只要稍稍留心歷年來(lái)的房地產(chǎn)土地市場(chǎng)，就不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律：舉牌者和勝出者，多是風(fēng)頭正健，或銳意進(jìn)取的企業(yè)；而相反，那些在土地市場(chǎng)屢屢無(wú)所獲或是壓根不出手的企業(yè)，多半要么式微，要么瀕死。
以上海為例，2015年底，土儲(chǔ)在20000平方米以上的房企，還有278家；而不過一年半后的2016年8月，此數(shù)量斷崖式跌至46家。20000平方米，約可建房200套左右?，F(xiàn)有土地和后期貨源尚不足這個(gè)數(shù)字的房企，倒掉的結(jié)局簡(jiǎn)直是一定的。
而放眼全國(guó)，形勢(shì)也不樂觀：按照開發(fā)流程，TOP20房企目前的土儲(chǔ)，基本可供3年使用。這算不上十分充裕，加之當(dāng)前市場(chǎng)狀況佳，去化速度更快，平均下來(lái)，斷檔期相當(dāng)于縮短至2.5年，真真是“地主家也沒有余糧”。
“找死”（拿地）還有生機(jī)，“等死”（不拿地）真會(huì)滅亡。殘酷市場(chǎng)逼著開發(fā)商們參與的這場(chǎng)“饑餓游戲”，今年的這屆，一開始大家就卯足了勁：
截至2月16號(hào)的數(shù)據(jù)顯示，自2017開年以來(lái)，25家房企在拿地上的耗資已達(dá)1951.63億元。
這除了顯示去年的“熱市”讓開發(fā)商們有心有力再“備原料”外，也昭示著今年土地市場(chǎng)上的爭(zhēng)逐奔競(jìng)將不減激烈，甚至更加猛劇。
打個(gè)比喻，土地之于房企，好比黃連，味苦難當(dāng)，卻能清熱瀉火，捏著鼻子咬著牙也得灌下去。
拿地主場(chǎng)轉(zhuǎn)遷二線城市 大城市圈及去庫(kù)存顯著地迎新機(jī)
在一線城市供地?cái)?shù)量和指標(biāo)雙下調(diào)的背景下，業(yè)內(nèi)共識(shí)是：二線城市必將成為今年房企逐地的主場(chǎng)。
最好的證實(shí)便是數(shù)據(jù)：克而瑞CRIC系統(tǒng)顯示，2017年1月1日—2月20日，全國(guó)51個(gè)城市土地成交排行（剔除工業(yè)用地），位列前十的分別是鄭州、昆明、青島、溫州、遵義、惠州、合肥、西安、武漢、寧波。其中鄭州更是以成交數(shù)量116宗，成交面積3892449.806平方米遠(yuǎn)超其他城市。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受中房網(wǎng)記者采訪中更明確指出，受制于熱點(diǎn)二線城市的限購(gòu)限貸政策，今年，非熱點(diǎn)二線城市將成為新熱點(diǎn)。但也并非所有的原冷門二線城市都能搭上便車。“爆冷”的條件主要有二：
一是含在大城市圈范圍內(nèi)，背靠大樹、一榮俱榮。比如惠州、連云港、鹽城、株洲……從1月至今的表現(xiàn)都很不俗。
二是在上一輪去庫(kù)存中頗見成效的，供需關(guān)系平衡過來(lái)甚至又有所偏移到賣方市場(chǎng)后，需要新土地“補(bǔ)倉(cāng)”。
這方面的代表有常州——痛定思痛下從2014年起實(shí)施的“三年不供地”政策，不僅矯正了之前供過于求的局面，且讓其在去年的“收官之年”里，房?jī)r(jià)上漲了9.5%。今年起，常州已恢復(fù)正常供地，截至2月20日，共出讓土地（不包括工業(yè)用地）6幅，面積170324.1平方米。常州市國(guó)土局透露，今年全年計(jì)劃供地不超過2000畝。
還有長(zhǎng)沙，這個(gè)此前跟重慶一樣地價(jià)房?jī)r(jià)多年沒有大起色的二線城市，去年賣出了新建商品住宅成交面積2000萬(wàn)平方米的成績(jī)。后市看好下，預(yù)計(jì)今年長(zhǎng)沙的“地?zé)?rdquo;和“房熱”將相互傳導(dǎo)。至2月20號(hào)，不含工業(yè)用地，長(zhǎng)沙已成交土地10塊，累計(jì)成交面積375642.58平方米。
聯(lián)合拿地徹成常態(tài) 大小房企都需注意“前規(guī)則”
聯(lián)合拿地的優(yōu)勢(shì)無(wú)需再贅述。可以肯定的是，今年土地市場(chǎng)上，房企們會(huì)抱的更緊。
1月19日，北京土地市場(chǎng)新年首拍，三宗宅地吸引了20余家房企及綜合體參與。最終僅門頭溝潭柘寺一塊地成交，競(jìng)得人是由京投、遠(yuǎn)洋、龍湖、保利、首開5家房企組成的聯(lián)合體。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，盡管政府工作報(bào)告中提出要加大土地供應(yīng)，但是由于政策性住宅的擠占，及未來(lái)自持類產(chǎn)品的常態(tài)化，純商住宅的土地份額將不斷減少。物以稀為貴，“面粉”價(jià)格注定只漲不跌。
另一方面，拿地資金的審核又在趨嚴(yán)，中小房企面臨的壓力愈加，大房企的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。
但是不是中小房企就只能束手無(wú)策？易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)給出了三點(diǎn)出路：
一是繼續(xù)關(guān)注郊區(qū)，善于發(fā)現(xiàn)值得投資的洼地；
二是積極“跟大”進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)；
三是可通過其他方式間接參與地產(chǎn)投資，如購(gòu)買地產(chǎn)基金產(chǎn)品等。
而無(wú)論企業(yè)規(guī)模大小都需防范的是融資政策的進(jìn)一步收緊和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，畢竟地王項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程成本奇高，被套和爛尾的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平價(jià)地塊。
嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)建議房企，在二三線城市拿地時(shí)，注意揣摩地方政府的心思，比如通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入迎合他們的需求，以便獲得拿地“優(yōu)惠價(jià)”。另外，不妨放下身段適當(dāng)與當(dāng)?shù)胤科舐?lián)手，善用對(duì)方在政府關(guān)系、營(yíng)銷渠道等方面的既有優(yōu)勢(shì)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
