2016年四季度開(kāi)啟的調(diào)控令房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)變化。

全國(guó)在10-11月已經(jīng)有超過(guò)24個(gè)城市累計(jì)出臺(tái)了50次不同力度的調(diào)控政策及落地執(zhí)行政策，近期包括武漢、鄭州等地市還在加碼。在統(tǒng)計(jì)局公布的11月房?jī)r(jià)指數(shù)中，11月下半月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲僅4個(gè)城市，其中武漢環(huán)比上漲0.7%，鄭州上漲0.3%。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)成交量基本回到2014年的水平：二手房約1.5萬(wàn)套/月，最低1.2萬(wàn)套/月，最高成交不超過(guò)2萬(wàn)套/月；新房約76萬(wàn)平方米/月，最低40萬(wàn)平方米/月，最高不超過(guò)120萬(wàn)平方米/月。

從2012年和2014年調(diào)整來(lái)看，下跌周期的時(shí)間跨度基本在1年左右，因此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，2017年市場(chǎng)會(huì)處于盤(pán)整期，價(jià)格會(huì)小幅下調(diào)約5%。

價(jià)格松動(dòng)

從對(duì)上海市場(chǎng)的調(diào)控效果來(lái)看，“滬六條”影響顯著，這從11月客戶(hù)量環(huán)比減少五成可見(jiàn)一斑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月上半月上海市新房成交量還能勉強(qiáng)維持在1天3萬(wàn)平方米正常流量的下限，半個(gè)月后觀望情緒漸濃，成交量跌破警戒線(xiàn)。二手房市場(chǎng)中雖然房東在叫價(jià)仍較堅(jiān)挺，但議價(jià)空間被打開(kāi)，從政策出臺(tái)后的1%，一個(gè)月后擴(kuò)大到3%。

上海普通住宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)明顯下跌。新房9月成交104萬(wàn)平方米，10月成交87萬(wàn)平方米，11月成交60萬(wàn)平方米；二手房9月成交3.3萬(wàn)套，10月2.2萬(wàn)套，11月2萬(wàn)套。

據(jù)盧文曦分析，投資力量在受擠壓后還是有外溢現(xiàn)象，向上海周邊城市拓展，但蘇州、南京、杭州等已有調(diào)控舉措，所以資金只能向更低一級(jí)城市蔓延。比如嘉興、嘉善、湖州、海鹽等，湖州10月份新房成交41萬(wàn)平方米，環(huán)比增加37%。

不過(guò)，盧文曦指出，部分資金仍愿意留在上海，只是轉(zhuǎn)而流向酒店公寓產(chǎn)品。“基于今年樓市調(diào)控升級(jí)，上海酒店公寓整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升格局，截至12月25日成交量達(dá)到200萬(wàn)平方米，成交均價(jià)達(dá)到2.3萬(wàn)元，分別上漲66%和9.5%”。

放眼全國(guó)，各地新房市場(chǎng)成交走勢(shì)依然低位波動(dòng)。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，12月前18日新建住宅成交面積較11月同期微增1%，其中一線(xiàn)城市受到北京、廣州成交帶動(dòng)整體上升13%，二線(xiàn)城市小幅下降3%，三四線(xiàn)城市上升6%。但南京、武漢等城市同期成交量降幅超過(guò)兩成，惠州、濟(jì)南、寧波、北京等地成交量增幅超過(guò)三成。11月40城的成交量已降至去年10月以來(lái)的（除今年2月）最低位，因此中原預(yù)計(jì)12月成交水平仍將在階段性低位徘徊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，12月市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)降溫。盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當(dāng)下受到調(diào)控的市場(chǎng)情況，但從實(shí)際簽約看，受新政影響的22個(gè)城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實(shí)際跌幅達(dá)40%左右。預(yù)計(jì)這一成交量將在10月下旬逐漸開(kāi)始反映到簽約數(shù)據(jù)上。

“11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，本輪市場(chǎng)調(diào)控將導(dǎo)致4季度相比3季度起碼下調(diào)50%。”張大偉說(shuō)。

杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士楊廣宏指出，目前杭州不少新開(kāi)樓盤(pán)采取低開(kāi)策略甚至老盤(pán)有降價(jià)趨勢(shì)，這將對(duì)未來(lái)半年內(nèi)入市的高價(jià)地形成直接壓力，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)明顯放緩，預(yù)計(jì)四季度大部分城市的房?jī)r(jià)都將處于平穩(wěn)中。

地市降溫

同策咨詢(xún)研究部在《2016-2017樓市變局》報(bào)告中指出，2016年1-11月全國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為6.3萬(wàn)億元，較2015年同期上升6%，房企投資意愿明顯回升。主要得益于貨幣寬松和行業(yè)政策支持下的樓市需求集中釋放和房?jī)r(jià)快速上漲。但是2016年9月份調(diào)控性政策出臺(tái)后市場(chǎng)信心再次受到明顯打壓，11月開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)增速放緩，預(yù)計(jì)2017年開(kāi)發(fā)投資額同比增速將進(jìn)一步下滑。

信貸收緊無(wú)形中拉升企業(yè)的資金成本。12月以來(lái)截至21日，房企債券融資僅76.3億，這是近一年來(lái)最低點(diǎn)。12月發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，這相比9月前4%的水平有所上行。

分析指出，在最近超過(guò)2個(gè)月的調(diào)控周期內(nèi)，超過(guò)20個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開(kāi)始影響房企銷(xiāo)售，此前發(fā)起的海外融資將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)加息疊加內(nèi)地債券市場(chǎng)融資難，會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境。

與之對(duì)應(yīng)的是，12月高溢價(jià)地明顯減少。12月以來(lái)截至28日，全國(guó)土地市場(chǎng)合計(jì)成交超過(guò)10億地塊共89宗，其中總價(jià)超10億且溢價(jià)率超100%地塊17宗；超過(guò)5億地塊132宗。

同策咨詢(xún)認(rèn)為，土地出讓的約束與限制條件越來(lái)越多，是導(dǎo)致土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)降溫的主要原因，如北京、深圳接近年末成交的數(shù)宗全限價(jià)或持有出租住宅用地，大部分城市為避免地王都針對(duì)土地加大了限制條件。

張大偉指出，過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)。近期中共中央政治局會(huì)議提出加快研究房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長(zhǎng)期制度建設(shè)，房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策有望加快落地。