2016年，中國房地產(chǎn)市場量價雙雙創(chuàng)出新高，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來業(yè)績增長爆發(fā)期，銷售額再創(chuàng)新高。
中國指數(shù)研究院30日晚間發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，比2015年增加27家，銷售總額共計5.7萬億元人民幣，市場份額已接近50%。
作為未來房地產(chǎn)市場競爭主力，百億房企整體發(fā)展如何？業(yè)績增長策略和發(fā)展前景如何？記者為此專訪了中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜。
問題1：2016年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速上漲到逐漸平穩(wěn)的過程，百億房企的整體表現(xiàn)如何？
黃瑜：今年房地產(chǎn)市場量價創(chuàng)出新高，絕大部分企業(yè)銷售目標完成率都在100%以上。
2016年共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，市場份額已接近50%，強者愈強的態(tài)勢更加突顯?？梢钥闯?，百億房企已經(jīng)逐漸成為未來房地產(chǎn)市場競爭的主力。
百億房企業(yè)績高速增長的同時，內(nèi)部發(fā)展格局也發(fā)生較大變化：我們將131家百億房企分為了五個陣營(3000億以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元)，企業(yè)數(shù)量分別為3家、9家、13家、29家和77家，各陣營企業(yè)數(shù)量均較上年有所增加。
3000億以上的3家超級陣營房企恒大、萬科、碧桂園的市場份額累計已近10%。上述五個陣營的銷售額平均增長率依次為82.7%、40.5%、73.2%、74.1%和65.3%，高于行業(yè)水平。
總的來看，行業(yè)集中度在加速提升。百億企業(yè)在業(yè)績快速增長的同時，也充滿了危機感，力求及時搭乘此輪上漲行情的順風車，2016年的企業(yè)競爭也更加激烈。
問題2：百億房企的業(yè)績成長主要是出于哪些方面的原因？
黃瑜：百億房企2016年銷售大增的主因是把握住了這輪上漲行情，主要表現(xiàn)在三個方面：
首先，是抓住了重點一二線主流市場的發(fā)展機會。從我們研究的40家代表房企來看，一二線城市的業(yè)績貢獻占比高達八成以上，僅十大城市對房企的銷售額貢獻已近六成，成為促進企業(yè)銷售額增長的絕對主力。當然，百億企業(yè)的發(fā)展也直接帶動地方城市經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
其次，采用因城施策的產(chǎn)品策略把握住了市場的有效需求。2016年重點城市改善性需求集中釋放，百億房企顯著加大了改善性產(chǎn)品供應(yīng)，90-140平米“首改”類產(chǎn)品占比45.1%，同比增加4.2個百分點。
此外，借助一二線熱點城市量價齊升的火熱態(tài)勢，采用集中度高、影響力大的全國聯(lián)動促銷活動，迅速打開營銷局面，也是促成企業(yè)業(yè)績高速增長的重要原因。
問題3：百億房企未來的發(fā)展前景如何？可能存在哪些發(fā)展機會？
黃瑜：從發(fā)展資源方面來說，2016年，百億房企除了是房地產(chǎn)市場的主力外，也是土地、資金、并購等市場的參與主體，通過緊抓并購、融資窗口期充盈土地和資金儲備，力圖在資源方面占據(jù)未來發(fā)展高地。
土地資源方面，百億房企積極儲備“糧餉”、搶灘二線城市，2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億元，已超過全國300個城市各類土地成交出讓金的六成(如果考慮合作拿地的情況，該比例會有所降低)。
資金資源方面，前11月共計67家百億企業(yè)發(fā)行4708億元公司債，同比大幅增長127.8%，平均利率為4.96%，有效降低資金成本，并通過“地產(chǎn)+基金”、資產(chǎn)證券化等方式拓展資金來源。
并購市場方面，年內(nèi)僅300億元以上百億房企已完成及正在進行中的并購案例已近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的七成以上，核心目的在與通過直接并購布局新的城市和市場，搶奪優(yōu)質(zhì)資源，實現(xiàn)規(guī)模的加速跨越。其中對房地產(chǎn)公司的兼并收購也是大型百億房企加速規(guī)模增長的“殺手锏”。
從未來發(fā)展前景來看，百億企業(yè)目前主要深度挖掘細分領(lǐng)域的增量市場及房地產(chǎn)存量藍海。增量方面，主要是把握政策機遇，發(fā)展高度契合國家發(fā)展戰(zhàn)略的特色小鎮(zhèn)、軌道交通物業(yè)等；存量方面，主要是加速社區(qū)服務(wù)、長租公寓、共創(chuàng)辦公等業(yè)務(wù)的發(fā)展，并通過輕資產(chǎn)運作提升規(guī)模擴張等。
問題4：百億軍團內(nèi)部企業(yè)存在哪些差異？
我們認為，不同陣營企業(yè)的發(fā)展重點和成長路徑均有所差異：
三家超級陣營企業(yè)“越大越快”的趨勢顯著，主要以廣泛的市場布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和強勁的營銷手段精準把握了市場的主流需求。
銷售額在1000-3000億之間的第一陣營企業(yè)，尚待規(guī)模效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，主要受其布局、產(chǎn)品等方面定位相對集中的影響，目前發(fā)展速度在五個陣營中最低。目前，加速并購重組與輕資產(chǎn)化運營是該陣營謀劃“大象起舞”的主要增長邏輯。
500-1000億及300-500億的第二、第三陣營房企，分別處于全國化布局初見成效、開啟全國化擴張的發(fā)展階段，繼續(xù)以“做大”為核心，不斷加速全國化規(guī)模擴張，儲備一二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源。
100-300億的第四陣營企業(yè)房企主要為區(qū)域型房企或特色房企，銷售額的區(qū)域集中度更高，此輪部分二線城市投資過熱導致的下行預(yù)期將會造成部分企業(yè)的風險隱患。其中，部分企業(yè)拿地樓面價已超當前企業(yè)銷售均價，亦潛藏了較大的財務(wù)安全風險。(記者 龐無忌)
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