2016年的房價節(jié)節(jié)攀升，許多一線、準一線城市的房價經(jīng)歷著“轉(zhuǎn)頭升數(shù)千，隔日漲一萬”的變化。2017年，人們到底要怎樣才能買到房，實現(xiàn)安居夢？我們試圖在安居客房產(chǎn)研究院與《新周刊》聯(lián)合發(fā)布的《2017國民安居趨勢》中尋找答案。
安居客房產(chǎn)研究院（以下簡稱“安居客）的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京、上海雙城房價同比增長超過40%，廈門、南京、合肥和蘇州漲幅超過30%，還有一個經(jīng)歷了嚴格管控但房價仍穩(wěn)穩(wěn)站在每平方米約4.5萬元的深圳。2016年樓市經(jīng)歷了兩次大調(diào)控：4月，熱點城市各自出招，收效甚微；10月黃金周，22城陸續(xù)祭出限購政策，聲勢浩大，號稱“史上最嚴”。但結(jié)果……
一二線城市調(diào)控難，三四線城市庫存高，我們親眼見證買房這件事從代表剛需和正道的正劇，越來越走向夾雜荒誕和無奈的鬧劇。而且，每個人都不可避免地裹挾其中，尤其是那些有購房需求但往往要深思熟慮才能下手的人。眼見它高樓起，賓客入，其中卻沒有自己的身影，只能報以無奈苦笑。
普通人不再追漲，因為有相當多的人認為房價增速可能會減緩甚至下降。
2017年，如何實現(xiàn)這個似遠而近的安居夢？
首先是購房的負擔。參考2016年安居客的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳人要6個月不吃不喝不花，才掙到差不多一平方米；上海和北京更甚，要7個月左右。廈門等后起之秀雖然沒這么夸張，但其房價浮夸的增長速度，讓人心中一凜。2017年，工資能否跑得過“緩慢上升”的房價？
年輕工薪族整體收入的一半，要花在毛坯房的造價上；再加上衣、食的花費，剩下的“行”就真的不行了！說走就走的旅程？嗯……樓下的街心公園還可以考慮。別忘了很多經(jīng)濟適用房小區(qū)都不帶花園。
從剛剛落幕的中央經(jīng)濟會議傳遞的信息看，2017年國家政策將重點照顧核心城市周邊直接輻射的小城市乃至小鎮(zhèn)，這對小城鎮(zhèn)的發(fā)展是利好消息。而對于在大城市買房困難、在二線城市仍有出手機會的人，可以有效減輕負擔，不失為一個值得關注的點。
其次是購房的時機。當下房價讓很多人難以企及，那么還要不要在近期咬牙買房？這要看每個人對房產(chǎn)的需求迫切度，以及對房價走勢的預判。
2016年11月，各地房地產(chǎn)政策出臺，調(diào)控不斷升級，購房者心態(tài)也有變化。不少受調(diào)查者的看法從“房價會繼續(xù)大幅上漲”轉(zhuǎn)為“房價將微幅上漲”，對“當下是否買房最佳時機”的判斷也不再那么肯定，呈現(xiàn)一定程度的購買熱度下降。2017年，普通人買房行為應會趨于理智，但受市場作用和利益導向影響的人呢？
普通人不再追漲，因為有相當多的人認為房價增速可能會減緩甚至下降，購買行為相應減少。增速減緩、下降，究竟是2016年年末華麗而略帶理想主義的幻想，還是2017年因為政策和市場互相角力后自然生成的結(jié)果？
再次是購房的用途。“買不起房”的連連呼叫，反映很多人有買房的需求。中央經(jīng)濟會議則明確指出：“房子是用來住的，不是用來炒的。”
安居客的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年密切關注房地產(chǎn)信息的人當中，有57.2%是90后年輕人；從性別上看，近七成是男性。由此不難推論出一個結(jié)果——很多步入適婚年齡的男性青年，有強烈的購房需求。
在社會輿論和丈母娘的雙重壓力之下，買不起房就代表著結(jié)不起婚，結(jié)不起婚則必然怪責于房。但在宏觀經(jīng)濟弱復蘇、貨幣政策相對寬松的背景下，房價在2016年以滿不在乎的表情一路上漲?？梢灶A見，政府地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)出現(xiàn)，但實際作用應僅限于遏制瘋狂，而不是制造平和。
二手房成熟的社區(qū)配套、便捷的交通條件，是以房為家的初次購房者的好選擇。
超過八成購房者的購房目的是自用，說明房地產(chǎn)市場的真實需求還是比較充足的。但需求和能力是否匹配？或者說得更具體和殘酷一些，需求和能力的落差有多遠？對于買房自住的準購房者而言，有多少人買得起自己滿意、家人夠住的房子？
八二定律告訴我們，真到了燃眉之急需要購房的，往往不具備自由選房的能力；不怎么需要房的，反而隨便逛逛就買了套房用來投資，甚至數(shù)套齊下，任其空置，坐等增值。
新樓盤當然光鮮亮麗，占據(jù)市場主導地位，符合購房者將其當成一個家的核心訴求。但是周邊設施尤其是軟件成熟的小區(qū)更值得欣賞，畢竟，對于“購房用于自住”的購房者而言，房子周邊的生活、教育等設施非常重要。這些商業(yè)設施并非迅速、自發(fā)形成，需要相當長時間的擴張和積累，所以二手房也是重要的購房選項。
據(jù)安居客統(tǒng)計，購房時選新房的占21.5%，選二手房的占44.3%，而34.2%的人兩個方向都會考慮。
安居客的調(diào)查顯示，四成調(diào)查者對2年到5年的二手房感興趣，三成調(diào)查者對5年到10年的二手房感興趣。新購房者認同二手樓的實用價值和保值潛力——打個不大恰當?shù)谋确?，房子就像紅酒，剛開瓶的不一定好喝；醒一下酒，才能體會其芬芳、醇厚。二手房成熟的社區(qū)配套、便捷的交通條件，是以房為家的初次購房者的好選擇。
二手房給資金靈活性不大、決策成本高的購房者提供了全面觀察房產(chǎn)情況的機會，可以謀定而后動，不失為一種相對安全穩(wěn)妥的選擇。
安居客的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，兩室、三室的二手房戶型受到八成受調(diào)查者的青睞，這種房型多用于兩代或三代人一起住，是婚房，也是四口或六口之家的主要需求房型。從裝修需求上看，一步到位的精裝修和啥也沒有的毛坯房最受青睞，這種兩極分化，說明購房自住者希望把入住后的裝修成本壓低。畢竟裝個修比裝個13可是難多了，分分鐘累出半條人命啊。
六層以下的二手房最受歡迎，說白了就是擔心停電或電梯運行不良，低樓層不需要爬太多樓梯——確實，樓齡在十幾二十年的電梯樓，電梯往往出現(xiàn)各種問題，住戶不愿意出錢維修、物管不負責，電梯致命的新聞頻發(fā)，這是購房者不得不考慮的問題。
老舊二手房可能存在安全隱患。
隨后是購房的宏觀環(huán)境。我國勞動力占比在2011年達到了巔峰，隨后逐漸下降。結(jié)合2011年放開二胎的政策來看，勞動力占比的谷底可能要在2027年才出現(xiàn)。由于勞動力減少，勞動力就顯得更加珍貴，不動產(chǎn)相對而言會降價，可能會體現(xiàn)為名義價格不降，但是相對價格下降。
從人均居住面積來看，我國國民人均居住面積達到32.91平方米，可以說，現(xiàn)有的房地產(chǎn)足以滿足所有人的居住需求（一般認為，人均居住面積達到20平方米就足夠了）。從這一點出發(fā)，當下房地產(chǎn)處于供大于求的狀態(tài)，或者說是供給大于自住需求，根據(jù)價值回歸理論，市場會通過無形的手來調(diào)整價格，或者控制上漲幅度以應對購買力衰退的現(xiàn)實。
從投資需求的角度來看，大多數(shù)投資購房并不是全款購入，而是通過貸款。當利率處于低位，M2增多，貸款變得容易，很多擁有閑置資金的家庭會傾向于通過貸款購買房地產(chǎn)進行投資。央行數(shù)據(jù)顯示，這個占比在2015年上半年和2016年全年超過了40%，說明當下貸款市場側(cè)重在房地產(chǎn)市場放水。
結(jié)合2016年年底出臺的政策，可預期之后兩年貸款會減少投放在房地產(chǎn)市場的比重，減少投資需求的購房力。
當前房地產(chǎn)市場供大于求，整體樓價將會下降或放緩。
生于信息時代的人群逐漸成為購房主力，有超過一半受調(diào)查者通過網(wǎng)絡來關注房地產(chǎn)信息。
響應國家的城鎮(zhèn)化目標，二三線城市甚至四五線城市會逐漸增加來自農(nóng)村的人口，并且在政策的扶持下，通過規(guī)模效應建設功能更完備的城市格局，滿足更多行業(yè)和職業(yè)的需求。
現(xiàn)在計算機和網(wǎng)絡技術高度發(fā)達，使很多行業(yè)和崗位都可以SOHO化，削弱了大城市和特大城市的便利優(yōu)勢。再結(jié)合以上所說的要點，可以得出一個結(jié)論——未來可預期的房地產(chǎn)價格將總體下降或?qū)崿F(xiàn)增速減緩，而二三線城市反而會有可觀的上升空間。
從房地產(chǎn)市場庫存來看，2015年和2016年的庫存量上升得非?？欤?016年2月達到了近期的峰值——73931萬平方米，是2014年2月的數(shù)據(jù)的約1.4倍。增量和存量合力形成的庫存，必須在未來三五年有所動作，供給數(shù)量多，銷售壓力大，有可能會促使可預見的短期的房地產(chǎn)商進行降價促銷的活動?？v然如此，大多數(shù)人還是沒辦法全款購房，需要用月收入的三至五成來供房。
評論普遍認為，我國房地產(chǎn)行業(yè)具有小周期的特點，完整的小周期在2—4年左右，上升周期一般只有一年左右。2015年、2016年的上升周期已持續(xù)兩年，主要得益于資金面和行業(yè)政策的相對寬松，需求降低，正式進入調(diào)整周期。
做2017年購房人群素描、購房需求和喜好、購房心態(tài)預期和供需關系等分析，需要從紛雜資訊中找到最準確有效的部分。從購房者的角度來說，經(jīng)濟活動就是信息活動。他們獲取信息、處理信息，再根據(jù)信息作出下一步經(jīng)濟行為，形成了經(jīng)濟活動的循環(huán)。
信息決定了市場經(jīng)濟的命脈，房地產(chǎn)市場也是這樣，掌握市場上最新、最快、最準確的信息才是做出最優(yōu)購房策略的前提。從“用戶獲取房地產(chǎn)信息渠道”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，生于信息時代的人群逐漸成為購房主力，有超過一半受調(diào)查者通過網(wǎng)絡來關注房地產(chǎn)信息，其次才是大街小巷都有的中介門店。
市場上有一半甚至更多的人通過網(wǎng)絡平臺來抓住信息瞬流的尾巴。市場上有海量信息，憑借個人用戶的非專業(yè)人工處理能力，是難以消化這些信息的。
有了專業(yè)房地產(chǎn)人士長期浸淫的分析，以及安居客式購房信息聚合平臺對關鍵信息的搜集、整理和處理，個人用戶才能迅速篩選買賣方，并且對多個篩選結(jié)果進行條件對比。根據(jù)調(diào)查，近半的人在網(wǎng)絡平臺瀏覽房源時更喜歡通過設定條件來進行篩選，平均每個人會設定1.58個篩選條件；而僅有大約兩成的人通過一般搜索條件進行結(jié)果搜索。
總體而言，2017年房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢預期應以調(diào)整為主，趨于理性穩(wěn)健，全國商品房銷售增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能減緩，不像前兩年那樣難以遏制，造成各大城市買賣房之間的各種亂象。這將有利于更多資金較少的購房者去調(diào)整和適應，在信息豐富的平臺中找到自身所需，抓住機會實現(xiàn)自己的安居夢。
讓平民階層的安居夢成真，才是中國夢的應有之義。
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