上海對(duì)“類住宅”項(xiàng)目踩下了“急剎車”。

1月6日晚間開始，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官方網(wǎng)站上多個(gè)中小戶型的商業(yè)辦公項(xiàng)目被暫停網(wǎng)簽，截止今日早間，已有143個(gè)商業(yè)辦公項(xiàng)目被暫停銷售。

對(duì)于暫停網(wǎng)簽的原因，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)1月7日表示，近期關(guān)于商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴大量增加。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本市部分商業(yè)辦公項(xiàng)目存在較為嚴(yán)重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖雀淖兎课菔褂眯再|(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患。同時(shí)，一些項(xiàng)目還在銷售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴(yán)重誤導(dǎo)購房人。為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場(chǎng)秩序，自1月6日起，市住建委會(huì)同相關(guān)部門對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。

（上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)文）

對(duì)此，上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉解讀稱：“當(dāng)前，上海商業(yè)辦公項(xiàng)目的積極去化與價(jià)格的上漲同樣引起持續(xù)的關(guān)注，如果市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)過熱的狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年上海有可能會(huì)有一些針對(duì)性的調(diào)控措施為酒店式公寓產(chǎn)品降溫：比如，“商改住”繼續(xù)推進(jìn)，以改善以居住為目的的市場(chǎng)供求矛盾，同時(shí)，針對(duì)酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，不排除上海會(huì)模仿北京出臺(tái)限購類措施。”

（此圖來自網(wǎng)上房地產(chǎn)，所列為部分上海青浦區(qū)辦公項(xiàng)目）

整頓“類住宅”

所謂“類住宅”，即商業(yè)住宅，或者通指的酒店式公寓產(chǎn)品，是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計(jì)有獨(dú)立廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對(duì)外銷售的項(xiàng)目。與純住宅項(xiàng)目不同，商住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)通常只有40年或50年，水、電、物業(yè)等費(fèi)用也高于普通住宅項(xiàng)目。

上述暫停銷售的商業(yè)辦公項(xiàng)目多數(shù)屬于類住宅項(xiàng)目。據(jù)悉，上海市相關(guān)部門此前已在各區(qū)走訪和座談摸底類住宅市場(chǎng)情況，發(fā)現(xiàn)目前類住宅項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)、市場(chǎng)銷售、驗(yàn)收登記、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)存在職責(zé)不明、監(jiān)管失察、底數(shù)不清等問題。

據(jù)知情人士獲悉，上海有關(guān)部門或建議從四個(gè)方面全方位落實(shí)類住宅整頓：加強(qiáng)對(duì)政府職能部門在審批、驗(yàn)收、辦理產(chǎn)證過程中的失職瀆職行為的問責(zé)力度；對(duì)房企、房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為制定“負(fù)面清單”并嚴(yán)肅處理；市區(qū)聯(lián)動(dòng)、堵塞監(jiān)管縫隙，著力完善辦公類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)范、預(yù)售審批、聯(lián)合驗(yàn)收等措施，健全類住宅監(jiān)管機(jī)制、抓緊研究針對(duì)類住宅的限購政策等；嚴(yán)守政策底線，在合同簽訂、交易登記等環(huán)節(jié)強(qiáng)化咨詢服務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，對(duì)各種誤導(dǎo)性的宣傳推介要追究責(zé)任。

此前，被列為北京行政副中心的通州區(qū)商辦項(xiàng)目過熱，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)已經(jīng)出臺(tái)“限購”政策來抑制其過熱發(fā)展的態(tài)勢(shì)。張宏偉認(rèn)為，不排除上海會(huì)模仿北京出臺(tái)限購類措施。

去化周期僅存5個(gè)月

（2016年酒店式公寓供求數(shù)據(jù)來源：同策咨詢）

2016年，上海酒店式公寓市場(chǎng)供、求、價(jià)三線環(huán)同比均出現(xiàn)上揚(yáng)，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，去年，上海酒店式公寓市場(chǎng)成交總量達(dá)274.47萬平米，同比上揚(yáng)幅度高達(dá)1.45倍，從供應(yīng)角度看，上市量僅為180.20萬平米，同比小幅上揚(yáng)5個(gè)百分點(diǎn)，2016年全年呈現(xiàn)出少有的供小于求的態(tài)勢(shì)。從價(jià)格上看，成交均價(jià)為25679元/平米，同比大幅上揚(yáng)23%。

截止2016年12月底，上海酒店式公寓可售余量為94.52萬平米，連續(xù)五個(gè)月跌入百萬方，環(huán)比下滑4%，同比下滑52%，按照近三個(gè)月的平均去化速度，市場(chǎng)去化周期僅為5.35個(gè)月，并連續(xù)8個(gè)月低于8-15個(gè)月的合理范圍值。

在張宏偉看來，2016年上海酒店式公寓市場(chǎng)出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)，價(jià)格連創(chuàng)新高，由多種因素構(gòu)成：“一、去年3月，“滬九條”限購政策的頒布后，由于限購條件的提高，很多新上海人由于不符合購房要求而被擠出進(jìn)入酒店式公寓市場(chǎng)，同樣也拉動(dòng)了一批被限購?fù)顿Y客戶進(jìn)入該市場(chǎng)；二、5月以來，土地市場(chǎng)高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)，“地王”頻頻出現(xiàn)，潛移默化又助推了酒店式公寓熱銷的市場(chǎng)熱度；三、8月底謠傳9月將出新政，同時(shí)酒店式公寓也將被限購的消息也不絕于耳，更加推動(dòng)了購房者在8月底前加緊網(wǎng)簽；四、在2016年2月下旬出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》中，對(duì)于商辦類用地，自持要求也較以往大為提高，同時(shí)，部分地塊對(duì)辦公出售的最小分隔面積也有限定，無形中大幅減少了今后酒店式公寓的上市量，使得這類產(chǎn)品將成為稀缺品。”