風(fēng)向變了。

2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)已明確：加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

12月9日，中央政治局會(huì)議上提出的這一定調(diào)，按慣例即為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年房地產(chǎn)的調(diào)調(diào)。“符合國(guó)情”、“適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律”、“平穩(wěn)健康”、“長(zhǎng)效機(jī)制”將成為樓市新政策導(dǎo)向。

這意味著，針對(duì)市場(chǎng)分化的國(guó)情，去庫(kù)存與防風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)，土地、金融、財(cái)稅、供給結(jié)構(gòu)、房企調(diào)整等長(zhǎng)效機(jī)制的建立有望2017年跨進(jìn)一步。有消息稱，中央近期將召開(kāi)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制專題會(huì)議，這表明，房地產(chǎn)行業(yè)或又將成為中央層面的政策著力點(diǎn)。

1 去庫(kù)存到防風(fēng)險(xiǎn)

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在給2016年定調(diào)時(shí)，以濃墨重彩論述房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要性。去庫(kù)存主基調(diào)下，一系列針對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存“組合拳”出臺(tái)。

結(jié)果是，一線城市、部分熱點(diǎn)二線城市，量?jī)r(jià)齊升，多數(shù)深陷去庫(kù)存困境的三四線城市，庫(kù)存消化有限。樓市巨大的“虹吸效應(yīng)”之下，庫(kù)存量大的城市越來(lái)越不受“待見(jiàn)”，而熱點(diǎn)城市樓市則陷入供不應(yīng)求狀態(tài)。2016年，居民加杠桿買房的熱情前所未有高漲，住戶中長(zhǎng)期貸款對(duì)信貸的占比一度突破100%，信貸資源幾乎全線涌向樓市。

面對(duì)市場(chǎng)分化現(xiàn)實(shí)，7月、11月的兩次中央政治局會(huì)議均表態(tài)“抑制資產(chǎn)泡沫”，熱點(diǎn)城市成為抑制資產(chǎn)泡沫重點(diǎn)區(qū)域。

9·30以來(lái)，22個(gè)熱點(diǎn)城市相繼啟動(dòng)不同程度的收緊調(diào)控政策，在收緊的力度上，部分城市甚至一個(gè)月內(nèi)兩度出拳，手段涉及供應(yīng)、需求、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度，旨在防范和抑制資產(chǎn)泡沫，確保樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

接受和訊房產(chǎn)采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央控房?jī)r(jià)、抑制泡沫決心堅(jiān)決，甚至高于去庫(kù)存的任務(wù)。預(yù)計(jì)2017年，抑制資產(chǎn)泡沫或與去庫(kù)存并重，甚至取代去庫(kù)存成為樓市“重頭戲”。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前熱點(diǎn)城市收緊的調(diào)控政策，盡管被指為是“非治本”的短期行為，但這種調(diào)控方式也是短期內(nèi)可見(jiàn)效的必要選擇。數(shù)輪調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展和變化，也為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制這一“治本”之策的建立提供了條件和經(jīng)驗(yàn)。

2 長(zhǎng)效機(jī)制落點(diǎn)

2017年樓市定調(diào)中最惹眼的是長(zhǎng)效機(jī)制的建立。事實(shí)上，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的提法，早已有之。在上一輪房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控之時(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制就被稱為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“治本良方”。2013年3月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、2015年4月30日的中央政治局會(huì)議均再度重提建立長(zhǎng)效機(jī)制。

只是，長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕非一日之功。所以，目前看到的長(zhǎng)效機(jī)制，只聞雷聲，未見(jiàn)雨點(diǎn)真正落下。

不過(guò)，在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，今年再度重提建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，則被賦予了新內(nèi)涵。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如對(duì)和訊房產(chǎn)表示，當(dāng)前實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的指向很清楚。一是必須符合中國(guó)國(guó)情，不能簡(jiǎn)單借鑒引用國(guó)外的模式和做法，國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入成熟階段，市場(chǎng)主體以存量房為主，我國(guó)多數(shù)城市則以新建商品房為主）。從市場(chǎng)政策和監(jiān)管看，應(yīng)該借鑒同我國(guó)發(fā)展階段處于差不多水平的國(guó)家經(jīng)驗(yàn)。另外，要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)下形成的新業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。

“目前熱點(diǎn)城市和庫(kù)存壓力比較大的城市分化嚴(yán)重。同一地區(qū)內(nèi)的不同區(qū)域，市場(chǎng)表現(xiàn)差異也很大。符合國(guó)情，就是要整體上充分考慮分化市場(chǎng)，從這個(gè)角度出發(fā)研究制定長(zhǎng)效機(jī)制。”苗樂(lè)如說(shuō)。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制的建立需要配合新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、住房制度、土地制度、財(cái)稅制度、金融制度、戶籍制度、社保制度的改革，以及不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)統(tǒng)一、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)等改革進(jìn)行。

在土地方面，涉及國(guó)有土地制度改革（70年產(chǎn)權(quán)到期如何解決、土地招拍掛制度）、農(nóng)村集體土地制度改革；財(cái)稅方面，包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的一系列財(cái)稅制度改革；在金融領(lǐng)域，建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化（MBS）等都是長(zhǎng)效機(jī)制的應(yīng)有之義。

苗樂(lè)如則表示，除了土地、財(cái)稅、金融等方面的長(zhǎng)效機(jī)制之外，長(zhǎng)效機(jī)制還包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)管和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

“不能放棄市場(chǎng)供給和保障供給的有機(jī)結(jié)合，這是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的要求。此外，通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，還要解決房企內(nèi)部形成的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)，如房企負(fù)債率高和商品房預(yù)售制度等方面問(wèn)題。”苗樂(lè)如說(shuō)。

當(dāng)然，任何機(jī)制的建立都不是一蹴而就的，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制亦如此。有市場(chǎng)人士猜測(cè)，2017年金融領(lǐng)域的超級(jí)監(jiān)管體制、《基本住房保障法（條例）》草案、《房地產(chǎn)稅法》草案作為長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容之一有望取得新進(jìn)展。