“9·30”新政的落地，給京城持續(xù)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降了一把溫。與此同時(shí)，因購(gòu)房新政引發(fā)的房屋買賣糾紛也隨之而來。日前，海淀法院東升法庭審結(jié)了一起因購(gòu)房新政而要求解除房屋買賣合同的案件。法院經(jīng)審理認(rèn)為，新政實(shí)施確給買房人履約造成重大影響，此外雙方合同也有相應(yīng)約定，故判決支持了解約。
原告張先生訴稱，其和李女士簽訂房屋買賣合同后，在合同履行過程中因“9·30”購(gòu)房新政出臺(tái)實(shí)施，導(dǎo)致其購(gòu)房首付款比例需上調(diào)至50%，無法按期獲得相應(yīng)貸款，購(gòu)房新政實(shí)施前后，其資金缺口達(dá)到了90多萬，無法繼續(xù)履行合同，無奈只能解除合同，并要求李女士退還10萬元購(gòu)房定金。
被告李女士辯稱，其同意張先生提出的解除合同的請(qǐng)求，但因雙方對(duì)于購(gòu)房新政應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見，購(gòu)房新政也不屬于情勢(shì)變更，且合同中也明確約定了，若張先生無法獲得或無法足額獲得貸款，應(yīng)當(dāng)自籌資金，因此，張先生提出解除合同的請(qǐng)求沒有合同和法律依據(jù)，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，相應(yīng)收取的購(gòu)房定金不予退還。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，鑒于張先生本次購(gòu)房需通過貸款方式支付部分購(gòu)房款，而本市9月30日出臺(tái)實(shí)施的購(gòu)房新政，導(dǎo)致已擁有1套住房的張先生本次購(gòu)房的首付款比例不得低于50%，直接導(dǎo)致張先生需另行自籌90余萬元購(gòu)房款，給張先生的履約能力造成了重大影響，同時(shí)，李女士也沒有充分證據(jù)證明張先生具備充分的履約能力。在此種情況下，符合雙方房屋買賣合同中約定的有關(guān)因新政導(dǎo)致合同無法履行而雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任的約定。最后，法院支持了張先生的全部訴訟請(qǐng)求。
宣判后，雙方當(dāng)事人均未明確表示上訴。
法官提示
本案法官表示，房屋新政屬于國(guó)家宏觀政策，對(duì)房屋買賣合同的影響未達(dá)到導(dǎo)致合同根本不能履行的程度，因此無法構(gòu)成不可抗力。不過，法官進(jìn)一步解釋稱，此類案件應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體情況，區(qū)分以下情形。
第一，如果購(gòu)房新政對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，出賣人應(yīng)當(dāng)退還定金和已付購(gòu)房款，若出賣人因此有損失的，可要求買受人分擔(dān)；
第二，如果購(gòu)房新政對(duì)購(gòu)房人的履約能力沒有重大影響或出賣人有證據(jù)證明其有充分履約能力的，購(gòu)房人據(jù)此要求解除合同的，屬于違約，需承擔(dān)違約責(zé)任；
第三，需要特別區(qū)分雙方合同中有關(guān)貸款條款的約定內(nèi)容，即要區(qū)分約定的是“因故無法辦理貸款”還是“因當(dāng)事人自身原因無法辦理貸款”，前者約定下買方應(yīng)自籌資金，一般不能解除合同，否則需承擔(dān)違約責(zé)任，后者約定下出賣人可解除合同并分擔(dān)損失。
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