經(jīng)過(guò)2016年的瘋漲，現(xiàn)在的北京的房?jī)r(jià)早已經(jīng)是“高不可攀”，除了開(kāi)發(fā)商經(jīng)常掛在嘴邊的地王效應(yīng)和產(chǎn)品升級(jí)以外，貨幣開(kāi)閘放水也被認(rèn)為是這一輪上漲的主要因素。對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，一旦選擇買房，貸款幾乎成了必要條件之一，而貸款政策的松緊程度，則決定著能夠撬動(dòng)多大金額的房子。 那么現(xiàn)在貸款買房是否還能如2016年貨幣寬松時(shí)那么好貸呢？

房貸“有保有壓” 首套房和換房者仍有騰挪空間

春節(jié)過(guò)后，央行連續(xù)6日暫停逆回購(gòu)，逐步收回部分流動(dòng)性。而暫停逆回購(gòu)，簡(jiǎn)單解釋就是央行不再借出資金而讓前期投放的流動(dòng)性自然到期回籠。不少人認(rèn)為這是貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)向緊縮的開(kāi)始，還有一些分析師甚至認(rèn)為這是步入加息周期的前兆，房貸或因此受影響。

那么現(xiàn)在貸款買房還合適嗎？實(shí)際上，回答這個(gè)問(wèn)題主要看兩個(gè)指標(biāo)：一個(gè)是認(rèn)房認(rèn)貸的嚴(yán)格程度，一個(gè)是首套房的利率優(yōu)惠。

去年930新政，就對(duì)認(rèn)房認(rèn)貸做了新的界定。無(wú)房無(wú)貸款的購(gòu)房人，購(gòu)買首套普通自住房的首付不低于35%，購(gòu)買非首套普通自住房的首付比例不低于40%；而對(duì)于有一套房的購(gòu)房人再買房，無(wú)論是否有貸款記錄，都認(rèn)定為二套房，購(gòu)買普通自住房最低首付50%，非普通自住房則最低首付70%。

而在利率方面，目前銀行基準(zhǔn)利率4.9，首套房可以酌情利率打9折，折后相當(dāng)于4.41，而二套房利率則是統(tǒng)一上浮10%。

不難看出，當(dāng)前貸款政策趨嚴(yán)的是二套房貸，二套房商業(yè)貸款年限也被縮短至最長(zhǎng)25年，目前已開(kāi)始執(zhí)行，而之前二套房商業(yè)貸款年限最長(zhǎng)是30年，這被認(rèn)為是抑制炒房、投機(jī)的一種政策傾向。

與之相對(duì)應(yīng)的，趨松的仍是首套房，中介經(jīng)紀(jì)公司提供的最新信貸政策顯示，目前不少銀行對(duì)于外地有房貸，在北京購(gòu)房貸款仍算首套，雖然利率普遍是9折，但還有如渣打銀行等外資銀行可對(duì)首套房打85折。而此前，外地有房貸是算二套，普通自住房的首付需5成，利率上浮10%。

對(duì)此，房地產(chǎn)金融服務(wù)公司偉嘉安捷的分析師告訴北京青年報(bào)記者，貸款政策對(duì)于在北京無(wú)房的首套購(gòu)房者呵護(hù)有加，而對(duì)于已有房產(chǎn)再購(gòu)房者則是逐步收緊貸款空間。因此，市場(chǎng)并未在去年930新政后瞬間步入低谷。而由于房?jī)r(jià)上漲的慣性，加上這種“有保有壓”的信貸政策微調(diào)，正讓樓市從快速上漲慢慢步入平穩(wěn)。

該分析師表示，貨幣的水龍頭并沒(méi)有針對(duì)樓市完全擰緊，首套房以及換房成為首套購(gòu)房者還有著騰挪空間，而這也將是今后市場(chǎng)的重要支撐力量。

央行暫停逆回購(gòu)引加息猜想

但需要看到的是，雖然房貸對(duì)于首套購(gòu)房人仍比較寬松，但需要注意的是，近期央行的一系列動(dòng)作讓加息預(yù)期愈演愈烈。

周一，央行在暫停了6天后，重新啟動(dòng)逆回購(gòu)，雖然逆回購(gòu)達(dá)到了1000億元，但因?yàn)楫?dāng)天央行公開(kāi)市場(chǎng)有1900億元逆回購(gòu)到期，因此仍凈回籠900億元。

不僅如此，本周央行還可能繼續(xù)回籠資金。據(jù)報(bào)道，本周將有逾萬(wàn)億元的資金到期，包括：9000億元逆回購(gòu)到期；2月15日，1515億元6個(gè)月MLF；2月17日左右將有6300億元TLF集中到期，而央行是否續(xù)作仍未知。上述到期資金量疊加，規(guī)?；蜻_(dá)1.68萬(wàn)億元，這將是月內(nèi)資金到期最多的一周，單周自然凈回籠量有望創(chuàng)下歷史新高。

不僅僅是回籠現(xiàn)金，央行還一改往日開(kāi)閘放水的政策，開(kāi)始擰緊“水龍頭”。春節(jié)假期結(jié)束上班第一天，中國(guó)人民銀行上調(diào)了逆回購(gòu)利率和常備借貸便利利率。就在春節(jié)前的1月24日，央行剛剛上調(diào)了中期借貸便利利率。利率的接連上調(diào)，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，被認(rèn)為是一次“微加息”。

長(zhǎng)期依靠資金杠桿的樓市，已經(jīng)開(kāi)始感受到去杠桿的進(jìn)程。比如去年房?jī)r(jià)暴漲的南京，今年1月的樓市共成交4926套，同比下跌高達(dá)六成。

信貸收緊影響購(gòu)房人心理預(yù)期 節(jié)后新房二手房成交均下降

而北京樓市的成交也出現(xiàn)了明顯的下挫。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)后首周（2月6日-2月12日）北京共實(shí)現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交758套，成交面積8.06萬(wàn)平方米，這一成交量相比2016年春節(jié)后首周分別下滑10%、1%。受影響最明顯的還是二手住宅，春節(jié)后首周僅成交3842套，相比去年節(jié)后首周減少了35%。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，信貸去杠桿的預(yù)期影響了樓市的成交。進(jìn)入2017年以來(lái)，春節(jié)前后央行連續(xù)提升MSL、逆回購(gòu)、SLF利率“變相加息”，再加上二套房最高貸款年限縮短至25年，這一系列變動(dòng)都預(yù)示著2017年貨幣信貸政策將保持收緊態(tài)勢(shì)，利空因素將促使樓市銷量承壓。同時(shí)，由于二手房貸抵押物的評(píng)估價(jià)值通常是成交價(jià)格的80%左右，二手市場(chǎng)受到貸款成數(shù)、利率增加等貨幣信貸政策的影響效力更大，因此節(jié)后二手市場(chǎng)成交量出現(xiàn)走低之勢(shì)。

也確實(shí)如此，北京在新年后的去杠桿的第一刀就砍向了二套房貸。包括工行、建行、中行、招行、中信等多家銀行的北京分行，從2月8日（含）起，購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)的按揭貸款，期限不得超過(guò)25年（原本為30年）。

偉嘉安捷分析師指出，繼去年“9·30”政策提高了首付比例后，此次縮短二套房的貸款年限，在貸款總額不變的情況下，無(wú)疑將加大每月的月供壓力，直接影響到購(gòu)房人買房的心理預(yù)期。不過(guò)，當(dāng)前的去杠桿動(dòng)作仍相對(duì)溫和，并不會(huì)對(duì)成交量產(chǎn)生直接的影響。一方面是貸款年限受到購(gòu)房人年齡和房齡的雙重影響，因此市場(chǎng)中真正申請(qǐng)到30年貸款的人數(shù)并不多。另外一方面是目前市場(chǎng)中改善置業(yè)人群仍是成交主力，這部分人群的購(gòu)買實(shí)力普遍較強(qiáng)，雖然每月還貸額有所增長(zhǎng)，但縮短了貸款年限，總利息支出也節(jié)省了很多，因此對(duì)購(gòu)房人的實(shí)質(zhì)影響并不大。文/本報(bào)記者 李桁

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房貸收緊 “在途單”受影響最大

《廣廈時(shí)代》從包括鏈家、麥田房產(chǎn)、我愛(ài)我家等中介機(jī)構(gòu)獲得證實(shí)，確已收到多家銀行上調(diào)首套房貸款利率、縮短二套房貸款期限的通知。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，首套房貸款利率全面提升至九折以及二套房貸款年限的縮短，是樓市調(diào)控加碼的又一動(dòng)作，同時(shí)也是信貸政策趨緊的表現(xiàn)。

“從2017年1月開(kāi)始就沒(méi)有為客戶辦理過(guò)九折以下的貸款”，《廣廈時(shí)代》在走訪北京市房產(chǎn)中介門(mén)店時(shí)，一位經(jīng)紀(jì)人如是說(shuō)。當(dāng)問(wèn)到能否想辦法辦理時(shí)，該經(jīng)紀(jì)人稱可以協(xié)調(diào)個(gè)別銀行，但難度比較大。

不僅首套房利率優(yōu)惠折扣變化，各大銀行的放款速度明顯變慢，部分銀行額度控制也越發(fā)嚴(yán)格?！稄V廈時(shí)代》在房產(chǎn)中介門(mén)店的調(diào)查中了解到，大部分經(jīng)紀(jì)人表示已經(jīng)開(kāi)始按照要求執(zhí)行。不過(guò)也有經(jīng)紀(jì)人稱“看到了二套房貸款年限縮短的消息，不過(guò)具體哪天開(kāi)始執(zhí)行并沒(méi)有說(shuō)。”

麥田房產(chǎn)一業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《廣廈時(shí)代》，從目前門(mén)店的情況來(lái)看，帶看量與9·30后的幾個(gè)月相比變化并不明顯。目前來(lái)看，春節(jié)后，買賣雙方的情況還是比較平穩(wěn)，未出現(xiàn)業(yè)主調(diào)高價(jià)格的情況，比較受影響的會(huì)是部分在途單，面臨貸款方面的變化。

《廣廈時(shí)代》也從北京多個(gè)房產(chǎn)中介經(jīng)理人處獲悉，年前起房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于平穩(wěn)，年后房?jī)r(jià)依然維持穩(wěn)定水平，每天咨詢買房的消費(fèi)者和實(shí)際成交數(shù)并不少。

不過(guò)，麥田房產(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人張?jiān)孪颉稄V廈時(shí)代》介紹，月供變高，收入審核要求也相應(yīng)變高，在途單影響大于新增需求。對(duì)于已簽約未辦貸款的在途單，貸款額度高、收入要求剛好與月供擦邊的少數(shù)情況來(lái)說(shuō)，面臨合同約束下的資金或資質(zhì)騰挪，同時(shí)對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示能力要求變高。對(duì)于還未入市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，騰挪周期較長(zhǎng)，并且有先機(jī)準(zhǔn)備，難度反而較小。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，目前看信貸收緊趨勢(shì)下短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力大，“雖然這一政策波動(dòng)與認(rèn)房又認(rèn)貸，提高首付、減少優(yōu)惠相比影響小很多，但是趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)依然有明顯影響。”

真正調(diào)控政策后的市場(chǎng)反應(yīng)，某資深經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為應(yīng)主要關(guān)注3月及以后的數(shù)據(jù)，一方面給市場(chǎng)消化信號(hào)和銀行政策調(diào)整的時(shí)間；另一方面，部分企業(yè)的財(cái)年是從3月份開(kāi)始。中小企業(yè)主和相對(duì)富裕的企業(yè)人群依然是購(gòu)房主力人群，處理完上一財(cái)年賬務(wù)后是否進(jìn)行買房投資可以反映市場(chǎng)意向。