監(jiān)管層祭出多道“緊箍咒”

房企融資多方受限資金鏈恐生變

資管計(jì)劃、發(fā)債融資、抵押銷售紛紛被限，房企融資渠道被明顯封鎖。

近日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停用于投資16個(gè)熱點(diǎn)城市住宅地產(chǎn)類資管計(jì)劃備案，明確資管計(jì)劃不得支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。同時(shí)強(qiáng)調(diào)不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

而在此之前，證券交易所也相繼明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)，表示有重大違法違規(guī)行為，在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市競(jìng)拍地王、哄抬地價(jià)，前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類房企，將禁止發(fā)行公司債。而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債募集來(lái)的資金不得用于購(gòu)置土地。

除金融機(jī)構(gòu)收緊外，地方政府也加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控，重慶此前發(fā)布新政指出，抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押，并規(guī)范在建建筑物抵押登記。

對(duì)此，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人員表示，現(xiàn)階段私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投向了較為集中的個(gè)別熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，與當(dāng)前調(diào)控政策不相符。此外，也存在提供融資用于支付土地出讓價(jià)款、提供無(wú)明確用途的流動(dòng)資金貸款等情形。

在此背景下，資金價(jià)格明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示，1月融資利率科創(chuàng)與世貿(mào)拿下最低值為4.5%，這比2016年的3%到4%利率有明顯上漲。具體來(lái)看，1月23日，華遠(yuǎn)盈都商業(yè)發(fā)行2035年到期的A、B、C長(zhǎng)期債券，發(fā)行面額分別為2.9億元、4.36億元、0.1億元，到2020年，融資票面利率分別為5.8%、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年，需在票面利率基礎(chǔ)上增加上浮基點(diǎn)，這也意味著，融資利率總體不低于票面利率。銀控1月19日發(fā)行01、02三年期短期債券，分別也是以不低于7%票面利率融資1.1億元和不低于7.4%票面利率融資6.3億元，利率上浮明顯。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)資金收緊信號(hào)明確。這16個(gè)熱點(diǎn)城市占據(jù)了全國(guó)房地產(chǎn)成交20%以上，也是過(guò)去2年地王數(shù)量最集中的區(qū)域，政策將明顯提升當(dāng)?shù)厝谫Y難度。

在房企資金收緊的同時(shí)，購(gòu)房需求端也加大了限制力度。除此前限購(gòu)等政策外，近日北京、天津、廣州、青島、杭州、大連、珠海等地相繼收緊房貸措施，房貸利率進(jìn)一步提升。

但值得注意的是，一般情況下，政策收緊，預(yù)期轉(zhuǎn)向，房企銷售、市場(chǎng)均會(huì)有一定下調(diào)。但是事實(shí)上，市場(chǎng)數(shù)據(jù)卻連創(chuàng)新高。

14日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2017年1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，1月當(dāng)月人民幣貸款增加2.03萬(wàn)億元，其中，單從房貸來(lái)看，房貸增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長(zhǎng)期貸款增加6293億元。單月住戶部門貸款數(shù)據(jù)再度刷新了歷史紀(jì)錄。

此外，從典型熱點(diǎn)城市北上廣深來(lái)看，雖然廣州、深圳市場(chǎng)有所下調(diào)，但北京、上海上漲明顯。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年1月成交面積38.79萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41.55.%，但是成交均價(jià)為48205元，環(huán)比增長(zhǎng)18.17%，增長(zhǎng)額高達(dá)8000元。北京方面，1月成交54.28萬(wàn)平方米，環(huán)比下調(diào)41.78%，成交均價(jià)39771元環(huán)比上漲1.18%，同比高達(dá)34.30%。廣州方面，1月成交88.19萬(wàn)平方米，環(huán)比下調(diào)44.25%，成交均價(jià)17383元，環(huán)比下調(diào)2.75%。深圳方面，成交面積19.03萬(wàn)平方米，環(huán)比下調(diào)20.92%，成交均價(jià)54992元，下調(diào)5.18%。

房企銷售漲勢(shì)依然強(qiáng)勁。CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月萬(wàn)科地產(chǎn)銷售達(dá)到485.1億元，較2016年同期的255.9億元，上調(diào)90%；碧桂園更是從上年的125億元，漲至目前的467.1億元，同比上漲幅度高達(dá)274%；恒大1月銷售也達(dá)到372億元，同比上漲75%。

對(duì)此，張大偉解釋說(shuō)，“一方面是資金供給量依然較大，影響短期市場(chǎng)價(jià)格是房貸的松緊程度，目前看，各地雖有所收緊，但幅度有限，特別是房貸額度相對(duì)依然寬裕。另一方面，從供需矛盾看，土地供應(yīng)沒(méi)有明顯增加，‘加法’難以落地，所以還是看‘減法’對(duì)市場(chǎng)的影響。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段房企融資來(lái)源、融資用途以及資金成本等方面開(kāi)始收緊，若后續(xù)政策執(zhí)行力度加碼，房企資金在前期寬松環(huán)境下可以支撐一段時(shí)間，但是，一旦樓市預(yù)期真正轉(zhuǎn)向，房企資金鏈將迎來(lái)“黑色時(shí)期”。