快速膨脹的公司債發(fā)行規(guī)模開始萎縮。在剛剛過去的11月份，沒有任何房企完成發(fā)行公司債，傳統(tǒng)融資渠道成為上市房企年尾“儲糧”，開年拿地的主要來源。
據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年11月份，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計363.72億元，環(huán)比10月份的240.16億元增加51.45%，但相比6月份-9月份融資總額仍然較低。債權(quán)融資額度仍然占房企融資總量的絕對比重（92.48%），其中境內(nèi)銀行貸款成為融資的最主要渠道；信托、委托貸款額度也大幅上漲；11月份沒有任何公司債完成發(fā)行，海外債權(quán)融資總量同步萎縮。
同策咨詢研究部李想認為，市場化融資方式有利于優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本，雖然年底將至，房企融資方式趨于傳統(tǒng)，但預計2017年房企融資的主要方式仍以市場化直接融資方式為主。
無公司債發(fā)行
據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，整體來看，2016年11月份，上市房企融資活動頻率增加，融資渠道仍保持多元化，各渠道所占融資額度有所調(diào)整。主要包括境內(nèi)銀行貸款（占比31.88%）、其他債權(quán)融資（22.82%）、委托貸款（17.15%）、信托貸款（8.59%）、中期票據(jù)（8.25%）、海外配股融資（7.52%）、海外發(fā)債（占比3.79%）。
該數(shù)據(jù)還顯示，11月份房企融資仍以人民幣為主，金額322.51億元人民幣，占比88.67%，環(huán)比10月額度增長61.44%；美元融資總額為13.85億元人民幣（2.01億美元），占比3.81%，環(huán)比跌落幅度為41.52%；港元融資總額27.36億元人民幣（30.81億港元），占比7.52%。
在海外融資中，11月份海外融資總額折合人民幣41.21億元，10月份40.39億元，兩月基本持平。其中，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行2億美元2021年到期票息6.75%優(yōu)先票據(jù)，用于償還現(xiàn)有債項；融創(chuàng)中國完成普通股新股認購金額總計28億港元。這兩筆大額海外融資共同拉高了境外融資所占的比例。
而由于截至2016年10月份，多數(shù)房企已經(jīng)全部完成2016年公司債、中期票據(jù)或短期融資券的發(fā)行，導致11月份直接融資方式（公司債、中期票據(jù)、海外發(fā)債）的完成發(fā)行額大幅縮緊。而11月份沒有房企完成發(fā)行公司債。
但從房企發(fā)布的融資計劃來看，多家房企發(fā)布了公司債、中期票據(jù)、短期融資券三種方式，總額共計1043億元人民幣的債權(quán)融資的預案。而在融資計劃中，公司債計劃總額267.92億元，來自首創(chuàng)置業(yè)、泰禾集團、中南建設(shè)和濱江集團。
此外，
陽光城、首創(chuàng)置業(yè)、濱江集團等發(fā)布了不低于共計215億元的中期票據(jù)融資計劃；債權(quán)融資方式中最少的一項是海外發(fā)債，總額折合13.77億元人民幣，環(huán)比減少41.83%，是11月份融資方式中，除公司債外降低幅度最高的一種。只有一筆來自建業(yè)地產(chǎn)的5年期2億美元優(yōu)先票據(jù)。另外，碧桂園和融信中國也公告了建議發(fā)行海外優(yōu)先票據(jù)的計劃，目前金額未定。
融資成本差距不大
李想認為，總體上，境內(nèi)銀行貸款、信托貸款、委托貸款三種債權(quán)類融資中的間接融資方式組成了11月份房企融資的主體，三種融資方式成本差距較小。
以保利集團成功發(fā)行的2016年第一期中期票據(jù)30億元為例，其五年期成本低至3.28%，遠低于同期銀行貸款基準利率。境內(nèi)金融機構(gòu)貸款方面，中南建設(shè)分別公開披露了境內(nèi)銀行貸款、信托貸款和委托貸款的利率，3年期境內(nèi)銀行貸款利率為6.18%（基準利率上調(diào)30%）、18個月期信托貸款利率6.01%和1年期委托貸款利率5.8%。此外，唯一一筆來自建業(yè)地產(chǎn)的海外發(fā)債成本為6.75%。
值得關(guān)注的是，來自廣發(fā)證券的一份研究報告顯示，盡管上市公司融資渠道依舊多元化，但目前政策收緊逐步延伸到房企資金層面，并且規(guī)范資金用途，加上各大銀行逐步加大對各類理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的排除力度，房企需要關(guān)注自身融資狀況。
事實上，某房企高管曾向《證券日報》記者透露，預計明年一季度樓市銷售情況并不理想，房企可能更需要資金支持，所以今年底融資動作相對比較頻繁。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，從各地樓市調(diào)控看，預計房企在資金層面還會繼續(xù)承壓，而發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，未來6個月-9個月面臨資金問題是大概率事件，預計開發(fā)商會加快銷售力度回籠資金，緩解資金壓力。
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