導(dǎo)讀

“現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)。”一名參與了11月21日福州土拍的房企高管對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道直言，現(xiàn)在拿地主角都是資金相對(duì)穩(wěn)健的萬科、龍湖、中海等房企，激進(jìn)的、主要靠配資拿地的房企由于資金受限，最起碼在短期內(nèi)會(huì)淡出土地市場。

一夜秋風(fēng)緊，降杠桿抑制資產(chǎn)泡沫下，房地產(chǎn)資金流向何方？從近期各地土地市場拍賣情況來看，樓市格局已悄然生變。

11月21日，福州迎來2016年度第四場土拍，這次推出的15宗土地，包括9宗純宅地及商住地，6宗停車場用地，出讓總面積達(dá)530畝（商住地塊437畝），總起拍價(jià)為80.85億。

由于福州上一次土地供應(yīng)發(fā)生于調(diào)控之前的8月11日，可想而知，這一次土拍備受投資者關(guān)注。其中 9宗宅地經(jīng)過近2小時(shí)鏖戰(zhàn)之后，中海、萬科、福晟、世茂、建發(fā)等大房企均有暫獲，其中8宗地塊達(dá)到“限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，總成交金額超過117億元。有媒體測算，剔除了無償配建面積之后，9宗土地可售面積樓面價(jià)超過2萬元/平方米，且有四宗地突破3萬元/平方米，最高達(dá)到了35121元/平方米。

無獨(dú)有偶，11月22日，廣州一場土拍推出近10宗地，拍賣超時(shí)。其中備受關(guān)注的白云新城廣鋼219地塊以4.55萬元/平方米創(chuàng)下目前廣州最高樓板價(jià)，龍湖首開聯(lián)合體擊退了保利等強(qiáng)勁對(duì)手，以32.23億元總價(jià)競得。

“現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)。”一名參與了11月21日福州土拍的房企高管對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道直言，現(xiàn)在拿地主角都是資金相對(duì)穩(wěn)健的萬科、龍湖、中海等房企，激進(jìn)的、主要靠配資拿地的房企由于資金受限，最起碼在短期內(nèi)會(huì)淡出土地市場。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，一些市場基本面比較好的城市，現(xiàn)階段仍被房企看好；從參拍土地的房企來看，大多數(shù)資金鏈都沒有太大問題，這個(gè)時(shí)候還要積極參與布局，而對(duì)于一些資金鏈預(yù)期會(huì)出問題，或者買地自有資金比例沒那么高的企業(yè)，土拍積極性就呈現(xiàn)出降溫趨勢了。

這是一輪入市資本的更替，更是手中仍有余糧的房企眼中絕好的拿地時(shí)機(jī)。

拿地區(qū)域策略

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房企拿地的城市發(fā)生輕微變化，拿地主角變化更明顯。城市基本面仍然是房企最為看重的投資因素。而在新一輪調(diào)控壓力之下，一線城市周邊的二線城市溢出效應(yīng)明顯。合肥、福州、長沙等地是資金流入比較明顯的城市。而廣州，作為一線城市與北京、上海、深圳相比，在11月份才迎來推地高峰。

在這個(gè)月，廣州有24宗地塊出讓，總面積高達(dá)155.8萬平方米，起拍總價(jià)就有274億元之多，加之廣州房價(jià)漲幅在一線城市中最慢，吸引資本與市場的關(guān)注在所難免。

那么，房企眼里的拿地區(qū)域，就是近期有土地供應(yīng)的城市嗎？首先，在多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的城市競爭力排行榜中，在綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、宜居、可持續(xù)競爭力等多項(xiàng)指標(biāo)中，廣州、無錫、杭州、廈門等地均入圍。

一家閩系房企投資負(fù)責(zé)人指出，由于調(diào)控原因，大多數(shù)城市設(shè)置了土地限價(jià)、限溢價(jià)率等機(jī)制，盡管競爭過于激烈會(huì)導(dǎo)致流拍，但地價(jià)相對(duì)而言不那么失控了。因此房企現(xiàn)在看中的區(qū)域均會(huì)考慮入手；而一線城市周邊或者熱點(diǎn)區(qū)域周邊的城市，只要能看到發(fā)展空間，此時(shí)有地塊推出，更是會(huì)投以關(guān)注。他認(rèn)為，這個(gè)周期內(nèi)企業(yè)除了戰(zhàn)略眼光之外，就是資金實(shí)力的比拼了。

“今年拿了地王的房企，明年下半年也要面臨市場挑戰(zhàn)。而我們現(xiàn)在拿地，也可以在差不多時(shí)間推出市場，相對(duì)而言，我們的價(jià)格壓力沒有那么大。”一家剛拿地的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

這就不難理解，與南京、蘇州、合肥等土地市場熱度較高的城市相比，一直處于溫和狀態(tài)的廣州，在11月集中推地，全國房企蜂擁而至。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)控，2016年前三季度，廣州出讓土地面積為403.7萬平方米，僅完成了全年供地計(jì)劃的一半，賣地收入僅為282.4億元，不到去年的三分之一。截至2016年10月底，廣州完成全年土地供應(yīng)量的70%， 11、12月，廣州將推出全年30%的供地量。

變局：拿地主角生變

房企在這一次變局中扮演了重要角色，此前激進(jìn)拿地的房企由于資金短板暴露，不得不選擇觀望，不僅拿地主角變了，資本的更替也開始隱現(xiàn)。

“現(xiàn)在能夠進(jìn)入土拍市場的都是有錢的房企。”上述房企高管透露，以廣州土拍為例，要求每宗地繳納50%保證金，動(dòng)輒上10億的保證金。比如保利地產(chǎn)，幾乎全部地塊都報(bào)了名，匡算下來得交上百億保證金。

在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者拿到的一份參與11月22日廣州土拍的房企名單中，以央企國企背景與大型房企居多，比如華潤、葛洲壩、中糧、廈門建發(fā)、保利、龍湖、中海等20多家房企。

福州土拍房企名單幾乎與廣州土拍名單一模一樣：包括恒大、萬科、泰禾、華潤、碧桂園、金輝、正榮、建發(fā)、招商、中海等30家左右房企。

這一波拿地主角也有與之前相同之處——手上有錢，但變化仍然很大，以資金穩(wěn)健型為主。此前在土拍市場高調(diào)激進(jìn)的房企低調(diào)了許多，例如融信在11月21日福州土拍現(xiàn)場就沒有舉牌。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過多方信源求證獲悉，該公司位于上海某宗高價(jià)地塊，已引起相關(guān)部門關(guān)注。

而萬科、龍湖、保利等上半年拿地較少的房企，現(xiàn)在開始發(fā)力拿地，包括來自福建的建發(fā)、金輝等房企，開始有在某個(gè)看好的城市“補(bǔ)倉”的舉動(dòng)。以某房企為例，該公司在7月以8.6億元拿下福州連潘舊改地塊；11月21日，又以42.76億元拿下一個(gè)舊屋村改造項(xiàng)目。而該公司在今年上半年，聯(lián)手禹洲地產(chǎn)以17.3億元在福州拿地。

值得關(guān)注的是，在億翰智庫此前發(fā)布的《2016年上半年上市房企融資TOP100》榜單中，排名前十的多家房企均在近期積極參與土拍，比如恒大、綠地、碧桂園、華潤、首開股份等。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者此次采訪了多家參與拿地或競拍的房企，主流意見仍然認(rèn)為土地價(jià)值不會(huì)向下，目前政府所推的地塊總體上地理位置、配套、開發(fā)條件等都算比較優(yōu)質(zhì)，短期內(nèi)土地供應(yīng)矛盾仍然存在，土地需求還在，而部分房企現(xiàn)金流也比較充足。

“已經(jīng)進(jìn)來的險(xiǎn)資、基金等不會(huì)退出了，但是現(xiàn)在再進(jìn)入也很難了，房企拿地資金審查嚴(yán)格，需要自有資金。”上述房企高管認(rèn)為，大部分房企土地庫存仍然不多，終歸要補(bǔ)倉，在供需矛盾沒有解決的前提下，只有通過放地拿地調(diào)節(jié)；政府此時(shí)抓緊供地目的仍然在于緩解供需矛盾。“資產(chǎn)荒未來一兩年無法解決的話，一線城市的土地消化都需要一個(gè)合理的周期，過去短平快的戰(zhàn)略已不再可行”。

值得一提的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地價(jià)如果可以有參照物的話，那便是房價(jià)。在同策咨詢一份研究報(bào)告中顯示，本輪調(diào)控城市成交價(jià)格周期一般在32-33個(gè)月，價(jià)格波峰自2016年1月開始出現(xiàn)的城市，主要集中在2016年2月-2017年2月，當(dāng)前這一階段正處于價(jià)格周期波峰，多地連續(xù)刷新市場價(jià)格新高。與此同時(shí)，波谷自2016年4月開始出現(xiàn)，主要集中在2017年6月-2018年10月，2017年上半年經(jīng)過市場博弈后，從下半年開始，價(jià)格將會(huì)開始出現(xiàn)調(diào)整。