在房地產(chǎn)行業(yè)，判斷往往決定戰(zhàn)略，戰(zhàn)略則決定未來(lái)。
2016年已至尾聲，各大房企也即將制定新一年銷(xiāo)售目標(biāo)。沖刺還是堅(jiān)守成為其中最重要的抉擇。
2016年，房企整體銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況良好。前11月，多數(shù)房企已經(jīng)完成年度目標(biāo)，部分企業(yè)甚至大幅超額完成任務(wù)。其中恒大集團(tuán)上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)至3000億后，仍實(shí)現(xiàn)116.28%完成率，碧桂園和融創(chuàng)也分別達(dá)到130.97%和162.98%目標(biāo)完成率。
但對(duì)于不少房企而言，對(duì)2017年的判斷決定了企業(yè)目標(biāo)的制定。樂(lè)觀還是謹(jǐn)慎？保守還是彎道超車(chē)？態(tài)度將決定房企明年的表現(xiàn)。
房企抉擇分化
2016年業(yè)績(jī)指標(biāo)一片飄紅，但2017年卻頗令房企糾結(jié)。受2016年9月30日開(kāi)啟的調(diào)控周期影響，2017年市場(chǎng)前景未卜。
CRIC認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法達(dá)到今年水平，商品房銷(xiāo)售面積、金額同比下降10%也將成為大概率事件。
其判斷依據(jù)是，“2016年1-11月商品房銷(xiāo)售金額和面積雙雙創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)2016年全年商品房銷(xiāo)售金額將達(dá)12萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積將達(dá)15億平方米。而伴隨10月部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的影響，城市成交有所回落，外加今年整體市場(chǎng)火熱，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法達(dá)到今年水平。相同情況也曾出現(xiàn)于2013年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷商品房銷(xiāo)售金額和面積雙創(chuàng)新高后，進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期。因此，2014年全年銷(xiāo)售金額同比下降6%，銷(xiāo)售面積同比下降8%，均有明顯回落。”
CRIC提到，對(duì)于很多房企來(lái)講，不能看著2016年創(chuàng)新高之后，也一定要2017年繼續(xù)創(chuàng)新高。2014年的教訓(xùn)就在眼前。經(jīng)統(tǒng)計(jì)的2014年部分規(guī)模房企銷(xiāo)售目標(biāo)和實(shí)際完成情況來(lái)看，數(shù)家企業(yè)未完成目標(biāo)。另外，還有部分企業(yè)在年中降低了年度目標(biāo)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，不同企業(yè)對(duì)于2017年的運(yùn)營(yíng)判定已經(jīng)不同。大企業(yè)對(duì)于未來(lái)的信心明顯更足。2016年，在多數(shù)房企銷(xiāo)售增長(zhǎng)的情況下，三大“航空母艦”的銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度明顯加快，恒大、萬(wàn)科和碧桂園均提出未來(lái)1萬(wàn)億銷(xiāo)售目標(biāo)，而融創(chuàng)也就2017年銷(xiāo)售目標(biāo)表示“2000億不在話下”。
一些中小房企則對(duì)明年的市場(chǎng)非常審慎。朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明近期表示，未來(lái)1年可能市場(chǎng)（成交量）調(diào)整非常明顯。政府會(huì)盯著，只許跌不許漲，跌也不會(huì)跌太多。田明表示，郎詩(shī)原來(lái)定的目標(biāo)是500億，但預(yù)計(jì)明年300億出頭是保底數(shù)。
一家在北京的企業(yè)也明確表示，盡管2016年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)非常好，但受拿地以及明年市場(chǎng)變化影響，明年銷(xiāo)售目標(biāo)也將明顯下調(diào)。
弱周期不可避免
綜合調(diào)控政策和各方分析，2017年，房地產(chǎn)弱周期已經(jīng)難以避免。
安邦集團(tuán)指出：房地產(chǎn)行業(yè)已呈現(xiàn)出較強(qiáng)的周期屬性。本輪小周期復(fù)蘇始于2014年底以來(lái)的流動(dòng)性寬松及行業(yè)加杠桿。2015年為復(fù)蘇年；2016年為繁榮與轉(zhuǎn)折年，熱點(diǎn)城市逐步擴(kuò)散（由一線蔓延至強(qiáng)二線、弱二線及強(qiáng)三線等），部分城市房?jī)r(jià)加速上漲。預(yù)計(jì)今年一手住房銷(xiāo)量將超過(guò)13億平方米（同比增長(zhǎng)20%），創(chuàng)歷史新高。需求短期透支及政策拐點(diǎn)導(dǎo)致2017年為銷(xiāo)量小年，預(yù)計(jì)全年商品房銷(xiāo)售量下降10%左右。但絕對(duì)規(guī)模仍將達(dá)到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點(diǎn)（仍高于2013年）。
房?jī)r(jià)方面，安邦集團(tuán)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o影響供給節(jié)奏，土地價(jià)格影響成本端且對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成正反饋，流動(dòng)性及通脹預(yù)期通過(guò)影響投資需求進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成一定支撐。因此，2017年房?jī)r(jià)沒(méi)有大跌基礎(chǔ)。但部分二線城市由于潛在供應(yīng)量增幅較大，房?jī)r(jià)存下跌壓力。由于量?jī)r(jià)均存在下跌壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的其它指標(biāo)也將受到影響。預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積將下降5%-10%，二線城市降幅略大；房地產(chǎn)投資增速放緩，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)0-3%，三線城市增速略低。
具體到對(duì)房企發(fā)展趨勢(shì)的判定，愛(ài)建證券研究員劉孫亮認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組將陸續(xù)上演。每當(dāng)行業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后，重組勢(shì)必會(huì)對(duì)行業(yè)進(jìn)行重新梳理，優(yōu)勝劣汰是必然。房地產(chǎn)行業(yè)尚在成熟期，且屬于“資源型”行業(yè)，因此企業(yè)多為應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整作了充足的準(zhǔn)備。
愛(ài)建證券認(rèn)為，2017年高杠桿的房企將會(huì)面臨重新洗牌、供應(yīng)端依舊會(huì)受到政策調(diào)控影響；未來(lái)房?jī)r(jià)仍然以高位盤(pán)整為主。二三線城市則依舊圍繞去庫(kù)存為主，未來(lái)房地產(chǎn)的投資增速或?qū)⒎啪彙?/div>
東方證券分析師竺勁認(rèn)為，2017年大型房企將通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或資產(chǎn)包收購(gòu)來(lái)擴(kuò)大體量；中小型房企或?qū)⒓铀俎D(zhuǎn)型，形成地產(chǎn)+X的雙主業(yè)發(fā)展模式，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其團(tuán)隊(duì)表示2017年房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)愈加清晰。
長(zhǎng)江證券分析師蒲東君則更加詳細(xì)地說(shuō)明了中小型企業(yè)在集中度加速提升的行業(yè)中，唯有退出或轉(zhuǎn)型。除了市值小、業(yè)績(jī)?nèi)?、無(wú)土地儲(chǔ)備的徹底轉(zhuǎn)型的殼公司，長(zhǎng)江證券推薦的一些轉(zhuǎn)型方向包括金融類(lèi)、大健康類(lèi)、文化傳媒類(lèi)和能源類(lèi)等。在國(guó)企改革背景下，則有兩個(gè)方向：第一，在集團(tuán)中資產(chǎn)占比較高，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，若集團(tuán)擁有其他相關(guān)資源，大概率會(huì)進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)部重組；第二，在集團(tuán)中資產(chǎn)占比較低，非核心業(yè)務(wù)，無(wú)新增土儲(chǔ)的企業(yè)，則很有可能被迫剝離或轉(zhuǎn)型。
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