“對于近年來國家提倡的新型城鎮(zhèn)化，其實(shí)不適宜在全國范圍內(nèi)的中小城鎮(zhèn)全面推廣”，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁近日在接受人民網(wǎng)記者專訪時表示，對于房企來說，目前只有兩種中小城鎮(zhèn)具有市場機(jī)會。
歐陽捷認(rèn)為，人口的流動是考量是否適合推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要指標(biāo)，在一些人口長期流出的中小城鎮(zhèn)，大量搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可能會造成資源浪費(fèi)。
在他看來，目前最具市場機(jī)會的一類是環(huán)都市圈的中小城鎮(zhèn)。大城市集中了教育、醫(yī)療、交通、就業(yè)等各種資源，因此人口向大城市流動的趨勢是不可逆的，這會為環(huán)都市圈的中小城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來巨大的機(jī)會。
2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，長三角、珠三角、京津冀北部，以及如成都、廈門、哈爾濱、武漢、青島等經(jīng)濟(jì)中心，烏魯木齊、克拉瑪依、西寧、蘭州等省會城市都是人口凈流入地區(qū)，除此之外，大部分的中小城鎮(zhèn)的處在人口凈流出的狀態(tài)。
從城市人口聚居比例來看，中國特大城市還有很大的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本東京都市圈人口3700萬，占全國人口的28%；法國首都巴黎都會區(qū)人口1200萬，占全國人口18%；美國紐約都市圈人口6500萬，占美國人口的20%。而北京人口2000萬，占全國的1.5%；上海人口2400萬，占全國人口的1.7%；廣州人口1300萬，占全國人口1%。全世界100萬以上人口城市的數(shù)量和在每個國家人口的占比都在不斷增加。
“北上廣深是過去十年人口增長最快的地區(qū)，雖然陸續(xù)出臺了人口控制政策，但是人口增長的趨勢在短期內(nèi)不會變，特大城市住宅稀缺、房價高，這時候人口會流向環(huán)都市圈的中小城鎮(zhèn)”。歐陽捷表示。
環(huán)都市圈的中小城鎮(zhèn)房價較低，生態(tài)環(huán)境也優(yōu)于大城市，一旦有大量人口流入，就會帶動醫(yī)療、教育、交通資源的傾斜。人口流動的背后是資本流動，“從山村里走出來的孩子，父輩祖輩砸鍋賣鐵也會幫他們留在大城市里”，他舉例說道。
這種城鎮(zhèn)化意味著用中小城鎮(zhèn)的土地把大城市的人口置換出來，從而為環(huán)都市圈的中小城鎮(zhèn)帶來發(fā)展機(jī)會。歐陽捷表示，新城集團(tuán)未來將會在環(huán)都市圈城鎮(zhèn)集中發(fā)力。
“另外，還有一類具有市場機(jī)會的是國家提倡的特色小鎮(zhèn)”。在他看來，特色小鎮(zhèn)不是短期形成的，也不是政府主導(dǎo)的，需要?dú)v史和人文的自然沉淀，加以政府適當(dāng)引導(dǎo)。“打造特色小鎮(zhèn)需要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)資源、產(chǎn)業(yè)配套、相關(guān)專業(yè)人才，如果房企沒有這樣的資源，最好不要去碰”，他坦言。
歐陽捷認(rèn)為，除了這兩類以外，大多數(shù)小城鎮(zhèn)可能沒有太多市場機(jī)會。最好的辦法就是保持不變，以不變應(yīng)萬變，若干年之后，這些小鎮(zhèn)可能變成歷史文明的載體，“古董也是值錢的”，他笑言。
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