在北京，“老舊小區(qū)”指1990年前建成的住宅樓房。數(shù)據(jù)顯示，達(dá)到該“樓齡”的住宅，北京目前有大約3000萬平方米。
位于海淀區(qū)的志強(qiáng)北園，是北京老舊小區(qū)的一個縮影。30多棟樓房自上世紀(jì)70年代末陸續(xù)建起，它們見證了城市變遷，也漸漸成為非首都功能堆積的角落。
和眾多老舊小區(qū)類似，在此前政府的治理改造中，出臺了政策、投入了資金，志強(qiáng)北園卻依然成為“難啃”的骨頭。
在市人大常委會的推動下，志強(qiáng)北園在改造中，思路上以疏解非居民服務(wù)功能為突破口；工作方式上，政府和居民共議需求；騰退出的空間，還成為了引進(jìn)社會投資的新場地。
今年，老舊小區(qū)的綜合整治行動已納入北京“疏解整治促提升”十大專項(xiàng)行動內(nèi)容，“志強(qiáng)模式”也有望向北京更多老舊小區(qū)延伸。它的背后，是政府部門由包辦一切的“主人”，向社會共治的“主持人”的角色轉(zhuǎn)變。
“70后”小區(qū)的舊貌與新顏
上世紀(jì)70年代末80年代初，多個單位在北二環(huán)外“小西天”一帶，集中建造了一批產(chǎn)權(quán)房，具體位置東至新外大街，南至文
慧園路，西至文
慧園互通，北至軍委機(jī)關(guān)事務(wù)管理總局。
這里被統(tǒng)稱為“志強(qiáng)北園”，30余年來，小區(qū)囊括了10個院落，34棟樓房，居民2410戶，常住人口5328人，住區(qū)單位有中影公司、中國電影資料館、西城華聯(lián)公司、星火小學(xué)、明天幼稚園等。
1月9日，這片樓房磚紅色搭配乳白色的外漆因“規(guī)模效應(yīng)”而格外顯眼，翻新的外墻漆是老樓翻新的一種證明。
其內(nèi)也是“五臟俱全”——小學(xué)、幼兒園、社區(qū)便利店、活動廣場，乃至房屋維修站一應(yīng)俱全。部分樓對面用鮮亮的白漆畫出了停車位的范圍和編號，入口處還有電子桿和攝像頭，為進(jìn)小區(qū)的車輛拍照計(jì)時。
從表面上看，年過三十的志強(qiáng)北園路面干凈，垃圾桶邊無雜物溢出，草地樹木整齊，車輛停放有序，互不影響。
僅在一年半之前的2015年6月，小區(qū)內(nèi)還是違建犬牙交錯：有17棟樓房在開發(fā)時沒有為一層住戶設(shè)計(jì)和建設(shè)陽臺，導(dǎo)致居民入住后紛紛自行搭建各式“陽臺”，違建相互攀比擠占的結(jié)果，是大量公共空間被蠶食。
“那可是亂了套了”，2000年就在志強(qiáng)北園社區(qū)居委會工作的劉慶紅，如今已是居委會黨組書記、居委會主任，她記得那時也是違建“興起”的年代，“過去十幾年里大家都蓋違建，慢慢小區(qū)里就是一片臟亂差。”
她記得有一棟違建蓋出了100多平米，“居民還蓋出了個二層樓，曾經(jīng)在里面賣烤翅”。
再加上小區(qū)長期無封閉圍墻、無門崗、無電子防盜裝置、無路燈照明等情況，以及物業(yè)管理的缺失，志強(qiáng)北園的生活就像陷入了惡性循環(huán)。
最直觀的體現(xiàn)是房價，劉慶紅記得，2015年3月，這一北二環(huán)邊上可算得“寸土寸金”的小區(qū)，一套三居室還賣不到300萬。
老舊小區(qū)改造為何“骨頭難啃”？
變化始于2015年6月，劉慶紅用了第二個“亂了套了”形容當(dāng)時情景——居民有人嘲諷，有人觀望，更有人反對，曾經(jīng)蓋出知名烤翅店的住戶，還是“釘子戶”之一。
志強(qiáng)北園的整體改造便是從首層違建拆除起步，“違章建筑多”，劉慶紅說，共有97家涉及153戶，居民工作非常難做，“啟動后，每天都有三四十人來提意見”。
市人大常委會曾就此多次進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研和督辦，市人大代表、市人大城建環(huán)保委員會委員郭要斌說，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，居民工作難做、改造意愿不強(qiáng)，是老舊小區(qū)改造過程中遇到的問題，其背后更深刻的原因是與居民溝通不暢，小區(qū)面貌改觀不明顯。
“老舊小區(qū)改造，最關(guān)鍵的是讓居民通過改造得到實(shí)惠”，他說，居住在老舊小區(qū)里的都是北京市最普通的老百姓，這些老職工、老市民的經(jīng)濟(jì)收入相對較低，尤其是一些離退休較早的老同志，收入上沒有能力改善自己的居住環(huán)境或者購置新房，只能一直住在老舊小區(qū)里，“政府不出錢改善，他們很難改善自己的居住環(huán)境。”
2013年，志強(qiáng)北園成為了市人大常委會主任杜德印的聯(lián)絡(luò)點(diǎn)，他曾多次前往社區(qū)了解有關(guān)情況，與居民面對面了解他們的需求，并總結(jié)為“大家是在家坐擁千萬資產(chǎn)，出門面臨諸多不便”。
在具體工作中，志強(qiáng)北園居委會和北太平莊街道，乃至政府有關(guān)部門工作人員多次進(jìn)行入戶調(diào)查，反復(fù)布置動員，對不配合拆違的居民，寧愿放棄休息時間也要入戶做工作。拆違時也先從“公家”下手，劉慶紅說，最先拆除的是居委會自建的7個車棚和鍋爐房邊的“公家”平房，之后再耐心跟居民解釋做工作。
逐漸，居民從最初的不理解、不配合，到部分居民主動先拆自家違建，保障了拆違工作順利進(jìn)行。經(jīng)過多方努力，志強(qiáng)北園拆除了全部340處7261平方米違建。
就這樣，志強(qiáng)北區(qū)150多戶違建，在2015年10月9日至20日的11天里，完成了拆除工作，啃下了整塊硬骨頭。
老舊小區(qū)改造不僅僅是“拆違建”
為小區(qū)做完減法，關(guān)鍵是如何做加法。
考慮到一層住戶集中反映的沒有陽臺，政府投入3000多萬元，為具備條件的17棟樓152戶一層住戶統(tǒng)一加建了與樓上齊平的陽臺。之后的騰退空間內(nèi)，新建了7個自行車棚，3500平方米綠地和7100平方米的瀝青混凝土道路；考慮到原本居民愛去的乒乓球場地略顯簡陋，社區(qū)為其加裝了護(hù)網(wǎng)防止球亂飛，鋪上了塑膠地面。
2016年，志強(qiáng)北園在社區(qū)改造的基礎(chǔ)上，對社區(qū)內(nèi)五處3594平方米地下空間進(jìn)行了清理整治，疏解外來人口1215人，并利用騰退空間引進(jìn)了休閑娛樂、文化教育、游泳健身等。
“你能想象，一個30多年的老舊小區(qū)里，有現(xiàn)代化的游泳池嘛？”劉慶紅說，這是由產(chǎn)權(quán)單位引進(jìn)外埠機(jī)構(gòu)入駐，通過會員制為居民提供低價服務(wù)，“一年1200元，不限次數(shù)。”
困擾多數(shù)老舊小區(qū)的物業(yè)管理難題也得到破解，2016年3月，這里實(shí)現(xiàn)了衛(wèi)生和停車的專項(xiàng)物業(yè)管理，采取的方式是物業(yè)公司免費(fèi)服務(wù)半年“試用”，讓居民體驗(yàn)的方式，同時逐步轉(zhuǎn)變老居民沒有物業(yè)收費(fèi)意識的局面，目前全小區(qū)已經(jīng)有390多輛汽車登記，繳費(fèi)比例在80%到90%之間。
如今的志強(qiáng)北園，已不再是往日的“臟亂差”，據(jù)劉慶紅統(tǒng)計(jì)，改造后的一年內(nèi)，有大約30戶原本將房屋出租的住戶回流，“畢竟這里交通更方便”，而房價更是翻了一番，如今均價已在8萬到9萬之間，“改造前賣房的都可后悔了！”
“志強(qiáng)模式”中的社會資本運(yùn)用
就這樣一步步地拆除、騰退空間改善，居民看到了實(shí)實(shí)在在的變化，接下來的各種改造就有了基礎(chǔ)。
杜德印指出，志強(qiáng)北園改造正是順應(yīng)了居民對增強(qiáng)公共服務(wù)功能的期盼，帶領(lǐng)大家在改造中實(shí)現(xiàn)了利益“放小得大”的升級。同時，有效發(fā)揮了在轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決各類公共服務(wù)、管理和安全事項(xiàng)的作用，在街道層面實(shí)現(xiàn)了相關(guān)政策、資金、資源的整合利用，為創(chuàng)新城市治理方式、加強(qiáng)城市精細(xì)化管理、治理城市病提供了新的思路和經(jīng)驗(yàn)。
過程中還轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的行政運(yùn)行方式，把騰退空間作為引進(jìn)社會投資和支持社會組織發(fā)育的資本，在滿足居家養(yǎng)老、休閑健身、停車服務(wù)等基本公共服務(wù)中，與企業(yè)合理分擔(dān)成本，并支持其在部分高端服務(wù)和滿足個性化需求中獲取合理利潤。
這只是一個起步。劉慶紅說，小區(qū)還面臨著停車位有限的問題，她計(jì)劃繼續(xù)把現(xiàn)在鍋爐房約2000平方米的區(qū)域騰退，規(guī)劃建設(shè)一個立體停車場，“即使蓋不了立體的（停車場），地面的也能解決四五十輛車”。
就這樣從減法開始，志強(qiáng)北園的改造模式中，為騰退后的空間對癥下藥，“定點(diǎn)清除”問題，就像為一只生了病的麻雀做手術(shù)，先切除病灶再逐步恢復(fù)功能，最終不僅實(shí)現(xiàn)了“五臟俱全”，而且“五臟”俱優(yōu)。
修煉大面兒上的“外功”，還要練“內(nèi)功”，劉慶紅去年底當(dāng)選了區(qū)人大代表，她準(zhǔn)備提個建議，“老樓外面都干凈了，得顧顧里子，把管道修整下”。
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