二孩家庭換房置業(yè)手冊(cè)

以舊換新、以小換大，以“換房”為特征的改善型置業(yè)需求，早已被追求更好居住環(huán)境的人們所認(rèn)可，并成為受到市場(chǎng)高度重視的目標(biāo)群體。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)30多年來的發(fā)展變遷，見證了中國(guó)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)的復(fù)興大歷史進(jìn)程，見證了規(guī)模巨大的中國(guó)城市化浪潮，也見證了國(guó)人追尋更理想居住環(huán)境、更美好生活的奮斗和執(zhí)著。

從房改政策終結(jié)，商品房銷售市場(chǎng)啟動(dòng)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了初次置業(yè)和改善型換房的爆發(fā)潮。在持久繁榮后，近兩年處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正面臨著行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)消化庫(kù)存的巨大壓力和挑戰(zhàn)。2015年中國(guó)正式終結(jié)獨(dú)生子女政策、宣告二孩松綁，也意味著中國(guó)社會(huì)將迎來“二孩家庭”的結(jié)構(gòu)。在強(qiáng)大內(nèi)在動(dòng)力的刺激推動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展正迎來新的動(dòng)能。由二孩改善型置業(yè)需求為代表的自住需求，毫無疑問將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、社區(qū)服務(wù)等諸多領(lǐng)域發(fā)生革命性的變化，“換房”已經(jīng)不單單是過去意義上的換房，而進(jìn)入到“換房2.0”時(shí)代，并開啟了樓市的新紀(jì)元。

換房1.0時(shí)代：四大群體推動(dòng)換房浪潮

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的演進(jìn)，就體現(xiàn)了這一系列變化的過程。

1993年前的廣州樓市，是一個(gè)外銷時(shí)代。由于當(dāng)時(shí)購(gòu)房要求支付美元、港元，樓市的購(gòu)買主體在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都是港澳臺(tái)等海外人士。1993年底，樓市開始走入內(nèi)銷時(shí)代。港澳投資客陸續(xù)撤離，個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)老板等“先富起來的那部分人”成為樓市主要消費(fèi)群體。同時(shí)，集團(tuán)購(gòu)房盛極一時(shí)。有的地產(chǎn)商主打單位攻市場(chǎng)，賺得盆滿缽滿。

從1988年到1999年，廣州共推出福利性住房65萬套。廣州各級(jí)黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位的干部職工成為房改的受益人。隨著人們經(jīng)濟(jì)條件的改善，已經(jīng)成為社會(huì)精英階層的房改房群體對(duì)房屋的品質(zhì)要求大幅提高了。換房，成為房改房群體都在考慮的問題。

2000年，房改末班車戛然而止，樓市由集團(tuán)分房時(shí)代進(jìn)入個(gè)人購(gòu)房時(shí)代，購(gòu)買者也由機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位變成個(gè)人；2006年，房改房無條件上市，樓市由初次置業(yè)時(shí)代邁入換房時(shí)代，房改房群體成為樓市購(gòu)買主要力量。

另外一股強(qiáng)大的換房動(dòng)力源自于不斷膨脹的外來人口。千年歷史的廣州一直是一座移民城市，目前的新移民數(shù)量更是有數(shù)百萬人。從上世紀(jì)80年代起，廣州人口數(shù)量急劇增加。1985年廣州市區(qū)城鎮(zhèn)人口僅297萬人，進(jìn)入21世紀(jì)后發(fā)展為擁有千萬人口的國(guó)際化大都市。

外來居民從初到廣州工作到扎根，經(jīng)歷了結(jié)婚生子的過程，也是一個(gè)逐漸積累財(cái)富的過程，必然要改善居住條件而換房。此外，許多珠三角以及全國(guó)各地的成功人士來廣州購(gòu)置房產(chǎn)，也成就了外來人口在穗換房的浪潮。

而對(duì)于本地人來說，廣州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展使得周邊農(nóng)村的城市化進(jìn)程日新月異，原本屬于城市邊緣的農(nóng)民紛紛洗腳上田，轉(zhuǎn)化為市民，并國(guó)際化大城市的懷抱。舊房出租、舊村拆遷改造為他們提供了豐厚的收入，他們購(gòu)置商品房的換房置業(yè)熱情非常高。

此外，白領(lǐng)一族的居住生活通常是剛從學(xué)校畢業(yè)選擇租房，稍有積蓄可以買價(jià)格低廉的小房，經(jīng)濟(jì)實(shí)力到一定程度后再買大房。許多從白領(lǐng)做起的年輕人幾年后進(jìn)入社會(huì)中層，在經(jīng)過多年奮斗上升到更高階段，伴隨著這一過程的“換房”經(jīng)歷正是人和社會(huì)進(jìn)步的表征。

隨著世紀(jì)之交住房商品化政策啟動(dòng)，在眾多改善型置業(yè)需求動(dòng)機(jī)的合力之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入了“換房1.0”時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)維持了十余年的高速發(fā)展和持續(xù)繁榮期，并成為房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”。

換房2.0時(shí)代：二孩松綁推動(dòng)改善型剛需

2015年10月，中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議審議通過了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》。全會(huì)提出，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，“全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策”。2015年12月21日上午，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十八次會(huì)議初次審議了《人口與計(jì)劃生育法修正案（草案）》，并自2016年1月1日起施行。中國(guó)從1980年開始，推行了35年的城鎮(zhèn)人口獨(dú)生子女政策宣告終結(jié)。

二孩政策的落地，改變的并不只是一點(diǎn)點(diǎn)。衣食住行，各行各業(yè)似乎都在這個(gè)“二孩時(shí)代”中得到了刺激。特別是樓市，二孩政策更像是秋日里的一場(chǎng)春雨，萌發(fā)出別樣的生機(jī)。隨著新政策的到來，改變得最為明顯的就是市場(chǎng)需求。如今，改善型剛需再度成為購(gòu)房的急先鋒，而大戶型產(chǎn)品出同樣迎來的商機(jī)。一時(shí)間，一手二手，買房賣房，樓市隨著“二孩時(shí)代”的到來，迎來了新一輪的銷售良機(jī)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年出生人口與2015年同期相比上升了6.9個(gè)百分點(diǎn)，其中二孩出生占比超過40%。由于存在前期觀望、備孕等因素，相關(guān)專家表示，全面二孩政策后多數(shù)生育兩孩婦女目前仍處于懷孕期，生育高峰至少今年底才會(huì)出現(xiàn)。

“二孩”后，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，原來一家三口變?yōu)橐患宜目?。同時(shí)，也需要父母或雇傭保姆一起來照顧家庭。在這種變化下，住房需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，原來一家三口的居住需求一般為兩房即可，“二孩”后，住房需求起碼變?yōu)槿?，甚至四房。全面?shí)施二孩政策后，生二孩的家庭住房狀況改善成為必然。家庭住房的置換，以小換大、以舊換新已成為二孩家庭面前實(shí)實(shí)在在的“剛性需求”。

據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年1-10月廣州改善型購(gòu)房個(gè)案占比約為30%。四房及以上戶型受到改善型換房者青睞，今年以來需求和成交保持穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的10月份，四房及以上二手房成交占比約為11%。

現(xiàn)有住房面積不理想，且有一定經(jīng)濟(jì)條件的“二孩”家庭，選擇一步到位換房。而針對(duì)不同的家庭情況，一步到位的換房、買多一套小房，甚至租房，都是備選項(xiàng)，靈活置業(yè)的途徑其實(shí)很多。此外，同等購(gòu)房預(yù)算之下，買新房還是二手房，買市區(qū)還是郊區(qū)，都沒有一個(gè)固定的選擇，更多地還是要吻合家庭最急切的需求。

可以說，二孩家庭的改善型置業(yè)需求，已經(jīng)成為不折不扣的剛性需求，并成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的重要力量。樓市正迎來?yè)Q房2.0時(shí)代。