有房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，住宅租賃運(yùn)營的市場空間巨大，但選址要謹(jǐn)慎

100％持有住宅，開發(fā)商靠長期租賃回收現(xiàn)金，這種新型業(yè)務(wù)正成為開發(fā)商布局的重點(diǎn)。近日，在北京出讓的四幅地塊中，住宅部分100%均由竟得企業(yè)持有，做成長租公寓產(chǎn)品。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，向熱點(diǎn)城市樓市輸出長租公寓是相關(guān)部門重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)行業(yè)凈利率逐年下滑的趨勢(shì)下，增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化后，開發(fā)商為了尋找新的盈利點(diǎn)，一改過去以“房”為中心的運(yùn)營模式，開始以“人”為中心，布局全地產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，包括長租公寓、聯(lián)合辦公空間等地產(chǎn)新業(yè)態(tài)在內(nèi)的，可與金融、服務(wù)等鏈接的資管服務(wù)鏈?zhǔn)谴笥锌蔀榈囊画h(huán)。

“持有住宅或持有聯(lián)合辦公空間，若從投資回報(bào)率來看，‘京滬深’地價(jià)過高，中國房地產(chǎn)市場的租售比又過低，靠租賃回收的現(xiàn)金可能都無法與開發(fā)持有物業(yè)的資金成本打平”，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，讓持有重資產(chǎn)變輕的方式不排除將資產(chǎn)打包，進(jìn)入資本市場去融資為房企輸血的可能性。

進(jìn)軍地產(chǎn)新業(yè)態(tài)

近幾日，北京出讓四幅地塊，住宅部分全部100%持有，雖然啟動(dòng)限價(jià)模式，但品牌房企依然“熱情”參與，競爭激烈。

以海淀地塊為例，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體以57.6億元摘得海淀永豐20號(hào)地，根據(jù)競拍條件，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業(yè)辦公面積?，F(xiàn)場競拍吸引了包括首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體、碧桂園、龍湖首開聯(lián)合體、萬科綠城聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋、石榴集團(tuán)、中鐵、融創(chuàng)中國等8家拿地主體參與。

根據(jù)競拍條件，該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過53400元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過56100元/平方米，全部居住套型必須符合“90/70政策”，五年內(nèi)不得出售，銷售時(shí)不得搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。

事實(shí)上，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，上述四幅地塊，總計(jì)出讓金203億元，62萬平方米中的50.4萬平方米住宅面積全部由開發(fā)商持有，預(yù)計(jì)將向市場提供8400套長租公寓，其中一宗地塊的出租房樓面價(jià)高達(dá)3.8萬元∕平方米。

張大偉進(jìn)一步表示，持有住宅部分按照3%－4%的租金收益計(jì)算，上述8000多套出租房年租金約3.2億元，按照持有和出售比例來看，開發(fā)商對(duì)上述四幅地塊的持有成本約為140億元，年資金成本約為7億元，租金收益只能回本銀行定期存款，短期內(nèi)盈利和變現(xiàn)都很難。

此外，國泰君安的一份研究數(shù)據(jù)顯示，核心城市租金收入漲幅落后于房價(jià)漲幅，租金回報(bào)率與1年定期貸款利率相近，但需求高，市場空間大。2015年下半年以來，隨著新一輪房價(jià)上漲，“京滬深”三城租金回報(bào)率都降到2%以下，而美國的平均租金回報(bào)率常年穩(wěn)定在6%左右。目前來看，租金回報(bào)率有上漲空間，而推進(jìn)長租公寓也將是解決房地產(chǎn)市場供需矛盾的重要一劑，尤其對(duì)于集中式長租公寓來說，開發(fā)商一旦運(yùn)營成功，存量房優(yōu)勢(shì)和開發(fā)優(yōu)勢(shì)將協(xié)同釋放。

事實(shí)上，2015年初，萬科早就劍指長租公寓，推出長租公寓品牌“萬科驛”，目前已經(jīng)在廣州、上海、廈門、濟(jì)南、北京、西安、重慶等多個(gè)城市落地，并計(jì)劃至2017年將實(shí)現(xiàn)15萬間萬科驛公寓。

8月17日，龍湖地產(chǎn)在香港舉行2016年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，也宣布已正式涉足長租公寓和聯(lián)合辦公兩個(gè)新業(yè)態(tài)，龍湖長租公寓定名為“冠寓”，并且力爭在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)300處長租公寓。此外，包括金地、遠(yuǎn)洋、招商蛇口等房企也都進(jìn)軍長租公寓。

有分析師表示，標(biāo)桿上市房企在前期投入上有資金優(yōu)勢(shì)，可以通過公司債、非公開發(fā)行方式獲取資金。在獲得物業(yè)方面，此類房企可以通過改造自身存量物業(yè)、或是利用政企關(guān)系來獲得存量物業(yè)，在不同城市的開發(fā)團(tuán)隊(duì)能夠把握城市租賃房需求，因此可能會(huì)大量布局該業(yè)務(wù)。

布局資管服務(wù)鏈

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代后，如何挖掘存量房市場的盈利鏈條，以“人”為中心，圍繞“房”的數(shù)公里半徑內(nèi)進(jìn)行服務(wù)鏈條全生態(tài)布局，成為房企下一個(gè)進(jìn)軍領(lǐng)域。鑒于此，除了長租公寓這種新型業(yè)態(tài)外，在過去一年中，開發(fā)商對(duì)聯(lián)合辦公空間的青睞度也很高。

據(jù)記者了解，在聯(lián)合辦公空間興起之初，初創(chuàng)企業(yè)布局較多，但隨著市場的優(yōu)勝劣汰，標(biāo)桿房企開始手握大量優(yōu)質(zhì)資源謹(jǐn)慎進(jìn)入，包括SOHO中國、太古、遠(yuǎn)洋等知名房企。

近日，龍湖地產(chǎn)宣布首個(gè)聯(lián)合辦公空間“一展空間”在北京長楹天街商業(yè)綜合體中正式開業(yè)。據(jù)龍湖方面表示，與國內(nèi)多數(shù)聯(lián)合辦公產(chǎn)品不同，“一展空間”定位于“商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公空間”，如頗具代表性的全球知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)西田（Westfield）推出的“Bespoke”，采用的是“前店后辦公”的模式。

“龍湖北京長楹天街‘一展空間’開業(yè)出租率已達(dá)95%以上”，龍湖集團(tuán)副總裁兼創(chuàng)新事業(yè)部總經(jīng)理韓石表示，龍湖將圍繞入駐企業(yè)進(jìn)行社群運(yùn)營，強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營能力，形成商業(yè)客流與創(chuàng)意辦公的零距離鏈接；建設(shè)眾創(chuàng)生態(tài)圈；承接辦公溢出效應(yīng)；最后，實(shí)現(xiàn)辦公、居住、消費(fèi)一體化，多點(diǎn)多中心形成創(chuàng)新業(yè)態(tài)集合的產(chǎn)業(yè)新區(qū)。而繼北京之后，今年12月份，位于上海的首家“一展空間”也將于龍湖虹橋天街面世。

此外，對(duì)于長租公寓“冠寓”，據(jù)龍湖方面透露，若選址得當(dāng)，是有賬可算的重要業(yè)務(wù)之一。

對(duì)此，上述業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，無論是長租公寓，還是聯(lián)合辦公空間等地產(chǎn)新型業(yè)態(tài)，對(duì)龍湖而言，都是公司長期戰(zhàn)略的重要組成部分，通過對(duì)“人”生活半徑的服務(wù)，在未來可獲取可觀的租金回報(bào)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。事實(shí)上，包括盤活存量房資產(chǎn)在內(nèi)，這都是品牌房企爭搶布局的重要因素。

另外的動(dòng)力，則來自對(duì)資金的追逐。

曾有機(jī)構(gòu)投資者向本報(bào)記者直言，比起傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，尤其是零售或酒店業(yè)態(tài)，“我們更看重房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)，這是我們重點(diǎn)關(guān)注的投資對(duì)象。”

“在目前的中國房地產(chǎn)市場上，持有住宅甚至比持有商業(yè)更讓開發(fā)商興奮”，某不具名人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，“京滬深”及熱點(diǎn)二線城市住宅價(jià)格居高不下，估值較高，若把這些資產(chǎn)打包，甚至做成金融產(chǎn)品，資本市場里將不乏買家，甚至若將租金收益打包，可以通過多種渠道實(shí)現(xiàn)融資輸血，比起“捂地”面對(duì)的政策壓力和不能產(chǎn)生現(xiàn)金流收益而言，開發(fā)商將更看重這種一旦運(yùn)營成功，還能產(chǎn)生品牌價(jià)值，甚至轉(zhuǎn)化為輸出品牌，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的商業(yè)運(yùn)營模式。