為什么我國(guó)大城市住房供不應(yīng)求，小城市住房卻買家難求？我國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題究竟出在哪里？作者從土地問(wèn)題入手，系統(tǒng)地分析了我國(guó)的土地現(xiàn)狀和大城小鎮(zhèn)的困境，從需求角度提出的解決方案是房產(chǎn)稅。

城市化的基本定義和邏輯就是聚集，越大的聚集越有優(yōu)勢(shì)。

遷移是為了追求幸福感

中國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家，也可以說(shuō)是世界上土地稀缺度最高的國(guó)家之一。土地稀缺度的衡量，并不是按你擁有多少土地面積，而是按可居住面積計(jì)算。中國(guó)雖然有960萬(wàn)平方公里的國(guó)土，但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多。我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的1/3左右，所以人地關(guān)系相對(duì)比較緊張。

最近這一輪地價(jià)暴漲和房?jī)r(jià)暴漲，暴露出一個(gè)重要的政策性原因，就是我們的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)致兩極分化。

在北京買二手住宅，一定要足額交稅。但是由于每一套二手住宅取得房產(chǎn)證的年限不同，所以在出售時(shí)需要交稅數(shù)額也有所不同。為了幫助大家搞清楚買二手住宅交多少稅，我們邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家來(lái)算一算賬。

不滿2年房子交稅多

舉例：

張先生名下無(wú)房，打算在北京買房。他通過(guò)中介購(gòu)買海淀區(qū)一套商品住宅，面積為80平方米，網(wǎng)簽價(jià)為400萬(wàn)元。該房屋業(yè)主表示，自己的房屋原值是200萬(wàn)元，房產(chǎn)證下發(fā)不滿2年。

分析：

鏈家網(wǎng)內(nèi)容中心房產(chǎn)知識(shí)專家劉向宇表示，“按照政府有關(guān)規(guī)定，在北京購(gòu)買不滿2年的普通住宅和非普通住宅，都需要交納契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加稅。在上述例子中，由于交易的房屋位于市區(qū)內(nèi)，屬于普通住宅，房產(chǎn)證下發(fā)未滿2年，所以增值稅及附加稅按5.6%繳納。”

劉向宇給北京晨報(bào)記者算了一筆賬，上述房屋按照網(wǎng)簽價(jià)400萬(wàn)元計(jì)稅，需要交納契稅3.81萬(wàn)元、個(gè)人所得稅27.73萬(wàn)元、增值稅19.05萬(wàn)元及附加稅2.29萬(wàn)元，交稅總額共計(jì)52.88萬(wàn)元。“在實(shí)際交易中，購(gòu)買不滿2年商品住宅，交稅相對(duì)較多。”

滿2年不滿5年房子不交增值稅

舉例：

陳女士在北京打工多年。今年陳女士獲得北京購(gòu)房資格，決定在北京買房。她通過(guò)中介在豐臺(tái)區(qū)選中一套商品住宅，面積為85平方米。在中介經(jīng)紀(jì)人的幫助下，陳女士與業(yè)主李先生商定房屋網(wǎng)簽價(jià)為400萬(wàn)元。李先生表示，自己的房屋原值是200萬(wàn)元，房產(chǎn)證下發(fā)已滿2年、卻不滿5年。

分析：

麥田房產(chǎn)交易服務(wù)中心劉斌告訴北京晨報(bào)記者，“按照政府有關(guān)規(guī)定，在北京購(gòu)買滿2年不滿5年的普通住宅，需要交納契稅、個(gè)人所得稅，免交增值稅及附加稅。而在北京購(gòu)買滿2年不滿5年的非普通住宅，需要交納契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加稅。”

“在上述例子中，交易的房屋屬于普通住宅，按照網(wǎng)簽價(jià)400萬(wàn)元計(jì)稅，需要交納契稅4萬(wàn)元、個(gè)人所得稅32萬(wàn)元，交稅總額共計(jì)36萬(wàn)元。”劉向宇說(shuō)。

滿5年不唯一房子需交個(gè)稅

舉例：

蘇先生名下有兩套北京住房，其中一套住房位于石景山區(qū)，面積為89平方米。今年，他打算將位于石景山區(qū)的住房賣了。吳女士通過(guò)中介購(gòu)買蘇先生的該套住房。雙方商定房屋網(wǎng)簽價(jià)為400萬(wàn)元。蘇先生表示，自己的房屋原值是200萬(wàn)元，屬于滿五年不唯一住房。

分析：

劉斌表示，“按照政府有關(guān)規(guī)定，在北京購(gòu)買滿5年不唯一的普通住宅，需要交納契稅、個(gè)人所得稅，免交增值稅及附加稅。而滿5年不唯一的非普通住宅，需要交納契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加稅。”

“在上述例子中，交易的房屋屬于普通住宅，按照網(wǎng)簽價(jià)400萬(wàn)元計(jì)稅，需要交納契稅4萬(wàn)元、個(gè)人所得稅32萬(wàn)元，交稅總額共計(jì)36萬(wàn)元。”劉向宇說(shuō)。

滿5年唯一房子不交個(gè)稅

舉例：

孫大媽的兒子到廣州結(jié)婚定居。孫大媽決定出售北京80平方米的住房，搬到廣州與兒子同住。她的房子屬于滿五年唯一住房，原值是200萬(wàn)元。蔣小姐通過(guò)中介購(gòu)買孫大媽的房子，雙方商定網(wǎng)簽價(jià)為400萬(wàn)元。

分析：

“按照政府有關(guān)規(guī)定，在北京購(gòu)買滿5年唯一的普通住宅，只需交納契稅，免交個(gè)人所得稅，免交增值稅及增值稅附加稅。但購(gòu)買滿5年唯一的非普通住宅，仍需要交納契稅、增值稅及附加稅，只免交個(gè)人所得稅。”劉向宇說(shuō)。

劉斌給記者算了一筆賬，在上述例子中，交易的房屋屬于普通住宅，按照網(wǎng)簽價(jià)400萬(wàn)元計(jì)稅，只需交納契稅4萬(wàn)元。“在實(shí)際交易中，購(gòu)買滿五年唯一商品住宅，交稅相對(duì)較少。”

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如何區(qū)分普宅和非普宅

鏈家網(wǎng)內(nèi)容中心房產(chǎn)知識(shí)專家劉向宇對(duì)北京晨報(bào)記者說(shuō)，對(duì)于如何區(qū)分普通住宅和非普通住宅，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，普通住宅的認(rèn)定要同時(shí)滿足三個(gè)條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域住房平均交易價(jià)格的1.2倍。目前我市認(rèn)定普通住房的單價(jià)和總價(jià)上限是：5環(huán)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)為468萬(wàn)元/套；5環(huán)到6環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元/套；6環(huán)外23760元/平米，總價(jià)281萬(wàn)元/套。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。而只要上述三個(gè)條件有一個(gè)達(dá)不到，就是非普通住宅。