中新網(wǎng)12月6日電 眼下，2016年只剩下最后不到一個(gè)月時(shí)間，在各大房企做最后沖刺的關(guān)頭，融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)提前完成年度銷售任務(wù)，并穩(wěn)穩(wěn)坐上了千億房企的寶座。實(shí)際上，步入白銀時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并非所有企業(yè)都能一帆風(fēng)順，能夠生存并快速發(fā)展更顯得不易。
新的市場(chǎng)背景下，如何搞定生存和發(fā)展的問(wèn)題，在融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌看來(lái)，這取決于企業(yè)對(duì)行業(yè)發(fā)展和企業(yè)投資邏輯的準(zhǔn)確判斷。據(jù)了解，融創(chuàng)中國(guó)堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)八大區(qū)域的優(yōu)化合理布局，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)為公司業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
杠桿太多投資比種莊稼還難
在房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打多年，孫宏斌深諳這一行業(yè)的特點(diǎn)。在他眼里，房地產(chǎn)歸根結(jié)底是投資和蓋房子，如果“投資錯(cuò)了，蓋什么房子都是賠錢的。”
孫宏斌坦言：“投資本來(lái)就是很難的事，這個(gè)行業(yè)投資比別的行業(yè)更難，為什么？杠桿太多。有銀行、客戶預(yù)付款，有杠桿以后讓投資變得很復(fù)雜，現(xiàn)在投了錢以后杠桿很高，而且能不能賺錢要在三年以后，比種莊稼還難。”而蓋房子就是買對(duì)了地塊，通過(guò)品牌和高端產(chǎn)品的打造，市場(chǎng)就能做得更好。
不過(guò)，做好投資和土地這兩件事關(guān)鍵是選對(duì)區(qū)位，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，不能以偏概全。為此，孫宏斌認(rèn)為從來(lái)就不存在“中國(guó)房?jī)r(jià)”這個(gè)概念，“因?yàn)楸本⑸虾Ｅc廊坊、燕郊的房?jī)r(jià)不一樣，不能籠統(tǒng)地說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)怎么樣，沒(méi)法回答。每個(gè)城市的情況也不一樣，存在錯(cuò)配，缺房的地方缺供應(yīng)，有供應(yīng)的地方不缺房。”
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要認(rèn)清其城市之間、時(shí)間以及空間的不平衡。正是基于這樣的認(rèn)識(shí)，融創(chuàng)在城市選擇上謹(jǐn)慎而準(zhǔn)確，比如孫宏斌提到去年和今年分別看好南京和武漢。整體布局層面，融創(chuàng)精選了供求關(guān)系健康且具有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的一、二線重點(diǎn)城市，目前已成功進(jìn)入27個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)了在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、中西部一、二線核心城市的卡位布局。
對(duì)于投資邏輯孫宏斌這樣總結(jié)：“我覺(jué)得對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)必須有判斷，你的判斷可以是對(duì)的，也可以是不對(duì)的，不對(duì)可以慢慢再調(diào)整，但是沒(méi)有判斷的話就無(wú)法得出投資邏輯，你的投資邏輯就很難是對(duì)的。你要買對(duì)地方、買對(duì)時(shí)間，多借點(diǎn)錢，對(duì)現(xiàn)在來(lái)說(shuō)如果有錢的話放到賬上別著急花，后面還有機(jī)會(huì)。這就是我說(shuō)的投資邏輯。”
把控風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有現(xiàn)金流企業(yè)就無(wú)法生存
不過(guò)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在。因此，每家企業(yè)無(wú)論規(guī)模大與小都應(yīng)該重視現(xiàn)金流。孫宏斌認(rèn)為，沒(méi)有現(xiàn)金流企業(yè)就無(wú)法生存，另外是看企業(yè)有沒(méi)有價(jià)值。“我看了很多公司，一種是現(xiàn)金流沒(méi)有問(wèn)題，價(jià)值有問(wèn)題，然后就轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)出一個(gè)窟窿；第二類公司是價(jià)值沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)金流有問(wèn)題，活不下去。”
這里的價(jià)值特指土地價(jià)值，孫宏斌坦承：“對(duì)這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，第二類企業(yè)可能更好一點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)主要看中的是價(jià)值，別的行業(yè)并購(gòu)的是資產(chǎn)占有率，是大腦，或是專利。而房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的就是土地的價(jià)值。所以如果現(xiàn)金流沒(méi)有問(wèn)題，但是企業(yè)的土地沒(méi)有價(jià)值，轉(zhuǎn)著轉(zhuǎn)著最后轉(zhuǎn)了一個(gè)窟窿。”
然而，企業(yè)的自我運(yùn)行之外還受宏觀政策的影響，這一點(diǎn)似乎無(wú)法回避。談及近期的市場(chǎng)調(diào)控，孫宏斌認(rèn)為這次的宏觀調(diào)控絕對(duì)是好事，而且是對(duì)誰(shuí)都是件好事，包括如客戶、開(kāi)發(fā)商、銀行等。在孫宏斌看來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這次調(diào)控的嚴(yán)峻性，但對(duì)于融創(chuàng)本身來(lái)講，以打造高端產(chǎn)品為主要特色，融創(chuàng)趕上了機(jī)會(huì)。
據(jù)了解，無(wú)論是北京壹號(hào)院，還是壹號(hào)莊園，融創(chuàng)一直堅(jiān)持高端精品戰(zhàn)略，通過(guò)多年在一線城市的發(fā)展磨練，形成了一套以“壹號(hào)院”為代表的高端產(chǎn)品系。同時(shí)，2015年融創(chuàng)開(kāi)始全面推進(jìn)全產(chǎn)品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活價(jià)值體系，不斷提升產(chǎn)品的服務(wù)配套和品牌價(jià)值。
而孫宏斌所謂的機(jī)會(huì)就在于，雖然從整體收入房?jī)r(jià)比來(lái)看，很多城市、很多購(gòu)房者買房壓力很大，但總有30%甚至10%的客群對(duì)住房有更高需求，因此堅(jiān)持打造高端和改善型產(chǎn)品的融創(chuàng)能夠持續(xù)獲得穩(wěn)步增長(zhǎng)。“客戶原來(lái)能買多套房，現(xiàn)在只能買1套房，那一定選擇會(huì)位置好、品牌好、品質(zhì)好的房子。”孫宏斌說(shuō)。
數(shù)據(jù)可以說(shuō)明問(wèn)題，截止2016年10月底，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1080.3億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)91%，融創(chuàng)在今年10月提前進(jìn)入千億陣營(yíng)，也是近三年第一家新晉千億陣營(yíng)的房企。未來(lái)，融創(chuàng)在更多城市持續(xù)布局，發(fā)揮品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，千億房企的路或?qū)⒆叩酶h(yuǎn)。
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