2016年10月份的房地產(chǎn)調(diào)控雖然剛剛過去，但是2016年第二次房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)來臨，雖然說不是全國性的，但是非常具有代表性意義。我們想問的是：（1）為什么這么快就第二次調(diào)控？（2）主要目的是什么？（3）未來房地產(chǎn)到底如何走？
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在談房地產(chǎn)調(diào)控之前，先說說房地產(chǎn)名人任志強(qiáng)先生的看法。11月27日任志強(qiáng)先生在《房地產(chǎn)調(diào)控與市場(chǎng)前景》閉門研討會(huì)對(duì)房地產(chǎn)做了深入的分析與預(yù)測(cè)，主要觀點(diǎn)如下
（1）房地產(chǎn)為什么2016年上漲，核心原因有兩個(gè)：首先是連續(xù)兩年土地-30%的增長，主要城市實(shí)際供應(yīng)量都在下降；其次是發(fā)達(dá)地區(qū)不管你供不供應(yīng)土地，它的人流集中度還是提高的，因?yàn)樗哂懈噌t(yī)療、教育等資源。
（2）中國在城市化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)應(yīng)該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒有一定的比重，不足以支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在現(xiàn)有前提條件下，中央政府不會(huì)大改革的時(shí)候，只能靠基礎(chǔ)設(shè)施投資。
當(dāng)然，任志強(qiáng)先生最核心的觀點(diǎn)是：2017年房地產(chǎn)會(huì)比2016年這一輪漲的更高。
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那么，2016年10月份的房地產(chǎn)管制政策起到作用了嗎？
應(yīng)該說，2016年10月份暴風(fēng)驟雨般的政策起到了作用，最核心的就是：房地產(chǎn)交易量急劇減少。但是我們同時(shí)發(fā)現(xiàn)：部分城市價(jià)格在政策后依然在上漲。
因此，11月底12月初才會(huì)出現(xiàn)我們所說的第二輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。第二輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策以上海市、北京市的調(diào)控政策最為代表。
上海市新的房地產(chǎn)政策最為明顯：（1）首付提高到35%；（2）普通二套房提高到50%；（3）非普通二套房提高到70%。另外，根據(jù)信息目前北京市認(rèn)房又認(rèn)貸。
這樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策和2013年至2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策相比，又嚴(yán)格了較多，總體上屬于非常嚴(yán)厲的調(diào)控類型。
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為什么這么快就出現(xiàn)第二輪調(diào)控政策呢？
我們認(rèn)為原因是雖然房地產(chǎn)成交量下降，但是熱點(diǎn)城市的價(jià)格依然上漲，尤其是一線、強(qiáng)二線，沒有達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控的核心目的。因此，又出臺(tái)了更為嚴(yán)格的調(diào)控政策，核心目的就是抑制房地產(chǎn)泡沫。
實(shí)際上，2016年5月份權(quán)威人士已經(jīng)發(fā)表過對(duì)房地產(chǎn)的核心看法，而且6中全會(huì)上我們中央領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議上也非常明確了抑制房地產(chǎn)泡沫的看法。因此，近期房地產(chǎn)的核心任務(wù)就是抑制房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫。
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尤其，我們現(xiàn)在面臨美元加息+川普上臺(tái)的全球環(huán)境。
強(qiáng)美元周期已經(jīng)到來，我們預(yù)測(cè)2015年至2021年是新一輪的強(qiáng)美元周期，其必然帶來：（1）全球流動(dòng)性嚴(yán)重收緊；（2）利率快速上升，負(fù)利率時(shí)代必然過去；（3）貨幣價(jià)格上升；（4）而資產(chǎn)價(jià)格必然嚴(yán)重下跌，因?yàn)槿蚍潘畷r(shí)代已經(jīng)過去。
而我們中國必將承受更大的流動(dòng)性問題：（1）M2速度必然大幅下跌；（2）中國非常可能在2017年加息；（3）降息降準(zhǔn)已經(jīng)不再可能；（4）更為重要的是，中國RMB貶值已經(jīng)成為非常大的預(yù)期，目前看外流資金嚴(yán)重。
因此，在這樣的情況下，如果房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，只能帶來更大的泡沫問題，這點(diǎn)已經(jīng)毫無疑問，成為共識(shí)。
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如果房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，我們RMB將承受更大的壓力。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，只能說明RMB價(jià)格貶值預(yù)期更大，因此傳導(dǎo)到RMB匯率上。
目前，美元已經(jīng)確定走入強(qiáng)美元周期，而RMB貶值預(yù)期增大的話，必然帶來更大的問題：（1）外匯大幅貶值；（2）資金外流。這點(diǎn)讓我們想起1997年的情況。
因此，我們中國現(xiàn)在最核心的事情就是在強(qiáng)美元周期的背景下管理好RMB價(jià)格預(yù)期，包括降低M2速度、增加利率以及降低資產(chǎn)價(jià)格，尤其是降低資產(chǎn)價(jià)格。所有說，第二輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的非常明確，大幅抑制甚至大幅降低房地產(chǎn)價(jià)格，提高RMB升值預(yù)期，加強(qiáng)RMB價(jià)格管理，從而嚴(yán)格資金外流。
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