手握百萬和千萬的購房人在選房的時(shí)候，心態(tài)的差別究竟有多大？在采訪了多位業(yè)內(nèi)人士和購房人后得到最多的答復(fù)是：“都是為了自住，只要差不離就趕緊買了，只不過花的錢更多而已。”因此，選擇合適的購房時(shí)機(jī)就成為當(dāng)前剛需改善型購房人的當(dāng)務(wù)之急。

隨著樓市調(diào)控的深入，買賣雙方的預(yù)期都在潛移默化中發(fā)生著變化，而近期北京樓市在降溫后迎來了供應(yīng)窗口期，似乎成為入場“抄底”的好時(shí)機(jī)。

止跌上揚(yáng)

“7萬+”高端項(xiàng)目11月成交226套，比10月“重創(chuàng)”時(shí)增加35套

12月首周成交了120套

短暫的沉寂之后，北京高端住宅市場迎來了一輪成交熱情。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，在進(jìn)入到12月的第一周內(nèi)，售價(jià)為每平方米7萬+的高端項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交120套。亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅告訴記者，在“9·30樓市新政”后的10月份，北京7萬+的高端項(xiàng)目成交量曾一度遭遇重挫；而進(jìn)入11月份后，這部分項(xiàng)目共成交226套，相比10月份增加了35套。“按照這一趨勢計(jì)算，12月全月成交量甚至可能接近500套，再回年度高峰。”郭毅表示。

而來自中原地產(chǎn)的一份研究數(shù)據(jù)也顯示出類似的趨勢。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月10日，今年北京單價(jià)“10萬元+”的豪宅已經(jīng)成交523套，總金額首次突破100億元，達(dá)到192億元。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，較之于調(diào)控中的限購限貸政策，對高端市場而言，對其影響最大的其實(shí)是“限房價(jià)、競地價(jià)”的重啟。目前，公寓豪宅市場當(dāng)中的大量高價(jià)項(xiàng)目都是受到高土地成本的推升，而一旦“限房價(jià)”項(xiàng)目出現(xiàn)，明顯的價(jià)差必然會(huì)對周邊高價(jià)項(xiàng)目造成極大的競爭壓力。但首批“限房價(jià)、競地價(jià)”的4宗地塊，住宅部分已全部競為房企100%自持，這一結(jié)果出乎所有市場參與者的預(yù)期。“僅有租賃權(quán)性質(zhì)的住宅物業(yè)，與周邊銷售型物業(yè)無法產(chǎn)生直接競爭關(guān)系，因此，周邊高價(jià)地項(xiàng)目的定價(jià)及銷售壓力驟減。”一位資深業(yè)內(nèi)人士透露，就在海淀永豐板塊內(nèi)，原本預(yù)計(jì)延后入市的首創(chuàng)天閱西山項(xiàng)目，也在11月取得預(yù)售許可證后低調(diào)入市。

雖然調(diào)控暫時(shí)打亂了公寓豪宅市場的供需節(jié)奏，但并未令北京樓市出現(xiàn)本質(zhì)變化。郭毅指出，預(yù)期中的市場走冷周期極為短暫，使得開發(fā)商供應(yīng)意愿有所抬頭，11月取得預(yù)售許可的4個(gè)住宅項(xiàng)目當(dāng)中，其中2個(gè)為售價(jià)在7萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目，而供應(yīng)的回升也使得進(jìn)入12月之后的高端市場銷量有了止跌上揚(yáng)的勢頭。

加緊入市

12月已有12個(gè)項(xiàng)目開盤銷售

性價(jià)比較高項(xiàng)目獲熱銷

開發(fā)商的加速推盤，無疑為購房人拓寬了購房的通道。一直在關(guān)注三居產(chǎn)品、想要換房的金女士，突然發(fā)現(xiàn)一些性價(jià)比較高的項(xiàng)目在近期出現(xiàn)了。“上個(gè)月可以看的項(xiàng)目幾乎沒有，不是沒有預(yù)售證，就是不賣了；這個(gè)月能看的房子好像多了，價(jià)格也有了浮動(dòng)。”據(jù)金女士觀察，位于海淀的純新盤橡林郡，近期開盤價(jià)格在7萬元/平方米左右，比毗鄰的華潤·萬橡府(樓盤資料)前期住宅的價(jià)格還低了1萬元/平方米左右。記者隨后了解到，橡林郡開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)去化50%左右。

盡管“日光盤”不再，但市場上的“熱銷”也不是個(gè)案。老項(xiàng)目天潤香墅灣1號(hào)(樓盤資料)在近期開盤，開發(fā)商表示，當(dāng)日也獲得了近七成的認(rèn)購率。分析人士指出，近期一些由中小房企開發(fā)的項(xiàng)目在加快入市，由此表露出開發(fā)商在保障現(xiàn)金流穩(wěn)健的前提下正在加速推盤。數(shù)據(jù)顯示，12月已有12個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，超出了此前的預(yù)期，新增供應(yīng)達(dá)3900多套，已超過10月及11月全月供應(yīng)量，達(dá)到調(diào)控后的一個(gè)供應(yīng)小高峰。

某業(yè)內(nèi)人士在觀察后也發(fā)現(xiàn)，近期市場上出現(xiàn)了一些單價(jià)剛剛邁上豪宅門檻，總價(jià)卻不算太高的項(xiàng)目；而作為目前市場上主流的改善型客群，正在抓緊這個(gè)機(jī)會(huì)出手，一是怕買不到，二是怕將來價(jià)格更高。該人士進(jìn)一步指出，一些老項(xiàng)目推出的新產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)仍然很堅(jiān)挺，甚至仍保持小幅上漲的態(tài)勢，尤其是具有一定品牌優(yōu)勢的項(xiàng)目進(jìn)入銷售后期，產(chǎn)品及配套溢價(jià)的提升，支撐著項(xiàng)目的漲價(jià)。

而單個(gè)項(xiàng)目對于購房者的熱情，感受更直接。位于南三環(huán)的魯能釣魚臺(tái)美高梅別墅日前正式進(jìn)入銷售周期。作為四環(huán)內(nèi)稀缺的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，以單套5000萬元起的定價(jià)躋身京城高端項(xiàng)目之列，但據(jù)魯能集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近期接待的客戶日均能夠達(dá)到四五組。“現(xiàn)在的客戶非常成熟，他們對項(xiàng)目周邊以及區(qū)域未來的規(guī)劃比我們還清楚；從接觸過的客戶來看，他們對地段的要求仍然是首位的。”該負(fù)責(zé)人表示。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此輪“9·30樓市新政”的收緊調(diào)控，雖然從限貸層面抑制了部分購房需求，但更重要的影響則是在于改變市場預(yù)期。某資深業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“市場層面的短期成交確實(shí)有下滑，因?yàn)楦軛U降了，就算是籌錢也需要一個(gè)周期，但更現(xiàn)實(shí)的是，現(xiàn)在可選的項(xiàng)目太少了，而且越來越貴，所以一些項(xiàng)目開盤依然能賣得很好。”

供應(yīng)緊張

今年四環(huán)內(nèi)的住宅及公寓的預(yù)售占比僅有3%

明年住宅預(yù)售量仍緊縮

盡管樓市在近期表現(xiàn)出供應(yīng)量環(huán)比的小幅回升，但整體供應(yīng)不足的現(xiàn)實(shí)仍然助推成交均價(jià)的攀升。根據(jù)亞豪君岳會(huì)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第二周，北京純商品住宅的成交均價(jià)達(dá)到46064元/平方米，繼續(xù)刷新歷史新高。

“開發(fā)商這么搶地，就是因?yàn)槭掷飪?chǔ)備不足，就算有以前出讓但還沒有入市的地塊和項(xiàng)目，但都各有各的原因，未必就能趁著現(xiàn)在供應(yīng)的空窗期馬上就供應(yīng)出來。”某市場人士指出。

記者從第三方機(jī)構(gòu)了解到，從四環(huán)內(nèi)商品房的供應(yīng)走勢來看，2010年四環(huán)內(nèi)住宅及公寓的預(yù)售套數(shù)占到總預(yù)售量的比重尚且能夠達(dá)到12%，不過隨后幾年一直處于10%以內(nèi)，而截至目前，今年四環(huán)內(nèi)的住宅及公寓的預(yù)售占比僅有3%。而從土地出讓的新特征來看，這也將成為最后一批位于城區(qū)的公寓豪宅項(xiàng)目，因此雖然遭遇調(diào)控，城區(qū)的住宅也仍然能夠得到購房者的青睞。

另外，11月單價(jià)7萬+的成交套數(shù)前十的項(xiàng)目中，包括使館壹號(hào)院(樓盤資料) 、龍湖西宸原著(樓盤資料)等在內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目均為近兩年“新豪宅”的代表，除此之外老牌豪宅中僅有山水文園等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目上榜。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，樓市供應(yīng)不足的趨勢在明年或?qū)⒏用黠@。公開資料顯示，2010年之前北京純商住宅年度預(yù)售面積基本維持在1000萬平方米以上，自2010年開始出現(xiàn)逐年遞減的趨勢，直到2015年純商住宅預(yù)售面積開始進(jìn)入波谷，其根本原因在于土地供應(yīng)的萎縮。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，今年截至目前僅出讓了42萬平方米的可售純商住宅，這將直接加劇明年住宅預(yù)售量的緊縮局面。