本月下旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將召開(kāi)，如何為2017年經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)或是本次會(huì)議重點(diǎn)。去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前所未有的篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行了論述，而一年過(guò)后，樓市去庫(kù)存已經(jīng)取得初步成效，與此同時(shí)一些一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲，今年會(huì)不會(huì)繼續(xù)聚焦房地產(chǎn)？針對(duì)樓市是否會(huì)出新的指導(dǎo)方針？這些都備受關(guān)注。
回顧：三年來(lái)首提房地產(chǎn) 去庫(kù)存成去年工作會(huì)議重點(diǎn)
2013年和2014年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議皆沒(méi)有提及房地產(chǎn)，只是提及穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生等與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的字眼。2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要 “化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，房地產(chǎn)去庫(kù)存成為2016年五大主要任務(wù)之一，這也是三年來(lái)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提房地產(chǎn)。
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求：要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化， 擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
同時(shí)，會(huì)議要求要將農(nóng)民工落戶轉(zhuǎn)化為新增住房需求，明確提出要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。
針對(duì)住房租賃市場(chǎng)，會(huì)議明確要求要深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
在市場(chǎng)方面，則鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，取消過(guò)時(shí)的限制性措施。
現(xiàn)狀：一二線城市暴漲后市場(chǎng)分化加劇
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，房地產(chǎn)去庫(kù)存穩(wěn)定推進(jìn)，與此同時(shí)一些地方的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了上漲的態(tài)勢(shì)。2016年3月份，春節(jié)過(guò)后一線城市樓市開(kāi)始整體爆發(fā)；隨后，樓市“四小龍”廈門、南京、合肥、蘇州輪番領(lǐng)漲；進(jìn)入4月份，全國(guó)樓市漸有復(fù)蘇的趨勢(shì)；5、6月份，樓市又呈現(xiàn)出了高位回調(diào)的態(tài)勢(shì)。
分城來(lái)看，今年上半年，相對(duì)于三線城市，一二線城市的表現(xiàn)引人注目。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國(guó)內(nèi)一線城市住宅房?jī)r(jià)累計(jì)上漲12.79%，漲幅較去年同期擴(kuò)大7.62個(gè)百分點(diǎn)；而二線城市累計(jì)上漲5.33%，三線城市累計(jì)上漲僅4.27%。
不同于一二線城市的火爆，三四線城市樓市表現(xiàn)不盡如人意，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下跌趨勢(shì)，面臨的主要任務(wù)還是去庫(kù)存。
而在去庫(kù)存上，一二三線城市表現(xiàn)也是不盡相同：據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至2016年10月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2631萬(wàn)平方米、1.7億平方米和4088萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。
一線城市自5月份以來(lái)，庫(kù)存呈現(xiàn)出環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢(shì)。二線城市10月份新增供應(yīng)量為1861萬(wàn)平方米，低于9月份2179萬(wàn)平方米的水平。庫(kù)存均保持了環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢(shì)。三線城市10月份新增供應(yīng)量為395萬(wàn)平方米，而新增成交量為382萬(wàn)平方米，這使得庫(kù)存出現(xiàn)了上升?？傮w上看，三線城市的去庫(kù)存效果明顯改善，后續(xù)仍需繼續(xù)積極去庫(kù)存。
展望：一城一策是否會(huì)提上議題
2016年，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲的的情況，樓市調(diào)控先后出現(xiàn)三波高潮：十一黃金周前后20多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策；一行三會(huì)先后出臺(tái)措施，規(guī)范銀行理財(cái)、保險(xiǎn)投資等資金介入房地產(chǎn)；11月10日開(kāi)始，上海、天津等城市再次出臺(tái)調(diào)控措施。
究竟如何既去庫(kù)存，又不讓房?jī)r(jià)飆升呢？未來(lái)在房地產(chǎn)調(diào)控上，因地施策，一城一策或?qū)⒊蔀橹饕绞健?/div>
發(fā)改委之前表示，下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。對(duì)三、四線等商品房庫(kù)存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是否會(huì)再次對(duì)房地產(chǎn)做出部署，是否會(huì)將一城一策方針提上議題值得關(guān)注。
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