融資是房企的“七寸”。在行業(yè)利潤(rùn)壓縮、房企紛紛轉(zhuǎn)型的時(shí)代，優(yōu)秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，還能為轉(zhuǎn)型提供源源不斷的“彈藥”。

REICO工作室近期研究發(fā)現(xiàn)，雖然從2009年以來(lái)，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款比例呈下降趨勢(shì)。但2015年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資的資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)銀行貸款占15.51%，仍然高于全國(guó)各行業(yè)的平均水平（當(dāng)年大約12%）；自籌占47.90%，低于平均水平（當(dāng)年69.45%）；其他占40.73%，高于全國(guó)各行業(yè)平均水平（當(dāng)年12.66%）。實(shí)際上，現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)口徑下的 “自籌”和“其他”中平均大約有60%屬于銀行貸款，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，應(yīng)該約有45%來(lái)自銀行貸款。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月24日，2016年房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資刷新了歷史紀(jì)錄。合計(jì)全年融資額度達(dá)11156億，這也是歷史首次突破1萬(wàn)億，同比同口徑上漲幅度達(dá)25%。

直接融資迅速上升

從房地產(chǎn)融資方面看，資金基本面與總體大環(huán)境變動(dòng)非常一致。

REICO工作室研究表明，2014年到2016年上半年，央行連續(xù)出臺(tái)降準(zhǔn)、降息政策，并配以下調(diào)購(gòu)房按揭比例等，金融環(huán)境不斷寬松。全社會(huì)融資額中直接融資比例顯著上升。2015年全社會(huì)融資額中銀行貸款占比升至73%，企業(yè)債券凈融資占比也升至18.31%，創(chuàng)歷史新高；2016年上半年，銀行貸款占比達(dá)76.7%，企業(yè)債券凈融資占比略有下降。

世邦魏理仕指出，2014年以來(lái)，政府頒布了一系列政策，包括開(kāi)放境內(nèi)債券市場(chǎng)、鼓勵(lì)A(yù)BS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）市場(chǎng)有序發(fā)展、收緊財(cái)富管理等影子銀行產(chǎn)品。為開(kāi)發(fā)商和投資者創(chuàng)建了有利的投融資環(huán)境。

據(jù)REICO工作室統(tǒng)計(jì)，2015年底，房地產(chǎn)債券融資余額達(dá)9989.4億元，高于2011年到2014年4年全部債券融資余額之和；2016年6月末，房地產(chǎn)債券融資余額已達(dá)16212.22億元。

但資本市場(chǎng)依舊不是我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要渠道。自2009年11月南國(guó)置業(yè)之后，時(shí)隔6年，2015年才又有2家房地產(chǎn)企業(yè)在A股上市。目前，A股共有132家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，占全部A股2933家上市公司的4.5%。

不過(guò)，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)融資產(chǎn)品有了新突破。繼2014年國(guó)內(nèi)首只權(quán)益型REITs產(chǎn)品“中信啟航”正式上市交易后，2015年國(guó)內(nèi)首只公募REITs“前海萬(wàn)科封閉式混合型基金”也實(shí)現(xiàn)上市。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，境內(nèi)債券市場(chǎng)的開(kāi)啟為開(kāi)發(fā)商融資打開(kāi)新的窗口，目前中國(guó)的低息環(huán)境進(jìn)一步刺激開(kāi)發(fā)商紛紛發(fā)行境內(nèi)債券，并將債券到期時(shí)間推遲至2018年及2021年間，以減輕短期內(nèi)償債壓力。

信貸收緊影響較大

REICO工作室認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)融資的基本原理不會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)的具體融資方式仍將與其具體開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式密切相關(guān)。預(yù)計(jì)銀行貸款仍將是融資主要來(lái)源，直接融資有較大增長(zhǎng)空間，但增速很有可能會(huì)隨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的累積而受到控制。

在融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌看來(lái)，本輪調(diào)控非常嚴(yán)峻。其中重要表現(xiàn)是銀行信貸收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商影響特別大。

孫宏斌認(rèn)為，表面上，市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期還未發(fā)生改變，但“（樓市）一直說(shuō)降，其實(shí)沒(méi)降。購(gòu)房者的預(yù)期說(shuō)著說(shuō)著就給改了。另外，（當(dāng)前調(diào)控背景下）投資者買(mǎi)不了，首付款太高了”。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月-11月截至24日房企債券融資額，相比8-9月下調(diào)了61%。當(dāng)前市場(chǎng)融資難度明顯加大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從資金成本看，支持2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的主要原因是房企各種渠道低成本資金，債券是其中價(jià)格最低的資金來(lái)源，但最近2個(gè)月發(fā)債難度開(kāi)始加大。

張大偉認(rèn)為，海外融資難度已越來(lái)越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，將明顯增加資金壓力。從各地樓市調(diào)控看，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，房企未來(lái)6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，所以也要求房企加快銷(xiāo)售回籠資金。

世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示：“盡管中國(guó)境內(nèi)融資渠道不斷完善，但未來(lái)信貸政策可能會(huì)發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好相應(yīng)準(zhǔn)備。對(duì)于部分短期內(nèi)面臨較高還款壓力的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)盡早為其再融資需求定制計(jì)劃，或與投資者成立合資公司以分散風(fēng)險(xiǎn)。”

研究顯示，盡管融資環(huán)境較為寬松，但凈利潤(rùn)下滑削弱了開(kāi)發(fā)商的償債能力。本土上市房企的債務(wù)總額已由2011年的1.34萬(wàn)億元大幅攀升至2015年的3.3萬(wàn)億元。部分小型開(kāi)發(fā)商由于項(xiàng)目預(yù)售進(jìn)展不順利，不得不通過(guò)舉債維持項(xiàng)目運(yùn)行。

世邦魏理仕建議，投資者應(yīng)當(dāng)慎重考慮對(duì)中小型開(kāi)發(fā)商的定價(jià)，以客觀反映其真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)水平。此外亦可考慮其它債務(wù)重組投資機(jī)會(huì)，要求擔(dān)保支付或進(jìn)行可轉(zhuǎn)換債券的投資。