現(xiàn)，根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上海房企中有13家房企的商辦類銷售金額占其整體銷售金額的一半以上，最高占比達(dá)96%。其中包括上海昊川置業(yè)有限公司、寶龍地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、富力地產(chǎn)、卓越置業(yè)等。對上述企業(yè)而言，類住宅的嚴(yán)查和整治，對企業(yè)帶來的影響不言而喻。
“上海的商住房可能會(huì)迎來退房潮。”上海一家開發(fā)商負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示。
多位受訪人士表示，包括上海在內(nèi)的各地類住宅政策的出臺在于防止住宅調(diào)控后房企將目標(biāo)轉(zhuǎn)向類住宅市場，進(jìn)一步推升商辦用地價(jià)格過快上漲。
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