如果說漲價和調控是2016年樓市的兩大關鍵詞，那么隨著全國房地產市場逐漸進入了深度降溫季節(jié)，2017年的樓市是否將繼續(xù)在調整期徘徊？
2016年12月14-16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，會議指出：“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的的定位。”業(yè)內認為，該言論標志著國家在2017年將繼續(xù)實行因地制宜的樓市調控政策，主要目標是防一線城市泡沫、穩(wěn)住二線城市房價、盤活三四線城市樓市。
事實上，近些年，樓市遭遇了一輪又一輪的調控，房價卻一直頂風而上，義無反顧地翻了好幾番，尤其是在2016年，房價本身已經(jīng)站上了令眾多購房者望塵莫及的高點，竟然又奇跡般地再次坐上了過山車，全國多個熱點城市的房地產市場一鼓作氣沖上天價，令購房者措手不及、大跌眼鏡，這也引發(fā)了市場普遍看漲不看跌的心態(tài)。
不過，隨著2016年后期政府祭出的連環(huán)套式的調控政策越來越嚴厲，緊急勒住了正撒歡上漲的房價，使得整個房地產市場在四季度進入冬季，2017年，樓市將繼續(xù)調整，還是再次沖破調控開始回調，還要看政府是不是有足夠的決心通過調控讓房地產回歸其真正的居住價值。
房價一路撒歡的2016
對地產商來說，2016年的房地產市場是一路撒歡的一年。
2016年上半年，全國熱點城市的房價一路飆漲，絕大部分地產商和地產中介在2016年賺得盆滿缽滿，更有多個地王輕松解套后，新的地王們又在2016年爭相出爐。
根據(jù)百城房價指數(shù)，2016年一季度，一線城市房價平均上漲了7.02%。一線城市樓市火爆的氣氛隨之向周圍二三四線城市轉移。8月18日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門、南京3個二線城市新建住宅價格漲幅領跑，同比漲幅達到30%以上，環(huán)比漲幅達到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。事實上，上述熱點二線城市已經(jīng)迎來了十幾個月的房價連續(xù)上漲。
瘋狂的房價背后有兩大推手——信貸和地價。央行發(fā)布的7月份信貸數(shù)據(jù)顯示，該月人民幣貸款增加4636億元；其中，住戶部門貸款就增加4575億元，占比高達99%。
寬松的融資環(huán)境和2016年上半年火爆的房產銷售，讓大型房企可動用資金創(chuàng)下歷史紀錄。財報顯示：截止到2016年6月底，恒大、中國海外發(fā)展、萬達、萬科等15家大型房企手持現(xiàn)金合計超過8740億元。其中可統(tǒng)計的10家公司，未動用的銀行授信超過8730億元。兩者合計超過1.7萬億。
除了信貸，地價對樓價的影響力也不容小覷。房價漲幅雖然已經(jīng)很瘋狂，但地價比房價還要瘋狂。面粉普遍比面包貴，成為2016年熱點城市的普遍行情。
2016年，顯然是中國樓市有史以來最火爆的“地王年”，老的地王在幸福解套，新地王的誕生接連不斷，熱門城市地塊溢價率之高令人咋舌。據(jù)CRIC年終報告顯示，2016年30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王，數(shù)量創(chuàng)歷史新高，上海、深圳也相繼刷新全國單價、總價地王紀錄。
杠桿資金成為中國樓市最大推手，在不動產領域表現(xiàn)尤為明顯，2016年以來，房企們都在加足杠桿投資購地。
連環(huán)式調控剎住房價
縱觀2016年全年，樓市調控政策呈現(xiàn)先松后緊、從局部向全國全面收緊的態(tài)勢，這也直接導致了2016年的房價呈現(xiàn)先熱后冷的趨勢。
2016年的房價，是在上半年降準、降息、減稅、信貸放松等一系列利好政策的刺激下，開始進入了快速上漲狀態(tài)，這個態(tài)勢從一線城市開始。樓市于3月份達到高點，北京二手房交易當月突破3萬套，創(chuàng)下了近3年之最，上海、深圳也是量價齊升，漲勢驚人，樓市呈現(xiàn)了2016年的首次爆發(fā)。
房價飆漲很快引發(fā)了政府出手調控，而市場立刻反映出對政府出手調控的擔憂，上海、深圳相繼出臺了滬九條、深六條，政策收緊初現(xiàn)端倪，加上前期對有效需求的大量消耗使得市場后續(xù)開始出現(xiàn)乏力，樓市降溫趨勢顯現(xiàn)。最終，一線城市在二季度開始降溫，房價漲幅明顯收窄，一線城市市場開始回歸冷靜。
但是，一線城市被剎車后，房價漲勢很快轉移到二線城市，以廈門、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市開始升溫，房價漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢，合肥、廈門等地開始醞釀新政，局部收緊了樓市政策。
不過此輪部分城市的局部調控政策并未能最終遏制住房價漲勢，反而助推了市場心態(tài)發(fā)生反復。進入二季度，由于擔心政府調控，市場心態(tài)原本開始冷卻，房價漲幅開始收窄。但是，當購房者發(fā)現(xiàn)房價上漲的態(tài)勢并未逆轉，而且更多城市加入漲價隊伍，還有部分城市地王頻出，擔心房價會繼續(xù)上漲的人們重新?lián)砣胧袌?，并引發(fā)了樓市二次爆發(fā)。
9月，全國樓市再次觸頂，北京二手房交易量也在年內第二次突破3萬套。除北京外，其他重點一二線城市的市場交易量價也再創(chuàng)新高。
為穩(wěn)定樓市、平抑房價，十一前后，全國二十余城密集出臺樓市調控新政，從限購、限貸、土拍供應、市場管理等多個方面全面收緊樓市，全國樓市在經(jīng)歷18個月的增長周期后，在政策全面收緊的市場背景下，開始進入新一輪的降溫周期。北京、深圳等在此輪調控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑，房價由漲幅收窄轉為回落。
因為部分城市的調控效果未到達預期，于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調控，使得全國樓市進入了深度調整期。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落，重點城市房地產市場成交呈集體降溫之勢。
12月份的數(shù)據(jù)則顯示，住宅市場成交量持續(xù)下滑，二手房市場尤為明顯，議價空間進一步增加；土地市場也告別了高價地頻出的現(xiàn)象，一二線熱點城市招拍掛市場開始回歸低溢價率、底價成交甚至土地流標的久違現(xiàn)象。
2017年將繼續(xù)調整
隨著2016年一路高歌的房價終于被調控政策剎住了車，進入2017年，房價是將重復歷史成功逆襲，還是繼續(xù)深陷調整期，還需要看政府的手抓得有多緊。
值得注意的是，12月14-16日，在2016年中央經(jīng)濟工作會議上，高層強調了要抑制房地產泡沫和去杠桿，繼續(xù)透露出貨幣收緊的信號，并致力于研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。會議指出：“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的的定位。”業(yè)內認為，該言論標志著國家在2017年將繼續(xù)實行因地制宜的樓市調控政策，主要目標是防一線城市泡沫、穩(wěn)住二線城市房價、盤活三四線城市樓市。
經(jīng)濟學者馬光遠指出，這次會議的重大意義不在“抑制房地產泡沫”，而在于讓房地產告別經(jīng)濟政策，回歸民生和社會政策的基本屬性，這無疑是中國房地產政策的巨大變化。馬光遠還認為，這一輪調控跟過去完全不一樣，無論是市場基本面、房價基本面，還是未來的需求，都發(fā)生了較大變化。2016年9月份開始的嚴厲調控針對的對象很簡單，那就是精準打擊投資。到了2017年，稅收政策也可能跟上，簡單來說，就是把2015年放開的政策(指的是樓市首付比例下調、營業(yè)稅免征期限由5年變成2年的政策)再次收起來。
對2017年的房地產走向，經(jīng)濟學家趙曉撰文稱，過去一年樓市上漲過快、M2增速過快、居民部門債務杠桿飆升、2017年宏觀經(jīng)濟增長目標可能進一步下調、財政赤字率目標或進一步上調、抑制泡沫和防范風險成為政府重要任務、資金方向轉移可能導致國內資產市場震蕩，這七大因素讓他看淡中國樓市2017年的表現(xiàn)。
資深地產專家段舒懷指出，現(xiàn)在就是拼實力的時候，原來的融資渠道相繼遇到瓶頸，而且動輒70年的持有租賃年限，即使破產重組也不能改變土地性質的要求，沒有充足的資金不可能撐下去。
不過，仲量聯(lián)行最近發(fā)布報告稱，盡管全球市場經(jīng)歷短期動蕩，但整個房地產行業(yè)依然保持強勁增長的態(tài)勢。仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)梅根·沃爾特表示：“2017年房地產投資市場大體上仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢，我們預測亞太地區(qū)的機構投資者對房地產的投資需求將保持旺盛，這將導致房地產存量繼續(xù)供不應求。”
愛建證券則認為，2017年的房地產行業(yè)將進入調整期，并會經(jīng)歷較為困難的一年。主要體現(xiàn)在:投資增速下滑、銷售增速放緩或出現(xiàn)負增長、去庫壓力加大、行業(yè)景氣度下滑;另一方面,我國人口結構的變化導致中長期房地產市場需求不足。總體來看，房地產行業(yè)將面臨小周期的下降通道,行業(yè)將面臨內外壓力。
“一二線重點城市2016年市場較為火熱,2017年預計政策將會明顯收緊,市場局面主要由庫存降低后的供求相對平衡來決定。三四線城市庫存壓力大,雖然2016年受到一二線城市的傳導,價格出現(xiàn)上漲、銷售增加。但是預計2017年政策仍將以去庫存為主要任務。”愛建證券預測，2017年房地產新屋建成與銷售數(shù)據(jù)將出現(xiàn)背離,銷售壓力巨大。同時,我們判斷各地對保障房、廉租房的覆蓋面積將較2016年有更大的增加,用以滿足需求性購房者的供應。
值得注意的是，作為全國樓市的風向標，近日，北京市相關高層在北京市住建委主持召開的座談會上指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以建立購租并舉住房制度為主要方向，深化房地產業(yè)供給側結構性改革，抓緊研究建立長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準發(fā)力，堅決抑制投資投機行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環(huán)比不增長。要合理增加住宅用地供應，從源頭穩(wěn)定市場預期。要培育和規(guī)范住房租賃市場，把“租房住”作為實現(xiàn)住有所居的重要手段。
從這番表態(tài)可以看出，2017年房地產調控政策勢必再加碼，2017年上半年樓市將繼續(xù)深度調整，而2017年下半年樓市是否能夠回暖，還要看整體經(jīng)濟的情況。
而馬光遠則預測，中國房地產制度建設和長效機制的框架將基本建立。未來將以居住功能為出發(fā)點，以市場和政府各位的定位為基準，在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易制度等方面構建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系，房地產將告別“增長工具”，而成為真正的民生產業(yè)。
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