12月16日訊 據(jù)新華網(wǎng)消息,中央經(jīng)濟(jì)工作會議12月14日至16日在北京舉行。會議指出提出2017年及未來有關(guān)樓市的調(diào)控精神。下面老張宏論做一下解讀。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議:要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發(fā)展。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,上述中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神與9月份、11月份住建部兩次有關(guān)樓市調(diào)控的部署基本一致。從樓市的角度來看,按照中央精神,一線城市防泡沫,二線城市要穩(wěn),三四線城市要活。由此看來,因城施策,因地制宜仍然為當(dāng)前樓市調(diào)控政策的主要特征。

總體來看,一線城市防泡沫,二線城市要穩(wěn),全國核心一二線城市“全城限購限貸”,10月份23個城市樓市調(diào)控政策落地之后,樓市的投資投機(jī)性需求要么繼續(xù)被壓抑,要么轉(zhuǎn)移到其他渠道進(jìn)行投資,從樓市的角度來看,核心一二線城市“全城限購限貸”之后,外溢的投資投機(jī)需求只能到樓市尚不是太火熱的城市,比如一線城市、省會城市周邊的三四線城市(特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發(fā)展)。屆時,這些城市庫存去化周期進(jìn)一步降低,樓市價(jià)格開始回升,地價(jià)開始上漲,起碼一部分上述城市會實(shí)現(xiàn)這樣的結(jié)果。

一線城市——“控房價(jià),防泡沫”背后的樓市。

為了“控房價(jià),防泡沫”首先得控制人口增長規(guī)模,從當(dāng)前一線城市采取的措施來看,都在做疏解城市人口壓力的措施,比如北京轉(zhuǎn)移專業(yè)市場到周邊城市,北京上海等城市的限行措施,上海的“拆違”行動等等。筆者認(rèn)為,調(diào)整人口結(jié)構(gòu),留住社會精英,控制人口規(guī)模,合理增加土地供應(yīng),盤活城市閑置和低效用地,成為一線城市人口政策主要方向,這樣,房價(jià)不至于上漲幅度那么快。

其次,從短期內(nèi)來看,行政化的措施已經(jīng)重新啟動或強(qiáng)化,以達(dá)到防止房價(jià)過快上漲“控房價(jià),防泡沫”的目的。比如收緊高端樓盤預(yù)售許可證和備案時間,以此調(diào)整全年度的成交均價(jià);“限價(jià)”措施也有可能頻繁使用,對于捂盤惜售等不規(guī)范的市場行為進(jìn)行處罰;嚴(yán)禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場行為,對于違規(guī)企業(yè)進(jìn)行查處和曝光等等。

從一線城市樓市走勢來看,盡管短期內(nèi)價(jià)格仍然會表現(xiàn)堅(jiān)挺,但是,對于價(jià)格漲幅過大市場透支較為嚴(yán)重的深圳,在政策重壓之下有可能會是一線城市當(dāng)中率先進(jìn)行調(diào)整的城市,預(yù)計(jì)調(diào)整的時間在2017年二季度。深圳樓市調(diào)整之后,有可能會引起北京、上海、廣州等一線城市甚至其他核心二線城市跟進(jìn),市場據(jù)此進(jìn)入新一輪的市場調(diào)整期。

二線城市——市場仍然分化,核心熱點(diǎn)城市增加市場供應(yīng)將成為“穩(wěn)樓市”主要市場特征。

對于核心二線城市來講,比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”頻出與房價(jià)上漲過快的二線城市來講,想方設(shè)法增加土地供應(yīng)成為今后一段時間內(nèi)“穩(wěn)定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動作來看,采取“撤縣并區(qū)”等措施拉大城市框架成為增加土地供應(yīng)的前提,此外,盤活存量用地,推進(jìn)商轉(zhuǎn)住等措施增加市場供應(yīng)也將逐步實(shí)施。

當(dāng)然,從短期內(nèi)來看,要為土地市場降溫,2017年的重點(diǎn)是防“地王”,從諸多城市政策面可以看出,四季度通過增加有效土地供應(yīng),改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場監(jiān)管等諸多方面防止“地王”的現(xiàn)象的再現(xiàn),預(yù)計(jì)這些措施明年仍將繼續(xù)執(zhí)行。

三四線城市——“去庫存”仍然為2017年非熱點(diǎn)城市樓市“活”的主流政策。

當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后,樓市需求勢必會外溢到其他城市,比如中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

事實(shí)上,對于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市(中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等)來講,仍然面臨較大的去庫存壓力,樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變,這是樓市基本“國情”,這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。從短期內(nèi)來看,當(dāng)前上述城市樓市仍然是調(diào)整期,市場基本面并沒有明顯改變,“去庫存”仍然為市場主旋律,這個基調(diào)并不會因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量價(jià)的回升而明顯改變。

因此,對于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市(中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四城市等等)來講, 2017年,“去庫存”盤活存量仍然是上述城市政策的主旋律,特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發(fā)展,為上述中小城市樓市去庫存。因此,預(yù)計(jì)2017年上述城市的地方政府仍然會會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升,鼓勵住房消費(fèi),這些措施包括暫停供地、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅優(yōu)惠等稅費(fèi)措施、鼓勵人才購房等人才類政策、鼓勵購房入戶等戶籍政策、允許商品房沖抵保障房等“救市”措施。

由此可見,當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后,樓市需求勢必會外溢到其他城市,這對于上述非熱點(diǎn) 城市來講,可能迎來“活”的時機(jī),尤其是對于庫存去化周期小于15個月的的城市來講,有可能在這一輪三四線城市復(fù)蘇大潮中率先復(fù)蘇好轉(zhuǎn),市場也會因此活躍起來。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議:要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,本部分涉及的主要為樓市基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。從目前來看,其實(shí),本屆政府上任以來已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。比如推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。

從不動產(chǎn)登記的角度來說,國土資源部網(wǎng)站報(bào)道稱,總的考慮是:2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度,2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡,2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度,2018年前,不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時,不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成,全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將實(shí)現(xiàn),無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收,技術(shù)平臺將為它們的施行奠定技術(shù)基礎(chǔ)。同時,這個平臺也成為樓市調(diào)控制定“差別化”政策依據(jù),也是構(gòu)建樓市長效調(diào)控機(jī)制的非常重要的環(huán)節(jié)。

從房地產(chǎn)稅立法的角度來說,十八屆三中全會正是首次提出,“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革,加快資源稅改革,推動環(huán)保費(fèi)改稅。” 隨后,官方已經(jīng)有多次表態(tài)進(jìn)行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說明,房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順,有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整,推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場手段轉(zhuǎn)變。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革,對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講,也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅,而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出,以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財(cái)稅和金融)之一的財(cái)稅政策與措施。

此外,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件,從官方公布的推進(jìn)口徑來看,上述兩項(xiàng)工作大約會在2020年左右完成,但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒,上述兩項(xiàng)工作有可能會因?yàn)檫@些原因而延后2-3年,這也就意味著,房地產(chǎn)稅正式推進(jìn)的時間點(diǎn)有可能是在2020年之后的兩三年時間里。

而從房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)正式推出的市場背景來看,同策咨詢研究部結(jié)果顯示,2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套,這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡,樓市增量房增速將遞減,房地產(chǎn)市場將進(jìn)入存量房時代。此時,地方政府再依靠土地財(cái)政的收入過日子就會顯得難上加難。

此時,如果房地產(chǎn)稅的正式推出,并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財(cái)稅和金融)之一的財(cái)稅政策與措施,未來以稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu),堅(jiān)持“去投資化”,防止市場供應(yīng)偏大,未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主,樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。當(dāng)然,對于地方政府來講,屆時,房地產(chǎn)稅也將會成為土地財(cái)政之后一項(xiàng)非常重要的一項(xiàng)稅收來源,地方政府也會有較大的動力向前推進(jìn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議:要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,上述中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神告訴我們,明年住房市場監(jiān)管和整頓還是繼續(xù),放棄幻想,規(guī)范銷售,起碼十九大黨換屆完成之前不會有松動的機(jī)會,甚至2018年兩會政府換屆完成之前也不會有松動的機(jī)會。2017年下半年全國核心一二線城市商品住宅市場將在嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行背景下進(jìn)入調(diào)整期,部分開發(fā)商尤其是民營開發(fā)商資金鏈將遇到斷鏈的風(fēng)險(xiǎn),中介公司也將迎來新一輪的關(guān)店潮,甚至新一輪的合并并購也會發(fā)生。

此外,要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展,告訴我們,核心一二線城市房價(jià)確實(shí)有點(diǎn)高了,買不起住房的群體還是要靠租賃市場解決居住問題,這也告訴我們,未來核心一二線城市的長租公寓市場仍然有較大的空間,不僅僅政策層面會給予鼓勵和支持,在市場發(fā)展空間層面也是有利可圖。