土地市場(chǎng)開(kāi)局“冰火相融”
大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，房企積極補(bǔ)充土地，押注長(zhǎng)三角等活力區(qū)域
盡管近一兩個(gè)月土地市場(chǎng)整體降溫，但大型房企拿地的熱情絲毫不減，尤其是轉(zhuǎn)向長(zhǎng)三角拿地的趨勢(shì)明顯。
2017年開(kāi)年大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2016年的平均水平。未來(lái)，在嚴(yán)格的政策約束下，出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的概率將遠(yuǎn)不如去年。
不過(guò)，對(duì)于房企而言，在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大年份后，補(bǔ)充土地的積極性十分高漲，布局熱點(diǎn)城市、押注長(zhǎng)三角等活力區(qū)域，搶跑意味十分明顯。
1 溢價(jià)率走低
開(kāi)年全國(guó)各地土地供應(yīng)面積明顯回落。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，一、二線城市土地供應(yīng)下滑顯著，環(huán)比跌幅分別為55%和77%，預(yù)計(jì)2月份土地供應(yīng)量仍將維持在較低水平。
與之相應(yīng)的，土地平均溢價(jià)率也維持在較低水平。從對(duì)溢價(jià)率的遏制來(lái)看，政策的效果較為明顯。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2016年南京土地平均溢價(jià)率為76%，今年初至2月12日，溢價(jià)率已降至59%。鄭州的溢價(jià)率從32%降至15%；北京從38%降到14%；廣州從37%降到11%。
不過(guò)，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期看，一、二線城市抑制地價(jià)的壓力依然存在，后續(xù)依然有反彈的可能，尤其是很多大城市后續(xù)土地出讓節(jié)奏會(huì)加快，部分房企還會(huì)有繼續(xù)拿地的可能。
如其所言，進(jìn)入2月中旬后，部分高溢價(jià)地塊再次出現(xiàn)。2月14日上午，南京雞年的首場(chǎng)土拍，南京主城中華門外一優(yōu)質(zhì)地塊，更是經(jīng)過(guò)2個(gè)多小時(shí)395輪競(jìng)價(jià)的拉鋸戰(zhàn)，拍到了最高限價(jià)98億。
在2月10日的長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)新春首拍中，熱點(diǎn)地塊再次上演火爆行情。30余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相“搶地”，最高競(jìng)拍達(dá)137輪，六個(gè)地塊成交總價(jià)31.6億元，一塊地溢價(jià)率171.8%。
2 土地新政頻出
大部分城市為了避免高價(jià)地都針對(duì)土地加大了限制條件，出現(xiàn)高價(jià)地或高溢價(jià)地塊的概率越來(lái)越低。目前至少有北京、廣州、深圳等共17個(gè)城市在土地出讓中實(shí)施限價(jià)。
其中，除杭州、鄭州等地對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行限定，其余城市主要對(duì)價(jià)格進(jìn)行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機(jī)制。
2月13日，天津市市區(qū)國(guó)土資源分局網(wǎng)站掛出消息，宣布推出天津市土地出讓新機(jī)制：報(bào)價(jià)到達(dá)上限，拼“自持面積”。這一政策已經(jīng)在實(shí)際土地出讓操作過(guò)程中正式實(shí)施。2月8日，天津土地交易中心連續(xù)掛出兩宗北辰區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告，即采取上述拍賣方式。
與之相似的是，在北京，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、限持有”的租售并行方式有可能成為土地出讓的新常態(tài)。土地供應(yīng)的極度稀缺，使得很多房企也在未形成明確商業(yè)模式的前提下拿下自持地塊。
此外，房企拿地融資等方面監(jiān)管全面收緊。2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》，對(duì)私募資金投資16個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。
在此之前，上交所、深交所和央行也分別發(fā)文或表態(tài)，對(duì)房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與分類監(jiān)管、土地貸款等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。
3 長(zhǎng)三角熱區(qū)
盡管近一兩個(gè)月土地市場(chǎng)整體降溫，但大型房企拿地的熱情卻絲毫不減。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月份，包括萬(wàn)科、保利在內(nèi)的20大房企，拿地金額依然達(dá)到了1117.26億元。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，在市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩周期下，希望彎道超車的房企會(huì)加緊拿地。值得注意的是，房企轉(zhuǎn)向長(zhǎng)三角拿地的趨勢(shì)更加明顯，多家房企從去年下半年開(kāi)始加大長(zhǎng)三角土地投資，比如碧桂園、中海、融創(chuàng)。
根據(jù)中原近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，賣地超過(guò)100億的城市有5個(gè)。其中，隸屬于長(zhǎng)三角區(qū)域的合肥、杭州，與泛長(zhǎng)三角區(qū)域的溫州，位列第2、3、5名。
與之對(duì)應(yīng)的當(dāng)然是房企在長(zhǎng)三角區(qū)域土地的擴(kuò)充。來(lái)自億翰智庫(kù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科自2016年下半年，在珠三角拿地幾乎占據(jù)總體50%，而到了一月份，萬(wàn)科新增約316萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角地區(qū)就有接近百萬(wàn)平方米。碧桂園1月份土地儲(chǔ)備中，長(zhǎng)三角區(qū)域以85萬(wàn)平方米占1月土儲(chǔ)的62%。
有意思的是，不少房企在2016年的增長(zhǎng)點(diǎn)都集中于長(zhǎng)三角區(qū)域：萬(wàn)科2016年上海大區(qū)完成1200億銷售；而碧桂園江蘇區(qū)域以367億元拔得頭籌，滬蘇區(qū)域年度業(yè)績(jī)達(dá)308億元，較2015年增長(zhǎng)175%。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，長(zhǎng)三角15個(gè)城市的土地購(gòu)置面積僅占全國(guó)的9%，人和資本是流向長(zhǎng)三角的，這一區(qū)域具有強(qiáng)勁的房地產(chǎn)潛力。
接下來(lái)，房企有望加大對(duì)長(zhǎng)三角的傾斜力度。碧桂園甚至在華東設(shè)立5個(gè)區(qū)域公司，包括上海、滬蘇、江蘇區(qū)域公司，及滬浙、浙江區(qū)域公司。新城集團(tuán)董事長(zhǎng)王振華曾在年初明確提出了“千億戰(zhàn)略”，其中，長(zhǎng)三角區(qū)域貢獻(xiàn)率或在6成以上。
此外，不少閩系房企外遷總部至上海，以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域，成為閩系房企戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)，如正榮集團(tuán)、
陽(yáng)光城等企業(yè)。
4 曲線拿地
面對(duì)越來(lái)越少的優(yōu)質(zhì)地塊，房企面臨更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是無(wú)地可拿，因此，收購(gòu)、兼并成為很多房企青睞的曲線拿地方式，如融創(chuàng)入股金科、融科智地、萊蒙國(guó)際。
在一、二線城市拿地更是如此。萬(wàn)科近日于北京新獲取的朝陽(yáng)區(qū)紅領(lǐng)巾橋地塊，是通過(guò)與北京時(shí)尚控股有限責(zé)任公司合作而獲得。同策研究中心總監(jiān)張宏偉指出，目前在北上廣深一線城市拿地的成本太高了，直接在二級(jí)市場(chǎng)拿股份，不僅可以賺取差價(jià)收益，還可以并表，改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
在三、四線城市及潛力區(qū)域，并購(gòu)拿地也愈演愈烈。最近，融創(chuàng)再出大手筆，在廊坊永清縣收購(gòu)一項(xiàng)目，建筑面積約100萬(wàn)平米，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為永清美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。此外，融創(chuàng)還在張家口高鐵站旁拿下一項(xiàng)目。
并購(gòu)拿地愈演愈烈，甚至超越招拍掛，成為一部分?jǐn)U張型房企的主要拿地模式。融創(chuàng)近幾年三分之二的土地儲(chǔ)備，都是通過(guò)并購(gòu)的方式拿到的，
陽(yáng)光城去年并購(gòu)總額超過(guò)200億元，去年新獲的80%左右的土儲(chǔ)來(lái)自并購(gòu)。
這些低價(jià)土地為房企快速擴(kuò)張?zhí)峁┝吮Ｕ?。中信建投一名分析師透?
陽(yáng)光城去年前十月的股權(quán)收購(gòu)樓面價(jià)僅為1758元/平米。廣發(fā)證券的研報(bào)顯示，
陽(yáng)光城收購(gòu)所獲取的項(xiàng)目資源理論毛利率達(dá)到了56%，而同期招拍掛渠道獲取的項(xiàng)目平均毛利率僅有16.4%。
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