隨著第一批出讓土地的自住房陸續(xù)進(jìn)入交房期，自住房的問題也開始凸顯。朝陽區(qū)東壩的保利首開麗灣家園計劃11月30日前交房，但因通水通氣都未能達(dá)標(biāo)，遭業(yè)主拒收。而同麗灣家園一樣，自住房戶型奇葩、硬件設(shè)施不齊全等問題也不斷暴露出來。開發(fā)商自辯稱，在薄利驅(qū)動之下，犧牲質(zhì)量換取快速回款情有可原，但業(yè)內(nèi)則認(rèn)為，拿地之初開發(fā)商深知自住房并非暴利產(chǎn)品，微利不能成為企業(yè)放松產(chǎn)品質(zhì)量的借口。

業(yè)主拒收新房

盡管已經(jīng)收到了來自開發(fā)商北京朗泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于自住房延期交房的告知函，但這仍不足以平復(fù)張樂（化名）心中的不滿。“從2014年搖號到現(xiàn)在一直期盼著能夠住進(jìn)新房子，但交房日期已經(jīng)到了，可是房子還沒有通水通氣，達(dá)不到入住條件，這也是我拒絕收房的原因。”

張樂所說的新房是位于東壩，由保利首開聯(lián)合建設(shè)的自住房項目麗灣家園，11月30日本是該項目合同約定的收房日期，但是收房當(dāng)天卻遭遇業(yè)主拒收。根據(jù)業(yè)主集中反映，拒絕收房的原因除了沒有通暖氣、燃?xì)夂妥詠硭酝猓瑯I(yè)主們還認(rèn)為部分房型為無障礙戶型（殘疾人保障戶型，設(shè)施設(shè)計高度偏低），在購買的時候未得到聲明，還有業(yè)主對綠地規(guī)劃、車庫規(guī)劃等諸多問題存在疑慮。

在遭遇業(yè)主拒收新房后，開發(fā)商北京朗泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對于項目情況進(jìn)行了公開說明，稱硬件設(shè)施未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)系周邊大市政條件限制所致，開發(fā)商方面將為延期收房和裝修的業(yè)主予以相應(yīng)的物業(yè)費贈送的賠償。最新的進(jìn)展是，該開發(fā)公司向北京商報記者表示，通過整改，截至12月底項目已經(jīng)達(dá)到了通水通氣的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主隨時可以收房；但是業(yè)主此前集中反映的關(guān)于無障礙戶型的設(shè)施等問題，需要業(yè)主向物業(yè)反映登記后方能逐一解決。

據(jù)悉，保利首開麗灣家園是北京市最早拍地?fù)u號的自住房項目之一，該項目自住房建筑面積約5萬平方米，單套主要約為70-80平方米一居及80-90平方米兩居戶型，總套數(shù)約570套，銷售均價2.2萬元/平方米。該項目在啟動搖號時就曾遭遇業(yè)主吐槽，內(nèi)容包括570套房源，戶型就有24種等。

利潤微薄的借口

實際上，不只是麗灣家園，很多已經(jīng)交付或者即將交付的自住房項目多數(shù)存在設(shè)計不合理、房屋質(zhì)量待考驗等問題。2014年下半年，大興區(qū)當(dāng)代采育滿庭春MOMA自住房項目中的3棟樓,因部分混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)而被勒令返工重建；更早些時候，金隅匯星苑的選房人就曾提出層高低、窗戶小、材質(zhì)廉價的抱怨。當(dāng)時，該項目相關(guān)人士就曾坦言：“項目售價為2.2萬元/平方米，去除地價和各類稅等，最后留給開發(fā)商把項目建好的成本就剩4000多塊錢，開發(fā)商還要承擔(dān)管理成本和資金成本，這是非常非常難的。”

關(guān)于開發(fā)商操盤自住房時的成本核算，有行業(yè)人士算了這樣一筆賬：以保利首開麗灣家園為例，開發(fā)商可以從自住房、商業(yè)項目以及限價房項目中獲得25.8億元的收入，但是減去包括拿地、建筑以及各項稅費等費用，就剩1億元的毛利，投資收益率約為5%。而普通商品房項目中，開發(fā)商能夠獲得的毛利率通常在30%以上。

但是明知利潤少，開發(fā)商為何還對自住房搶地?zé)崆榻z毫不減？對此，位于百子灣的自住房項目開發(fā)商向北京商報記者表示，從企業(yè)的運(yùn)營角度看，自住房可以快速回流資金，爭取更多的騰挪空間，“另外，作為北京新房市場的供給主力，在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商也省去了很多的資金和時間成本”。

專家總結(jié)：“在拿地之初開發(fā)商就已經(jīng)對項目進(jìn)行過核算，說白了，如果自住房項目沒有可建設(shè)價值，開發(fā)商根本就不會拿地，因此將問題的原因歸咎于利潤少或者資金承壓，都是不可成立的借口。”

制度與自律的雙重保障

實際上，不只是質(zhì)量問題，今年另一起備受市場關(guān)注的自住房事件便是“華潤自住房漏選事件”。該自住房項目為首開華潤·花香四季，在選房環(huán)節(jié)，40套房源在第一次選房后被退回，而在進(jìn)行遞補(bǔ)選房時漏掉了2萬多個優(yōu)先家庭，從而該項目遭到了購房人的維權(quán)，后又被市住建委點名核查。“除了建設(shè)環(huán)節(jié)外，自住房由于是政策性住房，后續(xù)涉及搖號、選房、核驗資格等多個環(huán)節(jié)，因此這對開發(fā)企業(yè)提出了更為嚴(yán)格的要求，也需要有一定的制度來規(guī)范開發(fā)商行為。”

對此，上述百子灣自住房項目人士也坦言，實際上，不論是建設(shè)、驗收還是最后的銷售，相關(guān)部門都有明確的要求，以銷售環(huán)節(jié)為例，《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定》便對開發(fā)企業(yè)按照搖號確定的選房順序，組織購房家庭選房、公示等都做了明確的規(guī)定。“開發(fā)商能夠按規(guī)定履行則需要相關(guān)部門的監(jiān)督制度來作為保障，另外，嚴(yán)格的懲戒制度也是很有必要的。”該人士稱。

一方面是政府繼續(xù)保證自住房土地出讓比例的態(tài)度，一方面則是開發(fā)商迫于成本壓力實施快速建設(shè)、快速交房的做法，在品質(zhì)與利潤的矛盾中，自住房在產(chǎn)品精益求精程度上不及普通商品房，這也是自住房們共同面臨的問題。對此，上述開發(fā)商指出，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫茸霰Ｕ系耐瑫r，也應(yīng)該建立相應(yīng)的信用體系衡量開發(fā)商，“如果在自住房建設(shè)和銷售中屢次出現(xiàn)問題，那么就應(yīng)該相應(yīng)降低信用評級，這個信用評級可以與今后的開發(fā)資質(zhì)相掛鉤，這也是規(guī)范開發(fā)商行為的方法之一”。