年內(nèi)中央四提抑資產(chǎn)泡沫，再次點(diǎn)名房地產(chǎn)

中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平12月21日下午主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議，研究“十三五”規(guī)劃綱要確定的165項(xiàng)重大工程項(xiàng)目進(jìn)展和解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問題等工作。在房地產(chǎn)方面，本次會(huì)議提出，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。

這是今年以來，中央第四次提及資產(chǎn)泡沫相關(guān)問題。此前三次分別為：7月26日，中央政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，盡管沒有明確指房地產(chǎn)泡沫，但眾所周知，這是指房地產(chǎn)；10月28日再次提及“注重抑制資產(chǎn)泡沫”；前不久剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”列為明年四項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，提出“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。”這應(yīng)該是中央層面第一次直接提到房地產(chǎn)泡沫。

市場(chǎng)變化引政府關(guān)注，未來政策重心有向防風(fēng)險(xiǎn)、抑制資產(chǎn)泡沫傾斜

這一次，房地產(chǎn)被作為“人民群眾普遍關(guān)心的突出問題”在中財(cái)小組會(huì)議上提出，而去年中財(cái)小組會(huì)議提到房地產(chǎn)，主題是“去庫存”，短短一年，主題突變，很顯然和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的變化有很大關(guān)系。考慮到中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀政策上的特殊地位，在歲末再次提及“抑制房地產(chǎn)泡沫”，而且站在民生的角度，這幾乎意味著，高層對(duì)今年以來房?jī)r(jià)的上漲是不認(rèn)同的，直接將之定性為“泡沫”，這對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房?jī)r(jià)的走勢(shì)具有極其重要的影響。

我們認(rèn)為，未來的政策將愈加精細(xì)化。會(huì)議提出抑制房地產(chǎn)泡沫，這基本說明，中央不能接受房?jī)r(jià)的過快上漲。但是中央又得防止市場(chǎng)的大起大落，表明未來中央調(diào)控政策精細(xì)化程度會(huì)越來越高，來確保房?jī)r(jià)在箱體內(nèi)保持震蕩。

另外，高層不排除適時(shí)推出有針對(duì)性的調(diào)控政策。近年來流向房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩的工業(yè)企業(yè)等非生產(chǎn)性部門的債務(wù)規(guī)模越來越大，導(dǎo)致資產(chǎn)投資回報(bào)率下降。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一方面體現(xiàn)在居民購房的杠桿率在提升；另一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極，給了房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)非常強(qiáng)的高價(jià)拉升信號(hào)。而價(jià)格攀升給居民購房造成恐慌心理，在此過程中會(huì)加劇對(duì)杠桿的依賴。除了正規(guī)的銀行貸款之外，房產(chǎn)中介及其他影子銀行信貸也積極為購房者提供信貸。雖然監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)開發(fā)商使用銀行貸款繳納土地出讓金，但據(jù)一些媒體報(bào)道，開發(fā)商利用影子銀行信貸、發(fā)債來支付土地出讓金的情況可能較為普遍，因此需要適時(shí)推出有針對(duì)性的調(diào)控政策。

總的看來，去杠桿方面，宏觀上管住貨幣，微觀上支持自住，政府將會(huì)打擊投資性需求，在交易端口增加限制，不排除會(huì)繼續(xù)收緊限購限貸政策。

明年市場(chǎng)走勢(shì)及企業(yè)應(yīng)對(duì)

對(duì)于2017年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)可能出臺(tái)有針對(duì)性的信貸政策，市場(chǎng)整體將呈調(diào)整態(tài)勢(shì)。因?yàn)楸据喎績(jī)r(jià)上升的主要原因是信貸的寬松，若信貸方面被嚴(yán)格控制，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)承受較大的壓力。

在這樣的情況下，銀行貸款將會(huì)對(duì)購房者以及開發(fā)商更加謹(jǐn)慎，我們將會(huì)看到一些開發(fā)商出現(xiàn)資產(chǎn)流動(dòng)問題。一些實(shí)力相對(duì)薄弱的開發(fā)商可能會(huì)尋求一些合作伙伴，以解決資金短缺問題。因此開發(fā)商中可能會(huì)出現(xiàn)合并整合現(xiàn)象，然而總體上對(duì)于市場(chǎng)來看這并不是一件壞事。

當(dāng)前，企業(yè)應(yīng)保持對(duì)市場(chǎng)、對(duì)政策的敬畏之心，未來一年內(nèi)企業(yè)或?qū)⒚媾R較嚴(yán)峻的政策環(huán)境，一方面是限購限貸政策的打壓，另一方面是政府對(duì)土地供應(yīng)的增加。因此，當(dāng)前企業(yè)應(yīng)以“去化為主、現(xiàn)金為王”的方式降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，沒有只漲不跌的市場(chǎng)，市場(chǎng)的調(diào)整如期而至。對(duì)于開發(fā)商來說，這既是威脅又是機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)2017年將會(huì)出現(xiàn)適合的投資機(jī)會(huì)，企業(yè)的投資量和城市區(qū)域選擇將會(huì)決定企業(yè)在市場(chǎng)中五到十年的格局。