16個熱點(diǎn)城市住宅地產(chǎn)類資管計(jì)劃將被叫停備案，這將斬?cái)喾科筝斞獰狳c(diǎn)城市項(xiàng)目資金的又一渠道。這意味著，在銀行、信托、債券市場等房企融資渠道被收緊之后，資管類產(chǎn)品給房企輸血閘門也被關(guān)閉。

涉及到的16個熱點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南和成都。

接受和訊房產(chǎn)采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，政策對于券商和基金子公司的資管計(jì)劃業(yè)務(wù)影響會非常大。而且暫停備案指向明確，這次政府釜底抽薪的決心比前幾次要大得多。

“在銀行、信托、債券以及資管計(jì)劃融資等受限之下，明年房企融資渠道將進(jìn)一步收緊，尤其是在市場去化緩慢之際，房企明年對配資的需求會更強(qiáng)烈。”億潤投資集團(tuán)一位投資人士說。

穿透式審查

這份由中國基金業(yè)協(xié)會醞釀的《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（簡稱《規(guī)范第4號》）明確不予備案的資管計(jì)劃方式包括但不限于：

委托貸款，嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品，受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)，以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實(shí)債方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)和其他投資方式。

同時要求，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房企提供融資，用于補(bǔ)充流動性資金或支付土地出讓價款；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸款等違法違規(guī)行為提供便利。

目前，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的融資模式主要是直接發(fā)行募集產(chǎn)品參與融資項(xiàng)目，或是為銀行、私募等資金扮演流向房地產(chǎn)企業(yè)的牌照“通道”。

在近期監(jiān)管層針對該業(yè)務(wù)的市場摸底中發(fā)現(xiàn)，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在三類機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理總規(guī)模中占比并不高，但資金來源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)城市等特征顯著，這就與落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)存在一定差距。所以，這成為資管計(jì)劃被納入監(jiān)管之列的重要原因。

據(jù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會人士表示，監(jiān)管思路將以分類對待、統(tǒng)一規(guī)范、平穩(wěn)過渡為原則，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向，在房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地、項(xiàng)目性質(zhì)、資金用途等方面區(qū)別對待，重點(diǎn)關(guān)注私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于補(bǔ)充流動資金或支付土地出讓價款等行為。下一步新設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合規(guī)范要求，不符合要求的存續(xù)產(chǎn)品，不得新增投資項(xiàng)目，合同到期后應(yīng)當(dāng)予以清盤，不得續(xù)期。

接受和訊房產(chǎn)采訪的一位地產(chǎn)私募基金人士表示，從監(jiān)管條例看，指向明確，主要是熱點(diǎn)城市的住宅類項(xiàng)目，但對旅游文化類、工業(yè)用地等項(xiàng)目并沒有明確管束，這類項(xiàng)目受影響比較小。在具體的執(zhí)行過程中，也可能有項(xiàng)目會通過健康、養(yǎng)老、文化、旅游等名頭整體包裝做母基金池，變相違規(guī)輸血住宅類項(xiàng)目。

不過，針對可能存在的躲避監(jiān)管問題，此次監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資項(xiàng)目可能存在的嵌套、套利行為提出了穿透式審查要求，要求資產(chǎn)管理人應(yīng)勤勉盡責(zé)地履行向下穿透審查底層資產(chǎn)的義務(wù)。即通過層層穿透，確定最終的投資方向符合要求。

繼續(xù)加碼？

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次《規(guī)范第4號》文件主要是針對證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理加強(qiáng)監(jiān)管，是否會加碼到私募基金管理人開展的私募股權(quán)基金投資房產(chǎn)業(yè)務(wù)并沒有清晰的界定。

長富匯銀投資基金管理公司執(zhí)行總裁楊明偉表示，“目前的界限并不清晰，未來還要看監(jiān)管究竟如何規(guī)范。目前看，如果對證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)資管計(jì)劃設(shè)限，反而為私募股權(quán)基金發(fā)展提供了空間。”

鼎信長城一位投資總監(jiān)也對和訊房產(chǎn)表示，這些措施會倒逼券商資管轉(zhuǎn)做一些股權(quán)業(yè)務(wù)，但股權(quán)業(yè)務(wù)對主動管理要求會更高，風(fēng)險更大，以往券商資管做得比較少，短期內(nèi)要做難度也比較大。

“目前這些措施主要針對券商和基金子公司的資管計(jì)劃備案暫停。私募股權(quán)基金是做基金備案，目前看不受影響，但也同屬于證監(jiān)會監(jiān)管序列，不排除政策會進(jìn)一步加碼延伸到私募股權(quán)基金。”上述人士說。

這大概是有人預(yù)言文化和品質(zhì)將成為2017年中國經(jīng)濟(jì)主要競爭力的原因。