據(jù)《上海證券報(bào)》等媒體報(bào)道，最近有部分上海中小商業(yè)銀行，為了緩解住房貸款余額壓力，要求支行鼓勵(lì)房貸客戶(hù)提前還款，甚至對(duì)提前還款違約金給予減免優(yōu)惠。
此外，另有傳聞稱(chēng)，北京、上海這兩大一線(xiàn)城市目前低于9折的住房貸款優(yōu)惠利率已全面絕跡，已有商業(yè)銀行將低于95折的房貸優(yōu)惠利率審批權(quán)全部收歸分行層面。還有消息稱(chēng)，銀行已經(jīng)不再接受30年的住房按揭貸款，將最長(zhǎng)期限削減到了25年。
房貸出現(xiàn)全面收緊的信號(hào)，難道樓市要變天了嗎？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，自己雖不具備辟謠的本事和資質(zhì)，但上述說(shuō)法也并非空穴來(lái)風(fēng)，而是有邏輯可循。在當(dāng)前“去杠桿，控風(fēng)險(xiǎn)”的背景之下，春節(jié)過(guò)后樓市頻繁傳出房貸收緊消息，不足為奇。
一直以來(lái)，房?jī)r(jià)能漲多少，取決于當(dāng)年房貸政策松緊程度，2015年初至2016年9月，我國(guó)貨幣政策呈現(xiàn)全面寬松的狀態(tài)，這使得全國(guó)一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始瘋狂上竄。而央行現(xiàn)在的貨幣政策則是“穩(wěn)健偏中性”，這意味著房貸政策已經(jīng)全面收緊。只是誰(shuí)也未曾料到，剛剛才過(guò)完年，央行就開(kāi)始回收貨幣的流動(dòng)性了。
那么，為什么央行現(xiàn)在開(kāi)始收緊房貸了呢？換言之，貨幣政策轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健中性”，不再偏寬松了呢？這個(gè)問(wèn)題的答案有很多，主要是為了守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)，央行需要對(duì)貨幣流向進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控對(duì)象主要針對(duì)金融市場(chǎng)的“脫實(shí)向虛”、“以錢(qián)炒錢(qián)”以及肆意加杠桿行為。
而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，收緊房貸的動(dòng)機(jī)，除了政策面的“窗口指引”，恐怕還有存貸比（貸款總額/存款總額）居高不下的壓力。商業(yè)銀行是以盈利為目的，從盈利的角度來(lái)看，存貸比存高越好，因?yàn)榇婵罾⒁馕吨杀?，而貸款利息意味著收入。存貸比越高，銀行的盈利能力越強(qiáng)勁。
不過(guò)，如果存貸比過(guò)高，銀行貸出去的錢(qián)太多，那么其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越高了。根據(jù)央行1月披露的數(shù)據(jù)，全國(guó)2016年人民幣貸款余額106.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。而根據(jù)標(biāo)普全球的計(jì)算，截止去年底，算上銀行理財(cái)和影子銀行等因素，銀行的存貸比已超過(guò)80%，且以每年6%的增速上升。
按此速度放貸下去，再過(guò)幾年，銀行貸出去的錢(qián)要跟自己的存款一樣多了，這顯然是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。所以現(xiàn)在銀行謹(jǐn)慎放出房貸，甚至最好已有房貸的人能提前還款，這樣可以降低它的存貸比風(fēng)險(xiǎn)。那么，2017年我們究竟該不該買(mǎi)房呢？
首先，對(duì)于現(xiàn)在想要買(mǎi)房自住的年青人來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房之前還是要仔細(xì)斟酌一下，未來(lái)將是房貸成本上升期，你究竟能否承擔(dān)得了還貸壓力？先舉個(gè)例子，程序員小王收入不菲，在上海松江區(qū)看中一套260萬(wàn)的房產(chǎn)，還款方式為等額本息。
如果小王按照房貸相對(duì)寬松時(shí)的房貸環(huán)境，在首付60萬(wàn)后，要對(duì)剩下的200萬(wàn)余額，進(jìn)行360期，30年的方式還貸，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再打95折，則小王總共需要還貸3714743元，每月還款10319元。
而現(xiàn)在房貸政策收緊了，商貸利率不打折了，還是4.9%，且銀行只同意給小王貸款25年，則小王總共需要還貸3472672元，雖然小王少了24萬(wàn)的房貸，但每月需還款11576元。這意味著，小王每個(gè)月比之前還要多還1200元房貸。在這種情況下，小王打起了退堂鼓，選擇繼續(xù)觀望，期盼房?jī)r(jià)泡沫能夠早些清除。
其次，有些人覺(jué)得，房貸雖然收緊，房?jī)r(jià)和成交量必然會(huì)出現(xiàn)下滑，但是價(jià)格跌幅一定會(huì)是有限的，出于穩(wěn)增長(zhǎng)和控風(fēng)險(xiǎn)的需求，未來(lái)貨幣寬松仍會(huì)繼續(xù)，央媽是不會(huì)真讓房?jī)r(jià)深跌的。
但是筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期已在所難免，如果繼續(xù)讓房地產(chǎn)加杠桿，將引發(fā)極大風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在問(wèn)題是，如何讓高房?jī)r(jià)逐步緩慢下跌至百姓均能接受的范圍區(qū)間之內(nèi)，避免出現(xiàn)大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。這才是今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的巨大挑戰(zhàn)。所以，期盼熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)短期見(jiàn)底的購(gòu)房者，一定要有打持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。
最后，我們要提醒已經(jīng)還貸多年的購(gòu)房者，不要因?yàn)槭掷m(xù)費(fèi)優(yōu)惠就急著向銀行提前還款，除非你是等額本金的還貸方式，大部分的貸款已經(jīng)還得差不多了，剩下少部分欠款，并有自己手中資金充盈，那早些還給銀行也是不錯(cuò)的選擇。
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