對于火熱了幾乎一整年的環(huán)京樓市來說，可謂幾家歡喜幾家愁。燕郊的降價，香河的硬撐……都反映出環(huán)京樓市的不成熟性。
而這一點(diǎn)對于固安來說也不例外。雖然擁有著“新機(jī)場”規(guī)劃的利好，以及逐漸成熟的工業(yè)園區(qū)，但超高的空置率，加之后續(xù)龐大的供應(yīng)量，讓這里依舊能夠看到“泡沫”的跡象。
新機(jī)場 促使房價5年翻7倍
一條河、一座橋。這邊是北京大興與固安之間的距離。而5年前，這段距離的房價差距可以達(dá)到近3萬元/平方米，當(dāng)時固安的房價還僅是3000元/平方米。而如今，這段距離的差距只有不到1萬元/平方米，固安房價卻已經(jīng)達(dá)到了2萬元/平方米。不難看出，5年內(nèi)的時間，固安與北京大興之間的房價差距縮短了近一倍，甚至將固安的房價提升了近7倍。而這一切，離不開“新機(jī)場”。
今年9月，隨著新機(jī)場地下規(guī)劃的完成，固安房價迎來了又一次跳漲，也達(dá)到了今年的最高值2萬元/平方米。而即便是當(dāng)?shù)氐囊恍┬￠_發(fā)商的報(bào)價也已經(jīng)達(dá)到了1.8萬元/平方米。
而回顧今年，幾乎每一次與新機(jī)場相關(guān)的新聞出現(xiàn)都使得固安的房價出現(xiàn)了一次跳漲。從年初的1萬元出頭，到如今突破2萬元，固安樓市在不到一年的時間便實(shí)現(xiàn)了翻番。
“現(xiàn)在審批嚴(yán)，整個固安可售的項(xiàng)目都不多。”龍·TOWN項(xiàng)目銷售人員表示，目前項(xiàng)目的價格在1.8萬元/平方米—2萬元/平方米。
但據(jù)記者了解，雖然價格在9月份達(dá)到了2萬元/平方米，但是由于新政的出臺，前來看房的人已經(jīng)明顯的減少。而在12月2日下午的2個小時時間內(nèi)，包括龍·OWN、太陽公園、城市之光(樓盤資料)、紅杉樹等項(xiàng)目的售樓處幾乎沒有迎來一位看房人。
盡管看房人幾乎已經(jīng)可以用“人跡罕至”來形容，但固安的項(xiàng)目卻如同“提前說好一樣”無一降價。更為關(guān)鍵的是，日漸減少的購房人也絲毫沒有引起開發(fā)商的擔(dān)心。
相反，由于房源審批嚴(yán)苛，不少可售項(xiàng)目甚至采用了“捆綁銷售”的模式，通過捆綁車位或是地下室等方式加價銷售。
對于此，固安某項(xiàng)目營銷總監(jiān)表示：“由于固安樓市的需求量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量，導(dǎo)致了市場價與審批價之間已經(jīng)存在明顯的差距，為此，捆綁銷售也是為了保證房子的真正價值。”而按照該總監(jiān)的規(guī)劃，項(xiàng)目未來營銷方式將不再是單純的賣房，而是寄期望于通過區(qū)域發(fā)展的良好規(guī)劃 “搶奪”其他環(huán)京區(qū)域的購房人。
難出租 買房子只能干放著
事實(shí)上，對于固安來說，背靠著“新機(jī)場”這棵大樹無疑是開發(fā)商只漲不降的根本元素。但對于當(dāng)下固安來說，卻依舊隱藏著不少問題，首當(dāng)其沖的便是空置率問題。
“一個小區(qū)，晚上能夠亮燈的一雙手就能數(shù)的過來。”當(dāng)?shù)鼐用裢跸壬硎荆F(xiàn)在在固安買房的幾乎都是外地人，因?yàn)?ldquo;固安本地的沒幾個能夠買得起”。
按照王先生所指，除去臨近大興的幾個樓盤有著不俗的入住率外，越往南入住率便越低。而據(jù)記者調(diào)查了解，這也是因?yàn)楣贪材喜砍ダ铣菂^(qū)外，絕大多數(shù)都是新開發(fā)的項(xiàng)目，由于距離北京很遠(yuǎn)，通勤不便，即便有人買了房也很難有人去住。
“無論是空置房，還是尚有的庫存，固安可以說在幾年內(nèi)都不愁沒房可賣。”據(jù)大興某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“相當(dāng)于1個半朝陽區(qū)大小的固安，常住人口卻僅是朝陽的1/9。而房子還在以每月5000套以上的速度銷售。這樣的銷售速度和人口比例結(jié)構(gòu)，怎么可能不出現(xiàn)空置？”
這一點(diǎn)在固安當(dāng)?shù)刂薪橐部梢娨话摺?/div>
“1000元/月，精裝兩室兩廳一衛(wèi)。1500元/月，精裝三室兩廳一衛(wèi)……”在安居客、58同城、趕集網(wǎng)等網(wǎng)站上不乏這樣的招租信息。而在固安本地的二手房中介門店中，也能隨處可以看到招租的信息。
據(jù)當(dāng)?shù)刂薪閱T工表示，盡管租金已經(jīng)廉價到如此程度，能夠出租出去的房子卻仍是鳳毛麟角。而對于固安來說，能夠出租出去的房子無外乎只有兩種，租金在600元/月左右的精裝房及大戶型毛坯房。前者大多租給了在大興打工的工人，后者則是直接被當(dāng)做倉庫使用。
相對于租房，固安的二手房市場則顯得更為冷清。“除去報(bào)價在1.4萬元/平方米的二手房可以吸引到看房人外，其他標(biāo)價在1.8萬元/平方米的房子根本沒有人會問。”上述中介員工表示，固安目前還是以新房市場為主導(dǎo)，二手房在今年5、6月份時有過近2個月的爆發(fā)期，隨后便一直不溫不火。
按照該中介所言，今年5月份時，固安二手房不少房源的報(bào)價在1.2萬元/平方米，而新房的報(bào)價早已達(dá)到了1.6萬元/平方米左右，近4000元/平方米的差距吸引了不少購房人的前來。但也正是此輪的爆發(fā)，讓二手房與新房之間的差距進(jìn)一步縮小，使得二手房喪失了價格優(yōu)勢。
二手房房子賣不出去、租房業(yè)務(wù)賺不到錢，對于固安的中介來說，唯一能夠帶來利潤的也早已不是租房、二手房業(yè)務(wù)，而是代理的新房業(yè)務(wù)。而對于已經(jīng)購買固安房子的購房人來說，買到的房子，只能干放著，等待升值。
不“愁”賣 固安庫存仍能賣3年
“固安的新房還有多少，沒有人能夠算得清。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，以龍·TOWN、太陽公園、萬華城等項(xiàng)目為例的樓盤幾乎都已經(jīng)銷售了3年左右的時間。可怕的是，這些項(xiàng)目無一清盤。相反，不少項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)量甚至還能夠保持在2—3年的銷售時間，如此龐大的供應(yīng)體量背后所蘊(yùn)含的無疑是更為巨大的庫存量。
而除去老項(xiàng)目外，固安樓市還包括不斷推陳出新盤以及龐大體量的二手房。
“如此之高的庫存，簡簡單單的依托新機(jī)場，是否能夠消化的完，現(xiàn)在看還是個未知數(shù)。”據(jù)上述人士表示，相比燕郊、香河等區(qū)域來說，固安確實(shí)要成熟很多，新機(jī)場帶來了豐富的產(chǎn)業(yè)及流入性人群，加之當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園區(qū)的成熟度加深，固安確實(shí)有著房價上漲的基礎(chǔ)。但面對庫存，固安目前的房價上漲得也有些“不太自然”。
對于此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，隨著調(diào)控政策影響的進(jìn)一步發(fā)酵，環(huán)京樓市可能會出現(xiàn)比較顯著的下調(diào)，“從整個市場來看，環(huán)北京區(qū)域里還得需要一定幅度的降溫，在相對合理的供需平衡的基礎(chǔ)之上，可能會形成一個很好的價格平臺。
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