根據(jù)深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》推算，深圳未來舊改和城市更新市場規(guī)模在數(shù)萬億。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道調(diào)查顯示，目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發(fā)商，至少有華潤、佳兆業(yè)、華僑城、招商蛇口這四家。
2016年多個城市土地市場持續(xù)火爆，作為過去兩年房價漲幅最高的深圳也不例外。
臨近年尾，深圳土地入市更加快了節(jié)奏，2016年12月全市掛牌交易土地共計20幅，為當(dāng)年單月供應(yīng)最多的月份。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳2016年賣地收入已超千億，單價也達(dá)到1.26萬/平方米，雙雙創(chuàng)下新高。
不過，和其他城市不太一樣的是，深圳供地大幅偏向商辦和工業(yè)用地，顯示政府出讓土地在向產(chǎn)業(yè)傾斜。而居住用地的供應(yīng)則越來越依賴舊改，不管是深圳本土還是外來開發(fā)商，在舊改領(lǐng)域的競爭越來越激烈。
土地“定向”產(chǎn)業(yè)類公司
據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，2016年深圳全市土地招拍掛市場共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬平方米，同比增長30.9%；土地出讓金額約為1044億元，同比增長140%；綜合樓面地價每平方米12651元，同比上漲49%，均創(chuàng)下近年新高。
其中，2016年深圳工業(yè)和商辦用地表現(xiàn)突出，全年共計27幅工業(yè)用地成交，用地面積約115.1萬平方米，占比50.1%。
由華星光電拍得光明新區(qū)最大的一塊工業(yè)用地，面積達(dá)50萬平方米，占了全年工業(yè)用地成交量的一半。
商辦用地方面，2016年深圳共計26宗入市，成交量為83.7萬平方米，較2015年占比翻了3倍，占比達(dá)36.6%。
帶有居住功能的綜合類用地以及規(guī)劃完好、地理位置優(yōu)越的商業(yè)用地是拉高深圳土地出讓金額的主力軍，僅龍華上塘、光明和大空港三塊商辦地的成交金額就占據(jù)了總成交的60%。
2016年8月29日招商蛇口華僑城聯(lián)合體在深圳寶安大空港以總價310億奪下全球最大的展館地塊，更是刷新了全國總地價紀(jì)錄。
由于大部分地塊設(shè)置了嚴(yán)格的限制條件，深圳土地出讓越來越表現(xiàn)出“定向”的特征。
2016年12月26日，深圳土地交易市場4宗土地出讓，土地性質(zhì)為商業(yè)用地和工業(yè)用地，均以底價成交。其中2宗商業(yè)地位于深圳灣超級總部基地，樓面地價僅不到2萬/平方米。分別由招商銀行(600036,股吧)、天音通信獲得。
另外兩幅地塊由海能達(dá)(002583,股吧)通信和深圳廣田集團(tuán)拿下，也都是產(chǎn)業(yè)類公司。
多位深圳業(yè)內(nèi)人士指出，深圳土地市場的出讓地傾向于工業(yè)和商辦用地，表明政府對發(fā)展產(chǎn)業(yè)的支持力度在加大，以及通過產(chǎn)業(yè)項目帶動多邊產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的發(fā)展。
深圳中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)王飛表示，工業(yè)、商辦用地在土地市場的交易占比較高，是政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的考量。通過整合小而零散的工業(yè)土地，包括“工改工”的改造，配合城市更新的進(jìn)程，深入帶動深圳創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融的發(fā)展。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，商業(yè)用地是城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需求。深圳這幾年初級工業(yè)退出，轉(zhuǎn)型高端工業(yè)、高端制造業(yè)，后者占比又相對較小。產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要向高端過渡。
在招商蛇口聯(lián)合華僑城拿下大空港會展項目之時，招商蛇口董事長孫承銘表示，這不僅是一個房地產(chǎn)項目，也是一個產(chǎn)業(yè)項目。通過大空港會展來拉動會展業(yè)、旅游業(yè)還有上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也契合國家在自貿(mào)區(qū)、深港合作、粵港合作的大戰(zhàn)略。
第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿認(rèn)為，深圳政府掌握的土地資源少，所以對于重大土地出讓的方式日益成熟，設(shè)計得非常精細(xì)和富有策略性。
開發(fā)商暗戰(zhàn)城市更新
而在純居住用地方面，2016年深圳僅有4宗土地入市，分別位于龍華、光明、大鵬和坪山，用地面積約23.97萬平方米。據(jù)了解，2010年后宅地供應(yīng)面積逐年減少，2012年后宅地供應(yīng)一直在超低位水平。
在新增土地供應(yīng)緊張的情況下，城市舊改成為土地供應(yīng)的主力軍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬平方米，其中舊改面積達(dá)到330.7萬平方米，占比高達(dá)56.9%。
根據(jù)深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭取完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里；完成100個舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目。
據(jù)此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規(guī)模在數(shù)萬億。
近年來，深圳本土開發(fā)商如佳兆業(yè)、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發(fā)商恒大、碧桂園等，均在加碼進(jìn)入舊改領(lǐng)域，彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發(fā)商的重要收入和利潤來源。
2016年12月26日，恒大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露，目前公司已在深圳擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目32個，其中6個位于南山，在深圳全部項目開發(fā)后預(yù)估總貨值約6000億元。
恒大這個“外來和尚”動作迅猛，深圳開發(fā)商也不甘落后。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道調(diào)查顯示，目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發(fā)商，至少有華潤、佳兆業(yè)、華僑城、招商蛇口這四家。
佳兆業(yè)是深圳本土專注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆業(yè)組建了全國第一家專業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)公司。據(jù)了解，佳兆業(yè)的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域。
但是舊改本身也存在很多難題，拆遷和推出時間很長，增加了各種成本以及被拆遷方與開發(fā)商的利益博弈。
盡管宣稱有32個儲備項目，但恒大2016年中報顯示，其深圳市場的1200多萬平方米土地儲備，僅131萬平方米確權(quán)納入報表。
開發(fā)商之間的競爭也日益激烈。2016年12月8日，深華發(fā)的一紙公告，揭開了其控股股東中恒集團(tuán)(600252,股吧)與萬科、華僑城之間關(guān)于深圳光明新區(qū)一幅舊改用地的糾葛。
這場舊改項目的爭奪中，華僑城半路殺出，即使知曉萬科與深華發(fā)的舊改項目深陷仲裁，仍要趟這個渾水，可見舊改項目之重。
“城市的住宅舊改項目問題比較多，而且復(fù)雜，個人比較看好深圳的工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”宋丁說。(編輯 駱軼琪)
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