去庫存是2016年供給側(cè)改革五大任務(wù)之一，矛頭直指高庫存重壓下的房地產(chǎn)市場。一年下來，房地產(chǎn)去庫存已取得不小成效，帶動房地產(chǎn)行業(yè)景氣度上升。但同時，城市間冷熱不均的現(xiàn)象也相當(dāng)明顯。在新的一年，面對分化的房地產(chǎn)市場格局，去庫存政策需要區(qū)別對待，因地制宜。

今年年初以來，去庫存政策已經(jīng)讓房地產(chǎn)行業(yè)銷量漲、庫存落、投資穩(wěn)，初步實現(xiàn)了政策目標(biāo)。今年前10個月，全國商品住宅銷售面積同比增長27%，遠(yuǎn)高于去年全年6%的增速。受銷售回暖的帶動，全國商品房待售面積已經(jīng)從年初7.4億平方米的高點回落至7億平方米之下，為近年來的首次下降。而今年前10個月的房地產(chǎn)投資增速也從去年的1%回升至7%，令房地產(chǎn)行業(yè)成為今年經(jīng)濟(jì)增長保持穩(wěn)定的首要功臣。

不過，去庫存政策也造成了城市間冷熱不均的分化局面。今年前10個月，全國70個大中城市中，一二三線城市新房房價累計平均漲幅分別為22%，11%和5%，差異明顯。從另一個角度來看，今年前10個月，70個城市中有4個城市新房價格累計漲幅超過30%，但同時也有超過半數(shù)的城市累計漲幅不到5%。甚至還有5個城市房價在今年是負(fù)增長。部分大城市房價的過快上漲吸引了大量眼球，引發(fā)了民眾的不滿，而很多小城市卻仍未走出高庫存的陰影，市場依然疲軟。

2017年，去庫存政策需要優(yōu)化，以更好地應(yīng)對房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重的格局。這首先需要準(zhǔn)確把握當(dāng)前地產(chǎn)市場運行的邏輯。

認(rèn)為房價上漲緣于貨幣超發(fā)是一種比較流行，但也是極易造成誤導(dǎo)的觀點。的確，房價的走勢與貨幣增長率之間有很強相關(guān)性，但貨幣是包括房價在內(nèi)的所有價格的計價物。離開了貨幣的支撐，任何價格都漲不上去。貨幣作為一種流動性很強的購買力，沒有理由認(rèn)為它會只推升部分城市的房價，而繞過其他城市。不能籠統(tǒng)地把此輪房價上漲歸因于貨幣超發(fā)惹的禍，當(dāng)前城市間房價大幅度分化的現(xiàn)狀說明了貨幣并不是此輪房價上漲的主因。

促成房價上漲的原因有很多，值得注意的是，當(dāng)前部分城市房價過快上漲的一個重要原因在于城市間土地供給的不平衡。今年前11個月，全國100個大中城市土地總供應(yīng)量同比下降8%，跌幅相比去年溫和收窄。但同期，北上廣深4個一線城市的土地供應(yīng)總量卻同比下降27%，跌幅大大超過全國平均水平。很顯然，在需求旺盛的一線及部分二線城市，土地及房屋的供給并未跟上房地產(chǎn)需求改善的步伐，由此形成了地區(qū)性的供不應(yīng)求，從而推高了這些地區(qū)的房價。

面對這種因土地供給不平衡而產(chǎn)生的地區(qū)分化，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控政策需要因城設(shè)策，不宜搞一刀切。房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該更加聚焦于庫存壓力仍大的三四線城市，用寬松態(tài)勢呵護(hù)這些城市尚不穩(wěn)固的房地產(chǎn)復(fù)蘇勢頭。而對房價過快上漲的一線及部分二線城市，其主要矛盾已經(jīng)從去庫存變成了補短板，需要通過加大土地供應(yīng)來放松房地產(chǎn)供給的瓶頸，釜底抽薪地平抑房價?？紤]到土地供給釋放有一個過程，在這些城市采取一些臨時性的抑制房地產(chǎn)需求的政策也有必要。貨幣政策作為總量性的調(diào)控工具，其基調(diào)不應(yīng)因為部分城市房價的上升而轉(zhuǎn)向。