本文作者為德國(guó)商業(yè)銀行中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家周浩。
市場(chǎng)上有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“不敗神話”，個(gè)中原因包括土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化、金融穩(wěn)定等等因素。我們今天拋開這些宏大因素，看這樣的一些圖。
第一張圖是由兩張圖構(gòu)成，上圖是主要城市的房?jī)r(jià)指數(shù)（同比增速）走勢(shì)，分為總指數(shù)（overall)，一線（tier-1），二線（tier-2）以及三線（tier-3），總體來(lái)看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)接近，只是一線城市的漲幅更大一些。下半截圖是中國(guó)三十個(gè)主要城市的房地產(chǎn)成交量（同比增速）。為了便于分析，我們?cè)趫D中畫了三個(gè)豎線。
第一根豎線的時(shí)點(diǎn)差不多是在2013年的3月份，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)逐步從底部抬升，成交量在此時(shí)創(chuàng)下高點(diǎn)。此后成交量逐步下滑，但房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三個(gè)季度左右的時(shí)間于2013年11-12月份見頂。
第二根豎線的時(shí)點(diǎn)在2014年的4-5月份，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)開始處于下滑趨勢(shì)，成交量逐步見底。此后，房?jī)r(jià)花了差不多一年的時(shí)間（2015年4-5月份）見底。
第三根豎線是在2015年的8-9月份，房?jī)r(jià)逐步從底部抬升，但成交量出現(xiàn)階段性見頂。在短暫的沉寂之后，房地產(chǎn)成交量從2016年春節(jié)之后再度上升，這在某種程度推后了房?jī)r(jià)同比漲幅的見頂時(shí)間，房?jī)r(jià)在2016年的12月份左右才明顯做出頭部。
簡(jiǎn)單的比較可以發(fā)現(xiàn)，本輪房?jī)r(jià)漲幅的起點(diǎn)特征與此前一輪的起點(diǎn)大致相同，但房?jī)r(jià)見頂（大約16個(gè)月）卻長(zhǎng)于此前一個(gè)周期（9個(gè)月左右）。這與成交量在2016年的快速上升有較為直接的關(guān)系——政策背景上，2016年提出的“去庫(kù)存”成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。但某種程度上，政策介入可能也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性被延后。
從長(zhǎng)周期來(lái)看，市場(chǎng)的調(diào)整存在內(nèi)在規(guī)律，目前的市場(chǎng)狀況事實(shí)上提出了幾個(gè)問題：
第一，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著內(nèi)在調(diào)整的必要，但調(diào)整卻被人為延后，這是否意味著其調(diào)整的力度和時(shí)間，也會(huì)超過此前的一輪周期。當(dāng)然，此前的一輪周期中，政策因素依然存在。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯存在著政策滯后的問題，我們?cè)谀壳懊媾R的問題是，這一輪的政策滯后是否比上一輪更加嚴(yán)重。
第二，本輪房?jī)r(jià)的上升幅度超過上一輪，這是否也意味著其底部可能比上一輪還要更深。
綜合這兩種思路，房地產(chǎn)成交量見底的信號(hào)可能要到今年年底才會(huì)出現(xiàn)，這可能預(yù)示著房?jī)r(jià)見底的信號(hào)可能會(huì)到明年年中才會(huì)出現(xiàn)。
與此同時(shí)，調(diào)整是否到位可能還需要參考一個(gè)指標(biāo)：租金回報(bào)率。下圖是中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)增速與租金回報(bào)率（右軸）的關(guān)系。從圖形上來(lái)看，中國(guó)一線城市的房租回報(bào)率在2016年年初跌破2%，此后伴隨著房?jī)r(jià)的上升一路出現(xiàn)下滑，目前已經(jīng)跌至1.6%的水平（很可能是歷史最低），未來(lái)租房回報(bào)率如果無(wú)法出現(xiàn)有效的回升，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在調(diào)整壓力將可能一直存在。
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