導(dǎo)讀
分析人士指出，熱點(diǎn)城市土地出讓條件趨嚴(yán)，去年年末不少地方政府調(diào)減供地規(guī)模，都成為土地市場(chǎng)降溫的直接原因。此外監(jiān)管層對(duì)房企融資收緊，加之房企將迎來債務(wù)償還高峰期，在此背景下，土地市場(chǎng)將很難恢復(fù)2016年的局面。
進(jìn)入2017年，全國土地市場(chǎng)似乎并未延續(xù)上年的火熱勢(shì)頭。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，除天津、上海、深圳、溫州等少數(shù)幾個(gè)城市外，大部分城市的土地市場(chǎng)在1月上旬出現(xiàn)“休眠”?？傮w來看，土地交易的總價(jià)、單價(jià)、溢價(jià)率等指標(biāo)也比去年有明顯下滑。
土地出讓的約束與限制條件越來越多，被認(rèn)為是導(dǎo)致土地市場(chǎng)降溫的主因。而地方政府“前松后緊”的慣常供地節(jié)奏，也使得年初甚少有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。這使得年初土地市場(chǎng)的冷清具有一定的合理性。
但從中期來看，指望土地市場(chǎng)大幅升溫也不現(xiàn)實(shí)。分析人士指出，各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資和資金使用實(shí)施限制，加之2017年將出現(xiàn)樓市“小年”的整體判斷，房企近一年多的資金充裕局面將可能面臨終結(jié)。房企的拿地能力也將不可避免地遭到削弱。
土地市場(chǎng)降溫路
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月1日-11日，全國單宗土地價(jià)格超過10億的地塊合計(jì)僅有6宗，超過5億的地塊累計(jì)也只有9宗。
從溢價(jià)率來看，超過100%的只有1宗。大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，如1月前11天深圳成交土地的平均溢價(jià)率為0，天津僅為2.11%，上海的溢價(jià)率也僅為24%。明顯低于2016年的平均水平。
分城市來看，1月上旬全國土地出讓金超過10億的城市僅有9個(gè)，分別是天津、上海、深圳、溫州、成都、阜陽、鄭州、南京、廊坊。除成都、阜陽外，其余七個(gè)城市的土地平均溢價(jià)率均未超過50%。
這種降溫的局面從去年12月就已出現(xiàn)。但在當(dāng)月，全國單宗價(jià)格超過10億的土地也超過了100宗。由此對(duì)比來看，1月上旬的土地市場(chǎng)在去年12月的基礎(chǔ)上出現(xiàn)進(jìn)一步降溫。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，在近期的多輪樓市調(diào)控中，對(duì)土地出讓的約束與限制條件越來越多，是導(dǎo)致土地交易降溫的主要原因。
去年年中以來，很多熱點(diǎn)城市在土地出讓中設(shè)置最高限價(jià)，對(duì)土地出讓價(jià)格和溢價(jià)率進(jìn)行強(qiáng)行控制。年末，北京推出4宗自持型地塊，要求這批土地的住宅不能出售，拿地者只能自持，或?qū)ν獬鲎狻?/div>
到第四季度，多地部署清查開發(fā)商的拿地資金來源。上海就規(guī)定，房企獲得的銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地出讓金、保證金和定金。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地“招拍掛”時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。
分析人士指出，這些政策既對(duì)高溢價(jià)地塊有明顯的打壓作用，又明顯影響到開發(fā)商的拿地積極性。
與此同時(shí)，去年年末，不少地方政府調(diào)減供地規(guī)模，也成為土地市場(chǎng)降溫的一項(xiàng)直接原因。
有行業(yè)觀察人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，地方政府的供地節(jié)奏通常是“前松后緊”，即上半年供地規(guī)模不大，優(yōu)質(zhì)地塊不多；下半年土地供應(yīng)的質(zhì)與量都有顯著提升。從這個(gè)意義上說，年初土地市場(chǎng)冷淡也在情理之中。
房企融資悄然收緊
從開發(fā)商的角度，瘋狂拿地的底氣也變得逐漸不足。上文提到的清查拿地資金來源，僅僅是監(jiān)管層收緊房企融資的“冰山一角”。
2016年7月，證監(jiān)會(huì)官員再一次保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
11月，銀監(jiān)會(huì)要求16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查房地產(chǎn)融資等業(yè)務(wù)，其中就包括是否存在銀行資金違規(guī)用于購地的問題；是否比照自營貸款管理的要求，強(qiáng)化對(duì)銀行理財(cái)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)督管理，是否存在理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題；信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價(jià)款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金信托貸款。
同月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》要求，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目（保障性住房、棚戶區(qū)改造、安置性住房項(xiàng)目除外）。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，這一系列政策的目的，可總結(jié)為兩個(gè)方面：控制房企融資渠道、規(guī)范資金用途。
他認(rèn)為，其對(duì)房企資金的影響也體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房企的融資渠道收窄，各項(xiàng)表外融資渠道被封死，企業(yè)的資金鏈將可能受到影響。二是房企用于拿地的主要資金，將由此前的融資，逐漸收縮到自有資金為主。
在房地產(chǎn)企業(yè)的“自有資金”中，可用于補(bǔ)充流動(dòng)性的，主要是銷售回款部分。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的了解，經(jīng)過2016年的旺盛銷售之后，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況較為充裕。但由于多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)今年樓市維持“小年”的判斷，因此今年的市場(chǎng)銷售和房企的回款狀況都不容樂觀。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年下半年以來，作為房企資金來源中的個(gè)人按揭貸款增速整體呈下降趨勢(shì)，定金及預(yù)售款的增速也在連續(xù)增長(zhǎng)3個(gè)月后，在去年11月出現(xiàn)下滑。
且根據(jù)易居克而瑞研究中心的報(bào)告，房企近兩年的銀行借款，發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長(zhǎng)期債務(wù)，將在2017下半年和2018年迎來到期償還高峰。
綜上判斷，中原地產(chǎn)指出，這可能使得房企近一年多的資金充裕局面面臨終結(jié)。未來6-9個(gè)月，房企將面臨越來越大的資金問題。
張大偉認(rèn)為，在此背景下，土地市場(chǎng)將很難恢復(fù)2016年的局面，高價(jià)地?cái)?shù)量、土地溢價(jià)率、單價(jià)等都將有所下滑。與此同時(shí)，之前部分企業(yè)獲得的高價(jià)地很可能面臨入市難題。但由于大部分房企均面臨補(bǔ)倉需求，若熱點(diǎn)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，也將不可避免地受到追捧。
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