“十一”前后，國內(nèi)20余個城市相繼出臺樓市調(diào)控政策，出臺了涉及限貸、限購、土地供應(yīng)、行業(yè)監(jiān)管等一系列措施，近期，上海、天津等城市再次升級調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，從調(diào)控政策本身來看，“出手”調(diào)控的城市還將繼續(xù)增多，一些已出臺政策的城市還將繼續(xù)“打補丁”進行升級。
不過，記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，部分城市調(diào)控力度仍顯不足，有的被認為止于“蜻蜓點水”，顯示出這些地方調(diào)控主動性較弱，更多是在中央施壓之后的被動行為。
一是除一線城市和少數(shù)二三線城市外，不少城市調(diào)控強度有限。二是有的城市在政策執(zhí)行區(qū)域上留有不少“余地”。三是有的政策看似收緊，實則在個別細節(jié)有所松動。
也有專家認為，二線及以下城市總體力度不及上一輪，也為觀察調(diào)控效果留下了充足的“窗口期”，預(yù)留出了繼續(xù)從嚴(yán)“空間”，是本輪調(diào)控的特點之一。
同時，從調(diào)控效果來看，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預(yù)計，房價漲幅過快的城市的樓市交易量將逐步回落，房價也將在政策和預(yù)期的雙重影響下逐步企穩(wěn)并回落。
但也有不少受訪專家持“強效果、短周期”看法，認為樓市出現(xiàn)實質(zhì)性下跌的可能性極小，更多的是引起購房者策略轉(zhuǎn)變。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，樓市的市場拐點會出現(xiàn)在明年，預(yù)計2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。“但此類市場拐點是周期性的，而非實質(zhì)性的下跌。”
此外，一些城市尤其是三四線城市在去庫存壓力下，仍有望出臺寬松政策。“新政對樓市預(yù)期的影響巨大，一二線熱點城市迎來市場拐點后，有利于三四線城市加速去庫存。但一二線城市的資金有多少會實際流向三四線城市還有待觀察。”南京林業(yè)大學(xué)教授孟祥遠說。
從長遠來看，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛認為，三四線城市還要進一步提升城市吸引力。其中，提高農(nóng)民工等新市民進城購房意愿，推進戶籍制度改革，提升公共服務(wù)將是三四線城市把握此次有利時機的關(guān)鍵。
專家還認為，在細化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，亟待完善長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
一是加強房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。“房產(chǎn)中介的立法工作，我們呼吁了很多年，但一直很難推進。” 深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會副秘書長張媛說，在沒有法規(guī)法則的情況下，中介市場的混亂確實對房價起了推波助瀾的作用。
專家建議，加快推進房產(chǎn)中介行業(yè)立法進程，加強二手房掛牌的“房源編碼制度”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在加大打擊虛假宣傳的同時，從制度層面減少虛假房地產(chǎn)信息的操作空間。
二是加強互聯(lián)網(wǎng)金融等金融創(chuàng)新的監(jiān)管力度，設(shè)置房地產(chǎn)與金融業(yè)的“防火墻”。不少業(yè)界人士認為，要加強房產(chǎn)中介機構(gòu)涉足金融產(chǎn)品的監(jiān)管，建議在后期調(diào)控中，警惕首付貸、房產(chǎn)眾籌的“變形”產(chǎn)品，避免投資者通過新興金融創(chuàng)新規(guī)避監(jiān)管。
三是創(chuàng)新土地供給模式，增大土地供應(yīng)、穩(wěn)定樓市供求關(guān)系。專家認為，在城市更新土地供應(yīng)的方式方面，建議簡化操作流程，減少審批時間，同時采用違建房改造成人才住房等方式，多措并舉加大土地供應(yīng)。
北京一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)人表示，對于具有一定規(guī)模的開發(fā)企業(yè)而言，最希望看到的是政策的持續(xù)穩(wěn)定。市場的大起大落，對開發(fā)企業(yè)長期發(fā)展百害無一利。
上述開發(fā)企業(yè)的負責(zé)人表示，近幾年來北京的土地供應(yīng)十分緊張，導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)不惜成本搶地，也造就了一批“地王”。近期，北京“限房價、競地價”試點地塊入市，雖然抑制了地王的誕生，但一些大型開發(fā)企業(yè)為了保持在一線城市的開發(fā)規(guī)模，為了生存發(fā)展，也會竭盡所能去拿地。在抑制“地王”的同時，保證供地規(guī)模才是穩(wěn)定市場的根本之策。
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