南京、杭州、武漢等熱點(diǎn)城市,在調(diào)控上已是梅開二度或三度了。

或許,我們低估了管理層調(diào)控樓市的信心和決心。國(guó)慶至今,調(diào)控已開展了三輪,22個(gè)城市密集發(fā)布新政是“第一輪”,10月-11月圍堵資金違規(guī)入市、肅清秩序是“第二輪”,近期熱點(diǎn)城市加碼限購(gòu)限貸是“第三輪”。類似于南京、杭州、武漢等熱點(diǎn)城市,在調(diào)控上已是梅開二度或三度了。

媒體報(bào)道,11月初高層明確表態(tài),繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控,各地要丟掉幻想,不能松動(dòng),要繼續(xù)嚴(yán)控,端正態(tài)度。決策層再次要求控制好房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì),要求11月房?jī)r(jià)不得高于10月水平,如果再漲,不用約談,直接對(duì)地方政府進(jìn)行問(wèn)責(zé)。而且,房?jī)r(jià)嚴(yán)控城市從16個(gè)增加到20個(gè)。

過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看,如此嚴(yán)厲調(diào)控,到此為止就算啦。再說(shuō),經(jīng)濟(jì)走勢(shì)還不穩(wěn)當(dāng),今年前三個(gè)季度GDP拉出一根6.7的直線,沒(méi)有掉頭向下,樓市是最大功臣。瑞銀預(yù)測(cè),2017年房地產(chǎn)新開工增速放緩至0-2%,開發(fā)投資增速將從今年的約6%降至更低,樓市調(diào)整帶來(lái)的下行壓力將會(huì)使得實(shí)際GDP增速放緩。

繼續(xù)堅(jiān)持這一邏輯判斷,大錯(cuò)特錯(cuò)。最近,人民幣貶值加快,中間價(jià)創(chuàng)8年新低。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度全球第一、出口第一、貿(mào)易順差第一、外匯儲(chǔ)備第一的世界第二大經(jīng)濟(jì)體,貨幣為什么如此快速地貶值呢?直接原因是特朗普上位后,美聯(lián)儲(chǔ)加息提前、重整制造業(yè)、向中國(guó)等對(duì)美貿(mào)易順差國(guó)施壓。

受此影響,美元指數(shù)創(chuàng)新高、美股三大股指一騎絕塵,新興國(guó)家匯率貶值、資本外流。美大選以來(lái),亞洲新興市場(chǎng)資金流出達(dá)110億美元,人民幣貶值預(yù)料之中。人民幣之所以貶值,還有另外一個(gè)擔(dān)憂,即基本面不樂(lè)觀,但房?jī)r(jià)史無(wú)前例地暴漲、資金全面樓市化,引致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂,美聯(lián)儲(chǔ)加息則會(huì)讓這種風(fēng)險(xiǎn)顯化。

未雨綢繆,主動(dòng)干預(yù)減少,讓貶值壓力漸進(jìn)和提前釋放。同時(shí),經(jīng)濟(jì)基本面并不樂(lè)觀的情況下,房?jī)r(jià)暴漲推升泡沫破滅預(yù)期,需要加緊布局樓市調(diào)控:一方面,通過(guò)限制需求準(zhǔn)入和杠桿,倒逼熱點(diǎn)樓市房?jī)r(jià)下降來(lái)“擠泡沫”;另一方面,嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入房市地市,繼續(xù)推高泡沫。

此外,2013-2015年開發(fā)投資和新開工整體低迷。經(jīng)過(guò)2014年以來(lái)“去庫(kù)存”政策的激勵(lì),特別是今年樓市火爆,熱點(diǎn)城市庫(kù)存周期不斷下降。據(jù)統(tǒng)計(jì),10月35個(gè)城市庫(kù)存周期為8.9個(gè)月,處在歷史低位。因此,熱點(diǎn)城市還要增加供應(yīng),沖抵“資產(chǎn)荒”下投資需求和房?jī)r(jià)上漲的循環(huán)。

而且,庫(kù)存過(guò)大的地方還要“去庫(kù)存”,防止庫(kù)存積壓導(dǎo)致另外一種金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,調(diào)控不能太猛,引發(fā)地產(chǎn)過(guò)度緊縮、局部金融風(fēng)險(xiǎn),避免因調(diào)控造成的地產(chǎn)下滑、金融風(fēng)險(xiǎn)與外部環(huán)境變化導(dǎo)致的預(yù)期改變、資金外流形成疊加,這就需要高超的調(diào)控藝術(shù)。由此,部分城市之所以在調(diào)控上梅開二度或三度,在于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、投資客占比50%-60%,但前期政策并不用心,要在督促下加大力度。

歷次金融危機(jī)表明,美元是全球的“錨貨幣”,美聯(lián)儲(chǔ)掌握全球流動(dòng)性閥門。美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期,資本回流美國(guó),新興國(guó)家貨幣貶值、資本外流、通貨膨脹、資產(chǎn)價(jià)格暴跌,局部金融危機(jī)爆發(fā)。吸取教訓(xùn)就要未雨綢繆、引導(dǎo)預(yù)期,無(wú)論是2015年以來(lái)人民幣主動(dòng)貶值,還是樓市調(diào)控,其意都在于此。