100%自持土地考驗開發(fā)商運作能力 萬億級的租賃市場戰(zhàn)爭已經(jīng)打響 存量改造因產(chǎn)權(quán)問題多數(shù)只能選擇出租

租賃市場 會是房地產(chǎn)下一個藍(lán)海嗎？

100%自持，自持年限與產(chǎn)權(quán)年限相同，不得分割銷售……這是本月初定下歸屬的三塊土地出讓時的附加條件，加上競拍當(dāng)天成功競得土地的中糧聯(lián)合體、萬科、萬科住總聯(lián)合體和中鐵這四家成了北京樓市的第一批大房東。這也意味著，消費者未來只能以“租客”的身份，住進(jìn)這些土地上建成的房子里。

不過未來市場給“租客”提供的選擇，遠(yuǎn)不止這一種。在土地市場競爭激烈，高房價當(dāng)?shù)赖氖袌霰尘跋?，想要?ldquo;租客”生意的企業(yè)越來越多。無論是中介打造的獨立品牌公寓、自持土地上衍生出的新模式，還是開發(fā)商對于存量房的改造升級和功能拓展，為做“租客”生意，企業(yè)都下了大功夫。不過，一切才剛剛開始。相較房企已經(jīng)成熟的盈利模式，做“房東”面臨的考驗更多。租賃市場，會不會成為樓市下一個藍(lán)海尚是未知數(shù)，但大量的船已經(jīng)出海。

政策鼓勵發(fā)展租賃市場

這一輪進(jìn)入租賃市場的熱潮始于今年6月。6月3日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，《意見》明確對租房市場的支持政策：給予稅收優(yōu)惠；提供金融支持；完善供地方式；支持租賃住房建設(shè)。同時，還提出4大措施保護(hù)承租人的合法權(quán)益：明確出租人的義務(wù)；多渠道提供符合需求的房源；保障承租人依法享有基本公共服務(wù)；規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。

隨后，各地方政府相繼出臺了各項政策，推進(jìn)住房租賃市場的改革和發(fā)展。此前北京推出的“限房價、競地價”試點地塊中，價格達(dá)到上限后改競自持面積的規(guī)定也被解讀為北京市落實該意見的創(chuàng)新舉措。

11月25日，針對這些試點地塊中開發(fā)商自持土地的部分，北京市住建委發(fā)布了“關(guān)于對《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于本市‘限房價競地價’項目自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》公開征求意見的通知”，向社會征求意見。通知擬規(guī)定：此次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應(yīng)繼續(xù)用于出租。這意味著這三塊土地，企業(yè)未來將自持70年?！锻ㄖ愤€規(guī)定，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過3年。

一系列規(guī)定把開發(fā)商在這些地塊上“房東”的身份做到了實處。事實上，除了參與競拍這類土地?fù)屪?ldquo;房東”外，進(jìn)入租賃領(lǐng)域，開發(fā)商早有計劃。今年5月，萬科將其旗下多個長租公寓品牌全面使用統(tǒng)一品牌“泊寓”，并有意將其作為獨立子品牌單獨運營。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，龍湖正式宣布進(jìn)軍長租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域，推出創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊的兩個品牌——長租公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”。“冠寓”的定位為青年生活社區(qū)，將打造一個以長租公寓為核心，融合居住、社交、商業(yè)、娛樂、生活服務(wù)等功能在內(nèi)的多元化社區(qū)。除了傳統(tǒng)開發(fā)商外，包括傳統(tǒng)中介企業(yè)、酒店管理企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等在內(nèi)，也都在紛紛進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。

品牌公寓、眾籌房東、眾創(chuàng)空間……房東不是簡單收收租

對于租賃市場這片未來的“藍(lán)海”，各企業(yè)選擇進(jìn)入的方式也各有不同。做大房東，并沒有那么簡單。為做好大房東，各企業(yè)也是使出了渾身解數(shù)。

《廣廈時代》調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)進(jìn)入租賃市場，廣義上，可以分為三大類。

第一種，傳統(tǒng)中介企業(yè)打造的品牌長租公寓。

這也是目前市場上最成熟的企業(yè)租賃模式之一。鏈家、我愛我家等品牌中介近幾年均在該領(lǐng)域投下重兵。

2016年5月，鏈家旗下的長租公寓品牌——自如，從鏈家集團(tuán)拆分出來作為獨立子公司運營，旗下包括以合租為主的——自如友家，獨立性更好的——自如整租，酒店式服務(wù)公寓——自如寓，以及自如民宿，旅行驛棧——自如驛。據(jù)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，自如客（租客）累計60萬人，管理房間數(shù)30萬間，累計服務(wù)業(yè)主超10萬人，房間套數(shù)超10萬套，管理房屋資產(chǎn)超3000億。自如目前在北京、上海、深圳有分公司；北京目前已經(jīng)實現(xiàn)盈利，上海和深圳還在投入期。

另一中介大鱷偉業(yè)我愛我家集團(tuán)則在2015年把旗下運營了15年的“房屋管家”業(yè)務(wù)，全新升級為專業(yè)房屋資產(chǎn)管理品牌“相寓”，“相寓”品牌下，同時經(jīng)營分散式、集中式兩種類型的公寓。在當(dāng)房東的同時，我愛我家還對“收租”模式進(jìn)行了創(chuàng)新。“相寓”聯(lián)手螞蟻金服旗下的“芝麻信用”，以及房租分期領(lǐng)域的知名品牌“房司令”共同推出的“信用租房”服務(wù)，已在北京、天津、太原、上海、蘇州、杭州、成都等全國七個城市落地，并成為相寓的拳頭產(chǎn)品。

除了鏈家和我愛我家外，還有許多新興品牌加入了這個被業(yè)內(nèi)稱有3萬億空間的市場，魔方公寓、you+等品牌也拿到了多輪融資。

第二種，100%開發(fā)商自持土地上未來誕生的產(chǎn)品。

這種目前北京獨有，尚未有實物呈現(xiàn)的產(chǎn)品引發(fā)了業(yè)內(nèi)的大猜想。

12月初，根據(jù)北京市國土局消息，萬科50億奪得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體59億競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，中鐵36.75億競得大興黃村地塊。加上此前現(xiàn)場由首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體競拍成功的海淀區(qū)永豐基地地塊，北京首批大“房東”正式出爐。

“房東”中的主力萬科近日在與媒體溝通時透露了他們對這類地塊的想法。萬科稱，萬科將選擇一些眾籌的伙伴企業(yè)，幫助他們關(guān)注員工居住等生活問題。為這兩個地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，并負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)，將項目打造為一個共創(chuàng)、共管、共享的高素質(zhì)社區(qū)。參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項目運營費用，在項目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應(yīng)企業(yè)。

對于參與眾籌的企業(yè)，萬科也提出了自己的標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)要符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求；企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對北京市的功能定位部署；認(rèn)同綠色和工業(yè)化理念。

在項目打造標(biāo)準(zhǔn)上，萬科稱，將秉持萬科一貫的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的開發(fā)理念，對產(chǎn)品將進(jìn)行全方位的升級，打造一個“客戶定制化的翡翠系作品”。將客戶定位在三類人群，有知識、有夢想的青年人群，有一定收入但暫時不具備買房能力；二是暫時沒有買房資格指標(biāo)的高收入人群；三是希望改善居住體驗的北京市民。

不過，雖然萬科已經(jīng)為這兩宗地塊勾畫了美好的藍(lán)圖，但距落地仍有很長的一段路要走。

第三種，房企對存量房的改造。

有業(yè)內(nèi)人士稱，在930政策后，眼下在全國活得比住宅市場好的地產(chǎn)項目有兩種：一是文旅地產(chǎn)，類似三亞、大理等有獨特環(huán)境資源的樓盤，把手里有點閑錢又怕貶值的人群賺了一個遍；第二類是小產(chǎn)權(quán)房，一線城市都有不少歷史遺留下來的小產(chǎn)權(quán)房，由于既非住宅又非不限購公寓，突破了當(dāng)前的各種限購，成為純剛需的搶手貨。而小產(chǎn)權(quán)房的銷售方式，卻給了正在摸索租賃模式中的品牌開發(fā)商提供了借鑒的樣板……這種借鑒放在將來去評說，不知將是一種諷刺還是美談。

開發(fā)商與小產(chǎn)權(quán)房學(xué)習(xí)的就是租賃模式。即：將公寓改銷售為長租，往往是20年+20年（因為租賃合同最多只能簽20年，+20代表著20年之后自動續(xù)租），如此一來，產(chǎn)權(quán)還在開發(fā)商手里，租房人相比買房人，付出的房款雖然貌似低了很多，但對開發(fā)商來說，還有什么比產(chǎn)權(quán)是自己的，20年升值預(yù)期毋庸置疑，還能在未來的運營中賺取額外的收入更有吸引力的。而且這種模式大大吸引了城市中單身人群的目光。

據(jù)國內(nèi)租賃市場中知名品牌新派公寓所做調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這兩年中國獨居人口已經(jīng)到了15%左右，比1990年的6%上升了兩倍以上。而現(xiàn)在單身人群達(dá)到1.8億人，這是美國總?cè)丝诘?/3，現(xiàn)在30歲以上的未婚三高女青年是十年前的兩倍，這些人是高收入、高學(xué)歷、高顏值的“三高”，而且不愿意結(jié)婚，因此生活壓力及買房需求沒那么大，租房成為他們的首選。新派公寓租戶現(xiàn)在100%是單身人口。

很多專家將2016年定義為長租公寓的元年。以萬科為首的開發(fā)商們、連鎖酒店品牌運營商，以及眾多投資公司全面切入長租公寓，進(jìn)行大舉布局。當(dāng)一個產(chǎn)業(yè)有巨頭開始染指的時候，才能證明它真的是一片萬億級規(guī)模的藍(lán)海。

地產(chǎn)營銷人韓樂在接受北京青年報記者采訪時表示，增加持有型的不動產(chǎn)正在從過去主動的選擇變?yōu)槿缃癖粍拥慕邮?，買地賣房的循環(huán)往復(fù)式發(fā)展走向終結(jié)，即使不會消失，也將日益衰落?？v觀世界知名的地產(chǎn)商無不皆是靠持有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，通過持續(xù)經(jīng)營不斷創(chuàng)造價值，做大做強(qiáng)。我們的開發(fā)商在這方面尚差距甚遠(yuǎn)。從商業(yè)、酒店、寫字樓等物業(yè)的持有，到擺在面前70年住宅用于租賃的自持經(jīng)營，這條路遙遠(yuǎn)而漫長，對于已經(jīng)習(xí)慣于賺快錢的國內(nèi)房企來說，轉(zhuǎn)型就在當(dāng)下。

意向進(jìn)入企業(yè)眾多成熟盈利模式待探索

企業(yè)進(jìn)入租賃市場，爭做“房東”背后是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨的種種困局。高額的土地出讓金已經(jīng)將很多房企擋在了公開土地出讓市場之外，而冒險拿下土地的開發(fā)商也要花費大量的功夫在產(chǎn)品研發(fā)上。

一些中小房企也將對存量房的改造和升級作為進(jìn)入一線城市發(fā)展的主要方法?？偛吭O(shè)在北京，但在北京尚未有項目的和昌集團(tuán)董事長武磊在接受《廣廈時代》采訪時就表示，和昌對于在北京做房東有充分的興趣，通過對持有性的公寓稍加改造，然后再出租給有需求的人，并由企業(yè)運營。希望在2016年底或者是2017年初，和昌會在存量市場上邁出第一步，而且是扎實的、有力度的、起到基石作用的一步。

雖然市場被眾多企業(yè)看好，數(shù)據(jù)顯示該產(chǎn)業(yè)也潛力巨大，但相較蓋房子，賣房子這種傳統(tǒng)的房企盈利模式，做房東顯得并沒有那么容易。

首先，租房市場距成熟還有距離。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，目前國內(nèi)租房市場不足體現(xiàn)在多個指標(biāo)。

第一個指標(biāo)，租金規(guī)模相對交易規(guī)模的占比低。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2016年中國的房屋交易市場應(yīng)該會超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場，但是租房市場的租金規(guī)模只有1萬億元，是整個房屋交易市場的7%。而國內(nèi)越是房價高的地方，租賃需求越旺盛租賃市場的發(fā)展越是不足，供求越不匹配。

第二個指標(biāo)，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一線城市也不高，全國租房人群占比只有不到20%，而美國的舊金山、紐約，日本東京等租房人口都超過40%。

第三個指標(biāo)，租金收入比低，就是說收入中有多少錢是用于租房的，國外成熟市場通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國內(nèi)還是很低。

其次，租賃市場還沒有特別成熟可復(fù)制的盈利模式。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房價上漲幅度超過GDP上漲幅度的情況下，租賃行為很難成為規(guī)模產(chǎn)業(yè)。張大偉稱，每一個租房的人其實都是買房的潛在客戶，租賃在中國難以成為主流，仍將是居住的一種補充。即使以后土地出讓都要求全部出租，租賃也無法成為主流，因為過去銷售的房子和土地占比仍然很高，租賃只會是未來房地產(chǎn)行業(yè)中的一個細(xì)分市場。在目前的樓市下，租賃能賺錢的大多是改變了房子的產(chǎn)權(quán)屬性，否則租售比覆蓋不了資金成本，更難以談到盈利。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也指出，租賃市場難以被稱為藍(lán)海，目前長租公寓市場已經(jīng)很擁擠了，各種風(fēng)投、險資都進(jìn)來分一杯羹。而客戶群體又不大，主要還是短時間買不起房的人，常規(guī)的租賃模式如果完全按照政府要求，不能分割出租，確實不太容易盈利，其他租賃模式現(xiàn)在還沒形成利潤率比較理想且可以復(fù)制擴(kuò)張的模式。比如改造成養(yǎng)老、眾創(chuàng)空間等模式，如果沒有政策扶持，都難以持續(xù)。