隨著多地房地產(chǎn)市場限購、限貸政策加碼，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)試圖尋求更為長效、穩(wěn)定的盈利模式，長租公寓正在成為房企新的“寵兒”。不過，從現(xiàn)有已開展經(jīng)營的長租公寓看，盈利性、市場認(rèn)可度并不樂觀，管理層面涌現(xiàn)出的問題更是層出不窮。相關(guān)專家表示，只有不斷提升服務(wù)質(zhì)量，開拓個(gè)性化需求市場，長租公寓的未來才能走得更長遠(yuǎn)。  

長租公寓成租房市場新熱點(diǎn)

南開大學(xué)即將畢業(yè)的大四學(xué)生劉克最近在北京求職應(yīng)聘，同時(shí)他也開始盤算租一套合適的房子，來作為畢業(yè)后買房前的過渡。“最好是家電齊全、拎包入住類型的，租客是同齡人更好，租金要保持平穩(wěn)不能漲得太隨意。”確定好要求后，劉克四處了解，發(fā)現(xiàn)長租公寓比較契合自己的需要。

比普通租房更省心，房租價(jià)格相對穩(wěn)定，入住的又大都是同齡人，近年來興起的長租公寓正快速成為年輕人租房的選擇之一，也被市場所看好。

事實(shí)上，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，長租公寓的社會(huì)知曉度及市場認(rèn)可度不斷提升。除了愛上租、優(yōu)客逸家、隨寓、拎包客等眾多互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營品牌的崛起，房企也將之作為待開墾的處女地。其中，萬科較早推出泊寓，越來越多房企已相繼進(jìn)入該領(lǐng)域。旭輝、復(fù)地、景瑞、龍湖等已相繼在北京、重慶、南京等多城市落地長租公寓項(xiàng)目。

由于互聯(lián)網(wǎng)品牌有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，房企有房源，兩者在長租公寓領(lǐng)域的互動(dòng)也越來越頻繁。去年12月，綠城服務(wù)與優(yōu)客逸家宣布合作，成立浙江綠城優(yōu)客資產(chǎn)管理有限公司。綠城服務(wù)作為杭州物業(yè)服務(wù)公司，旗下有大量管理和服務(wù)的樓盤資源，可作為優(yōu)客逸家的儲(chǔ)備房源，而優(yōu)客逸家則提供標(biāo)準(zhǔn)化的租賃和租住管理服務(wù)，目前綠城優(yōu)客已在杭州濱江、下沙、城西等多地有房源布點(diǎn)，預(yù)計(jì)在今年底擴(kuò)張到上萬間房源。

據(jù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出的《中國互聯(lián)網(wǎng)＋長租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年，我國房屋租賃的交易額總規(guī)模就達(dá)到8000億元左右。目前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口約7.7億人，按30%的租房率來算，大概有2.3億的人口需求，租賃市場未來的租金規(guī)?？蛇_(dá)萬億的級別，因此長租公寓前景被普遍寄予厚望。

今年3月，由國家發(fā)改委、商務(wù)部等10個(gè)部委就制定了《關(guān)于促進(jìn)綠色消費(fèi)的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“房屋＋共享”成為國家明確支持的行業(yè)。這讓長租公寓站在了風(fēng)口之上，各公寓品牌紛紛選擇一二線城市和更勇于嘗試新鮮事物的年輕人作為切入點(diǎn)。

看好長租公寓市場前景的還有金融機(jī)構(gòu)。目前，不少規(guī)模較大的公寓品牌大都以租約證券化的模式，與金融機(jī)構(gòu)建設(shè)合作關(guān)系。業(yè)主和租客的合同可以打包成一個(gè)資產(chǎn)包，長租公寓以此向銀行換取等值的資金，提前收回應(yīng)收款。這對銀行來說也是一種新型的，盈利相對可靠的業(yè)務(wù)渠道。

問題不斷暴露盈利能力存疑

盡管長租公寓已走上發(fā)展正軌，但因尚處于初期，發(fā)展存在不少問題。

今年8月，位于深圳龍崗區(qū)的泊寓成為其所在小區(qū)業(yè)主心中的煩心事。原來，泊寓位于萬科翰鄰城二期原有92套住宅的209個(gè)單間。然而一經(jīng)推出，就有小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑這屬于“房中房”違建，存在安全隱患。而且泊寓將住宅改為經(jīng)營性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

對于投身長租公寓市場的企業(yè)來說，這還不是最棘手的問題，實(shí)現(xiàn)盈利才是當(dāng)務(wù)之急。

長租公寓目前以集中式和分布式兩種業(yè)態(tài)模式為主，分散式公寓競爭較為激烈，盈利不易，多為初創(chuàng)企業(yè)經(jīng)營；集中式公寓因運(yùn)營難度大，所以競爭較小，成功運(yùn)營后成本較低，因此可以獲得更高的租金差。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，在從事長租公寓經(jīng)營的主體中，房地產(chǎn)上市公司在資金上占有絕對優(yōu)勢，并通過改造自身的存量物業(yè)，或依靠自身優(yōu)勢開發(fā)存量市場獲得整棟物業(yè)。此類公司經(jīng)營長租公寓更容易獲利，經(jīng)營遇到的困難也相對更少。不過，長租公寓屬于長線投資，房企由于融資的問題更愿意接受資金的快進(jìn)快出，發(fā)展長租公寓的意愿性明顯不如互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)品牌公司。但盈利緩慢同樣考驗(yàn)著互聯(lián)網(wǎng)品牌的耐心，資金壓力大、規(guī)模擴(kuò)張慢，也在制約著市場的步伐。

去年8月中旬，剛獲得1000萬元天使輪戰(zhàn)略投資的駐客公寓負(fù)責(zé)人曾表示，希望主打“愛情公寓”概念，打造交友平臺(tái)為主題的青年公寓社區(qū)。不過在今年上半年，駐客公寓就被布丁酒店旗下的長租公寓品牌漫果收購。該負(fù)責(zé)人稱，退出的主要原因是由于市場同類競爭的加劇，以及租房成本的快速上漲，拿房壓力變大。

其實(shí)，無論手中是否有自有房產(chǎn)，長租公寓運(yùn)營商都面臨比較大的壓力。有房的持有成本不斷上升，而無房的拿房成本更是增長迅速。有業(yè)內(nèi)人士曾估算，若要保證盈利，長租公寓運(yùn)營商需要維持旗下房源90%以上的入住率，這對于剛剛開發(fā)出來的長租公寓市場空間而言是一個(gè)不小的壓力。

作為一種服務(wù)型產(chǎn)品，長租公寓在進(jìn)入市場后，因?yàn)榉?wù)方面的問題，還面臨消費(fèi)者——租客一方的壓力。有租客就向記者“吐槽”，租住期間筆記本電腦不翼而飛，投訴無人理睬。“平臺(tái)(互聯(lián)網(wǎng)長租運(yùn)營商)有不少人手里有鑰匙，之前房子又被多次出租過，現(xiàn)在我都不知道該找誰來處理了，體驗(yàn)和我想象的公寓完全不一樣。”該租客說，等租期滿后，他已經(jīng)不想再租公寓，而是先找個(gè)普通租房過渡，“爭取攢錢早點(diǎn)買上自己的房子”。

管理與服務(wù)實(shí)現(xiàn)增值

相比傳統(tǒng)中介租房，長租公寓的優(yōu)勢本應(yīng)在于統(tǒng)一管理和服務(wù)。但由于市場缺少成功經(jīng)驗(yàn)，再加上發(fā)展初期大量中小型企業(yè)涌入，市場良莠不齊的問題尤為突出。這不僅影響了現(xiàn)有企業(yè)的盈利能力，從長遠(yuǎn)看，行業(yè)的形象也大為受損。

業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)發(fā)展的良性軌道既要靠低成本拿房，更要用服務(wù)來延伸產(chǎn)品價(jià)值，通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)能力，這對長租公寓的運(yùn)營能力是很大考驗(yàn)。

目前，長租公寓的租賃價(jià)格在城市中處于中等偏上水平。以萬科旗下位于廣州的泊寓為例，它主要面向35歲以下、有固定工作的年輕人或在校學(xué)生。20平方米左右的租賃價(jià)格每月在1500元左右，同時(shí)還有超過200元的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等支出，每月居住成本超過2000元，比周邊普通租賃住房要明顯高出一些，并無太多優(yōu)勢。

但正是由于看中相對干凈、舒適的環(huán)境，所以很多年輕人依然愿意留下來。收入更高的群體則有酒店式公寓等可以選擇。所以，如果長租公寓服務(wù)跟不上去，最終被年輕人拋棄幾乎是難以避免的。

為確保公寓整體環(huán)境，以及定位的準(zhǔn)確，對租客進(jìn)行必要的篩選不可或缺。以萬科驛項(xiàng)目為例，希望租賃公寓者需要首先進(jìn)行面試。在招租過程中，萬科驛更偏愛年齡35歲以下、單身無子女、積極上進(jìn)的新青年群體，這都體現(xiàn)在面試環(huán)節(jié)。同時(shí)，萬科驛與租客達(dá)成協(xié)議“客戶在租賃期內(nèi)上述條件發(fā)生變化，須提前結(jié)束租期，雙方友好解除租約”，這都確保了長租公寓主題鮮明，同時(shí)打造優(yōu)越的環(huán)境。

YOU＋青年國際公寓創(chuàng)始人之一劉昕也曾表示，產(chǎn)品意在打造社交平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)港灣，而并非單純的居住產(chǎn)品。倡導(dǎo)社交功能未來有望成為長租公寓的品牌主打方向，后期的增值服務(wù)值得期待。

專家表示，長租公寓屬于長線投資，市場認(rèn)可度還需要有一個(gè)培育的過程，這對運(yùn)營企業(yè)的融資能力也是一大考驗(yàn)。一旦選擇這一行業(yè)，還需要少一些掙快錢的浮躁，潛心運(yùn)營品牌，等待“大魚吃小魚”的機(jī)會(huì)。在市場大浪淘沙下，最終留下來的企業(yè)有望成為長租公寓市場的“大贏家”。(毛振華)