樓市第3輪收緊風暴“重襲”上海，秦紅（化名）好心塞。“本來我們家要換房子的，現(xiàn)在也買不了。我們都計劃好離婚買房了，結果出這個政策，又麻煩了。”11月29日，上海的秦紅告訴21世紀經濟報道記者，小夫妻倆從昨晚就開始很發(fā)愁了。
擱淺的換房計劃
秦紅所說的政策，是上海市住建委11月28日晚間公布的，政策規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的，或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
秦紅和先生都是上海戶口，各有一套小戶型房子，倆人今年結婚，然而兩個房子距離太遠，又都較小，為將來孩子出生、方便雙方的老人到上海照顧孩子，想把先生名下的一套40平米住房，換成附近的70多平米住房。
然而，按照政策，以戶為單位計算，秦紅和先生名下已有兩套房，在上海不能再貸款買房。
為換房，兩人計劃的流程是：雙方離婚成為單身，先生把名下40多平米的小房賣了，名下無房，然后再買房就成為首套房，買個70-80平米左右大點的房子，首付30%，賣房的錢足夠支付。
于是，9月份，夫妻倆把賣房的信息掛到了中介。“9月中秋前后挺多人來看房，不過，到了10月以后就很少人來看房了。”秦紅介紹。
彼時，正是國慶假期樓市進入調控期，有22個城市相繼出臺了限購措施。買房人開始進入觀望期。
十一假期以后，房子沒賣出，反倒是買房的中介不斷來電話讓秦紅去看房。“中介成交量少了，很著急。”秦紅說。
“最近我們看中的房子，其中兩套房，70多平米，房東急著出手，一套降了5萬，一套降了6萬。”秦紅說。
秦紅介紹，去年其單身時花180萬買了一套70平米的房，當時房價為2.5萬元/平米，經過今年春節(jié)后一輪暴漲后，目前房價已飆升至5萬多元/平米。“為買房，我們把上海幾個區(qū)都看了。國慶以后，上海的房價基本沒變，但是買的人少了，是有價無市?，F(xiàn)在上海一般的房價是5萬-5.5萬，好點的地段要七八萬，甚至上10萬。”秦紅說。
秦紅介紹，按上海市規(guī)定，300萬以上的房子屬于非普通自住房，首付比例為70%，與之相對，300萬以下普通自住房的首付比例為50%，“300萬在上海只能買60平米的房。”
不過，實操中，中介會代為處理一些灰色交易。“中介可以讓380萬的房子評估時壓下來做到290萬，能減少90萬左右，就由非普通自住房變成普通自住房。
“在實際交易中，這部分差價，如前面說的90萬，買方要付現(xiàn)金。另外，由于總的房款少了，貸款也會相應減少，買房的負擔也加重了。”秦紅表示，“不過，可以把稅降下來。
然而，上海在國慶期間時，出臺了限購政策，而如今出臺的是對買房人最致命的限貸新政。
“前天我們剛跟談好的買家約好要下訂金，對方糾結在中介費上，還沒簽約。結果政策出來，二套房的首付從30%，提高到50%，現(xiàn)金部分增加了40萬，沒法賣了。”秦紅沮喪地說。
“現(xiàn)在我們的房子也沒法買，在上海想改善置換房子，根本沒可能了。”秦紅說，“現(xiàn)在離婚后，還要半年后才能買房。就算離婚，我們倆都是貸款買房，按規(guī)定有住房貸款記錄申請貸款，購買300萬以上的非普通自住房，首付款比例70%，賣了小房子，也付不起大房的首付。”秦紅說。
無奈的改善型需求
北京“930政策”出臺后，整個市場出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)狀，瘋狂之后的北京房地產市場正趨于平靜。然而，這種平靜的背后，是許多剛需和改善型需求買房者的無奈。
胡婧（化名）便是這眾多買房者中的一員。盡管手中已有一套小面積的房子，但因為想要孩子，胡婧需要置換一套更大的房屋。值得欣慰的是，在經歷9月份的房價飛漲后，10月份的二手房市場房源和房價都還算穩(wěn)定，在這樣的市場環(huán)境下，胡婧也順利地在自己心儀已久的小區(qū)內找到了一套符合自己期望的改善型二手房。本以為政策的出臺給了她找到靠譜房源的機會，但當中介給她計算過價格后，胡婧才發(fā)現(xiàn)，這次政策的出臺一下子讓自己的買房首付多出100萬，而正是這100萬，將她徹底地阻隔在了換房的門外。
9月30日晚間，北京市建設局、規(guī)劃局、工商局等六部門發(fā)布了8條樓市監(jiān)管措施。按照規(guī)定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。另外，新政后無論有無貸款記錄，只要名下有房，均被認定為二套。
令胡婧郁悶的是，由于她先生名下有房，新政后，胡婧如果不想“假離婚”，無論如何也難逃二套房的命運。
由于這套房總價高達近千萬，如何降低首付款？這是胡婧一家人目前最為頭疼的事情。他們目前的選擇是要么借錢，要么通過“假離婚”即房貸資格變成首套。
“父母思想很傳統(tǒng)，他們堅決不同意我們假離婚。”胡婧無奈地告訴21世紀經濟報道記者。然而，隨著北京部分商業(yè)銀行即將執(zhí)行“認房又認貸”的政策，可以預見，未來胡婧即便說服父母同意“假離婚”也無濟于事。
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