北京樓市調(diào)控將維持高壓的跡象更加清晰。日前，北京代市長(zhǎng)蔡奇在聽取北京市房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作匯報(bào)時(shí)指出，要加大普通商品住房供給力度，確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)，“要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，把‘租房住’作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段”。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，結(jié)合市級(jí)有關(guān)房?jī)r(jià)的前后表態(tài)以及先后出臺(tái)的調(diào)控政策可見，明年北京將由多角度出手穩(wěn)定房?jī)r(jià)，全市新房均價(jià)與實(shí)際二手房成交價(jià)低于當(dāng)前幾成定局。

堅(jiān)決打擊操控價(jià)格

蔡奇指出，明年北京要“三房”并舉，做好住房保障工作。“一是組織好定向安置房建設(shè)，輸入?yún)^(qū)盡早形成供應(yīng)，輸出區(qū)要組織好優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療等資源的輸出，確保安置人口享有的公共服務(wù)水平不降低；二是大力發(fā)展公租房，著力解決市民住房問(wèn)題；三是加大自住型商品房供應(yīng)，發(fā)揮其改善民生、平抑房?jī)r(jià)的作用。”據(jù)了解，在同日赴昌平區(qū)融澤嘉園調(diào)研西城區(qū)定向安置房建設(shè)情況時(shí)，蔡奇還明確要求加強(qiáng)住房市場(chǎng)的監(jiān)管和整頓，堅(jiān)決查處、打擊捂盤惜售，操控價(jià)格、虛假信息等違法違規(guī)行為。

實(shí)際上，這已不是北京市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人首次對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控做出表態(tài)。在此前召開的中共北京市委十一屆十二次全會(huì)上，北京市委書記郭金龍就曾明確，解決好房地產(chǎn)問(wèn)題，必須堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位，緊密結(jié)合棚戶區(qū)改造、城鄉(xiāng)接合部地區(qū)城市化等工作，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設(shè)力度。

樓市降溫幾成定局

分析認(rèn)為，蔡奇之所以如此看重環(huán)比漲幅，是考慮到每一年樓市大環(huán)境均有所差異，同比漲幅可參考度不高，環(huán)比變動(dòng)才是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)情況的比例尺。而這一最新表態(tài)，是對(duì)市委全會(huì)既定目標(biāo)的進(jìn)一步量化，結(jié)合此前已公布的政策判斷，明年北京將繼續(xù)增加住宅土地供應(yīng)，同時(shí)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，踐行“9070”政策，鼓勵(lì)自住房、遏制豪宅化將成為大概率事件。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，“確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”的說(shuō)法隱含國(guó)家相關(guān)部門對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)的細(xì)化要求，但是“環(huán)比不增長(zhǎng)”可有兩種含義：一是全年12個(gè)月，月月都不能漲；二是全年12個(gè)月可以有時(shí)漲、有時(shí)跌，但12個(gè)月平均值不能漲。“不管哪種含義，一年后北京房?jī)r(jià)低于當(dāng)前基本定型，全市新房均價(jià)與實(shí)際二手房成交價(jià)皆如此。”楊紅旭表示。

不過(guò)也有分析認(rèn)為，受到“高價(jià)地”因素的制約，北京新房市場(chǎng)全面高端化的趨勢(shì)仍在繼續(xù)，新房市場(chǎng)也成為中高端需求的主戰(zhàn)場(chǎng)，中低端需求則不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場(chǎng)以及商辦市場(chǎng)，而這一趨勢(shì)也將延續(xù)至明年。因此雖然收緊調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了一定制約，并且在土地方面也將進(jìn)一步增加保障性產(chǎn)品的供應(yīng)，用以對(duì)沖整體市場(chǎng)價(jià)格水平，但是純商住宅價(jià)格在明年仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

土地供應(yīng)與購(gòu)房限制兼顧

“所謂‘從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期’，其實(shí)包含兩層含義”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅告訴北京商報(bào)記者，首先就土地供應(yīng)而言，如何控制純商品住宅的地價(jià)一直是北京土地市場(chǎng)調(diào)控難啃的骨頭，如何管制拿地房企的資金面，遏制過(guò)高地價(jià)必定是明年的核心工作，“此外，北京房?jī)r(jià)此前之所以漲勢(shì)驚人，主要原因就是高價(jià)房頻出，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)，因而加大自住房供應(yīng)，確保剛需有更多選擇，也應(yīng)是關(guān)注的重點(diǎn)。”

具體到執(zhí)行層面，郭毅建議，目前多數(shù)房企資金雄厚且依舊看好北京市場(chǎng)，未來(lái)調(diào)控可通過(guò)加大住宅自持化等方式控制、收緊這類企業(yè)的資金鏈，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)拿地資金的監(jiān)控，盡可能提高企業(yè)拿地開發(fā)成本。“與此同時(shí)，北京的購(gòu)房資格也待進(jìn)一步提高，例如學(xué)習(xí)上海、深圳的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，卡住一部分非剛性需求，保證市場(chǎng)供需趨于平衡，此類手段相對(duì)多樣，而且見效較快”，郭毅表示，在二手房交易方面，則可以考慮通過(guò)削減優(yōu)惠、提高交易稅率，避免房主過(guò)快套現(xiàn)，抑制炒房現(xiàn)象。