阿祖最近賣掉了深圳坪山的一套房，套現(xiàn)220萬，這是他在2015年中旬花230萬買下的雙拼房其中一套。“相當(dāng)于剩下的一套是0成本，房?jī)r(jià)再跌也不怕了。”阿祖對(duì)記者說，這是有著17年炒房經(jīng)驗(yàn)的老投資客屋哥告訴他的炒房原則，“安全第一，賺錢第二”。

炒家后浪推前浪，前浪死在加息上。近幾年新加入炒房隊(duì)伍的激進(jìn)新生代，最大限度利用銀行貸款提高杠桿，又在本輪調(diào)控中瑟瑟發(fā)抖。他們會(huì)在本輪調(diào)控中成為炮灰嗎？

投資客紛紛套現(xiàn)

阿祖炒房的資歷并不深，2012年手頭只有2萬元，在屋哥的指導(dǎo)下，通過刷信用卡，向親戚借錢，湊足了18萬元，由于首付款有限，只能選擇深圳最邊遠(yuǎn)的坪山購房，花70多萬買下一套，貸款五六十萬，2015年中旬漲到150萬元，屋哥要阿祖趕快賣掉，將獲利套出來，賺了六七十萬，加上手頭的20萬儲(chǔ)蓄款，一套換兩套，阿祖聽聞?dòng)衷谄荷劫I了雙拼房，單價(jià)1.5萬元/平米，總價(jià)230萬元，屋哥曾預(yù)計(jì)五年之內(nèi)翻番。

但只用了一年，該房子價(jià)格就翻番了，因?yàn)樵鹿毫?，加上調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)往下走，屋哥又建議他賣掉一套，減少資金壓力，等待調(diào)控后的機(jī)會(huì)。于是阿祖聽話的套出了220萬資金，手頭剩下坪山一套，以及自住的一套小產(chǎn)權(quán)房，目前深圳樓市成交量雖然低迷，但還處于調(diào)整初期，只要低于市場(chǎng)價(jià)一二十萬就能賣出去。

手中有錢，心中不慌。“樓市調(diào)控20年，我都不怕了。”阿祖說。

這是屋哥給他的忠告，飛機(jī)不在于飛的多高，而是能否安全著陸。做老師的屋哥從2000年開始炒房，經(jīng)歷了樓市調(diào)控的整個(gè)過程，而2008年的大起大落也讓他變得更加保守。

經(jīng)過2009年第一次暴漲，從2010年迎來調(diào)控之后，深圳樓市一直波瀾不驚，雖然中間有一次次反反復(fù)復(fù)的調(diào)控，但漲跌幅度都很小，除了2011年、2014年上半年有過小幅下跌，2012年、2013年，一直在2萬元/平米上下徘徊，每年不超過10%的漲幅，讓人覺得樓市并沒有多少利可圖。

回頭來看，這中間有很多次機(jī)會(huì)可以布局抄底樓市，但誰也沒料到2015年會(huì)再次迎來暴漲，“3·30”新政降低二套房首付至四成，營業(yè)稅免征期“5改2”后，深圳樓市開始跳躍式上漲。

就連早就有10套房的資深投資客屋哥也不例外，他直到2015年才重新倒騰手中房產(chǎn)，年末，通過套現(xiàn)一套商品房和一套小產(chǎn)權(quán)房，手上有300多萬元現(xiàn)金，又在南山區(qū)西麗龍輝云門、學(xué)子荔園、龍翔苑一共入手了3套房，總價(jià)都在300多萬元，目前市場(chǎng)價(jià)在380-400萬元，比去年高峰期430萬元回落了10%左右，近期賣掉一套賺了70萬元，雖然市場(chǎng)往下走，但他也不打算將剩余的房子套現(xiàn)。

“主要是名額難找，我的房子都是首付三成買的，借別人名額賣掉后再買也要五成，杠桿不高，而且現(xiàn)在也不是入手的時(shí)機(jī)。”屋哥對(duì)記者說，投資炒房最大的掣肘就是找不到那么多名額，因?yàn)槭紫纫_保安全，因此他投資從不買500萬以上的房子，金額大了風(fēng)險(xiǎn)就大。

目前，屋哥手上有7套商品房都有按揭貸款，月供6萬多元，另有4套小產(chǎn)權(quán)房，租金可以抵去大部分有供，資金壓力很小。

“現(xiàn)在遠(yuǎn)沒有到2008年的程度，那時(shí)市場(chǎng)完全沒有了信心，新房?jī)r(jià)格普遍腰斬，二手房大甩賣都沒人接盤，現(xiàn)在只要肯降價(jià)肯定能賣出去套現(xiàn)。”屋哥說。

現(xiàn)金流考驗(yàn)

現(xiàn)金流成為樓市調(diào)控中，新生代投資客的最大考驗(yàn)。

央視近日曝光的一個(gè)深圳白領(lǐng)投資客2年用100萬炒到5000萬資產(chǎn)，他把父母名下的房子拿去做了轉(zhuǎn)按揭，親戚的指標(biāo)也都借來買房，2015年反復(fù)操作了17次，2016年操作了4次，現(xiàn)在背負(fù)著20萬月供房貸如坐針氈。

“如果這個(gè)案例屬實(shí)，那就是早年溫州炒房團(tuán)的操作法，風(fēng)險(xiǎn)太大了，負(fù)債率達(dá)到80%，但一般沒有投資客愿意公開說有斷供風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿菀捉o相關(guān)部門壓力出臺(tái)政策管理寬松的銀行貸款。”深圳多位投資客對(duì)記者如是說，目前急于出手的，都是杠桿較高的投資客，房產(chǎn)較多，手頭資金鏈非常緊張，套現(xiàn)減輕月供壓力。

據(jù)記者了解，目前背負(fù)月供壓力較大的，大多是炒房經(jīng)驗(yàn)不足的白領(lǐng)階層，希望擁有兩套房產(chǎn)，但首付款又不足，均通過借貸或從銀行做轉(zhuǎn)按揭，2016年上半年之前入手的房子，目前并未跌破成本價(jià)，因此他們也不急于出手。

以張先生為例，其在2014年才加入炒房隊(duì)伍，賣掉龍華世紀(jì)春城60平米兩房后，以200萬的本金，在當(dāng)年5月買入南山區(qū)棲游記88平米，總價(jià)230萬，一年時(shí)間漲到500萬元，通過銀行轉(zhuǎn)按揭，貸出七成350萬元，再減去之前的70萬按揭貸款，則有280萬元現(xiàn)金，2015年6月又以700萬總價(jià)買入第二套錦蘆花園88平米。

這其中的技術(shù)在于，首先要有買房名額，該離婚時(shí)就離婚，其次買二手房不買新房，然后通過做高評(píng)估價(jià)，以及貸款人的現(xiàn)金流，盡量做到首付兩成，貸款八成，加大杠桿。

如今，張先生的棲游記已漲到700萬元，第二套漲到1300萬元，如果他不賣掉又想再買第三套的話，可以繼續(xù)加按揭，即700萬-350萬+1300萬-700萬=950萬，再抵押貸款按揭七成，又可以貸出665萬元現(xiàn)金來。

不過張先生由于懼怕調(diào)控，他沒有再加按揭，將負(fù)債率控制在50%以下。如今張先生手頭4套房，除西安兩套被套住外，深圳兩套房產(chǎn)市值2000萬元，負(fù)債800萬，月供5萬。他告訴記者，現(xiàn)金流比較充足，手頭還有200萬元現(xiàn)金做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供沒問題，他設(shè)想等待下一波房產(chǎn)暴漲的時(shí)候賣掉一兩套，就可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。

據(jù)深圳官方數(shù)據(jù)，去年深圳投資客比例達(dá)到40%，貸款比例也超過六成，是全國房地產(chǎn)加杠桿最多的城市，現(xiàn)金流考驗(yàn)最大。

現(xiàn)在唯一令張先生憂慮的是，他成立的一家專門炒房私募基金，面臨著沒米下鍋。

據(jù)張先生介紹，以基金形式組織朋友炒房是較為流行的模式，可以做到1比9的杠桿，即1000萬元本金，可以拿到9000萬貸款，貸款利率是10%左右，然后去投資1億元的項(xiàng)目，買賣了舊樓后翻新再出售，一平米毛利達(dá)到1萬元。

但去年以來，深圳密集出臺(tái)政策打擊炒房，如房產(chǎn)證不能分證，工廠改公寓也遭到嚴(yán)打，基金不能再投資一線房地產(chǎn)等舉措，令這些基金公司舉步維艱。

“未來的市場(chǎng)走勢(shì)取決于調(diào)控政策，如果堅(jiān)持兩三年不放松，那大部分投資客的現(xiàn)金流都很危險(xiǎn)，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，一兩年又放松，那基本上問題不大。”屋哥說，與過去不同的是，這一輪調(diào)控是中央統(tǒng)一部署，明確房子是用來住的不是炒的，因此他也無法預(yù)計(jì)調(diào)控時(shí)間，只能留足充分的現(xiàn)金流，不至于在調(diào)控中死亡。