既然資金不是問(wèn)題，當(dāng)然要在北京（樓盤(pán)）立足，分享北京樓市和城市紅利，分享京津冀紅利。

李宇嘉

不能出地王是“死命令”，但還要增加土地供應(yīng)，因?yàn)闊狳c(diǎn)城市供不應(yīng)求，這可愁懷了地方政府。近日，在北京舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，為避免地王出現(xiàn)，當(dāng)?shù)卣O(shè)計(jì)了史上難度系數(shù)最高、程序最復(fù)雜，稱(chēng)得上“土拍奧數(shù)考試”的競(jìng)拍規(guī)則?？偨Y(jié)說(shuō)，就是“限地價(jià)+限銷(xiāo)售單價(jià)和均價(jià)+限戶型面積+限再轉(zhuǎn)讓時(shí)間+競(jìng)住房自持面積+競(jìng)商辦自持面積+競(jìng)建設(shè)方案”的“五限三競(jìng)”。

規(guī)則太復(fù)雜，得捋一捋。出讓地塊設(shè)定價(jià)格上限，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上，企業(yè)競(jìng)報(bào)自持住房面積比例。達(dá)到住房自持面積比例限制或舉牌至100%自持時(shí)，轉(zhuǎn)入競(jìng)拍商辦自持面積。兩家以上全部自持商辦后，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)建設(shè)方案，由專(zhuān)家組進(jìn)行評(píng)定確定競(jìng)得人。即便競(jìng)得該地，還要符合銷(xiāo)售均價(jià)和單價(jià)的“高限”，且可銷(xiāo)售住房5年內(nèi)不得二次轉(zhuǎn)讓等。

苛刻的規(guī)則下，從盈利的角度講，已經(jīng)很難算賬了，但依然難擋開(kāi)發(fā)商熱情。據(jù)悉，此次四宗住宅用地吸引近20家開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科、保利、招商、碧桂園、綠地等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商悉數(shù)登場(chǎng)。北京“土拍”一如既往地火爆，但沒(méi)想到“五限三競(jìng)”下熱度仍不減。競(jìng)拍至地價(jià)上限、100%住房自持階段，都沒(méi)有超過(guò)10分鐘。最后，4宗地塊住宅全部100%自持，甚至一宗地的商業(yè)部分也100%自持。

表面看，房企都愿意當(dāng)“包租婆”，但事實(shí)上則是開(kāi)發(fā)商不想低價(jià)賣(mài)房，背后折射了地價(jià)和房?jī)r(jià)被低估的現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前，90%的開(kāi)發(fā)商已完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，銷(xiāo)售回款可觀，而過(guò)去1年企業(yè)債、理財(cái)和保險(xiǎn)等表外資金對(duì)開(kāi)發(fā)商的“接濟(jì)”是史無(wú)前例的（如今年投向房地產(chǎn)的理財(cái)翻了10倍、70%的公司債為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行），加上資金成本低廉，“不差錢(qián)”的開(kāi)發(fā)商到處尋找前景可觀的土地。

歷來(lái)，北京都是房企必爭(zhēng)之地，即便是再?lài)?yán)厲的限制，也擋不住開(kāi)發(fā)商在“皇城根”拿地的熱情，因?yàn)榇蠹叶荚谫€，地價(jià)被低估、自持部分可轉(zhuǎn)出去，未來(lái)限制會(huì)松綁。因此，筆者認(rèn)為，單從限制地王和土地價(jià)格的角度看，從培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)的角度看，北京式“土拍”確實(shí)有積極意義，但若從控制房?jī)r(jià)上漲、增加住房供應(yīng)的角度看，如此多限制下的“土拍”，結(jié)果不盡如人意。

北京這樣的城市，租金回報(bào)率只有1.5%，與一年期存款利率差不多，要60-70年才能收回投資，開(kāi)發(fā)商愿意當(dāng)“包租婆”，筆者認(rèn)為還有一個(gè)原因，就是國(guó)內(nèi)金融創(chuàng)新、影子銀行發(fā)展轟轟烈烈的當(dāng)下，借助證券化收回投資已不成問(wèn)題。今年前三季度，4.3萬(wàn)億的全部房地產(chǎn)新增貸款（包括個(gè)貸）已被認(rèn)為是空前規(guī)模，但公司債、理財(cái)、保險(xiǎn)等投入房地產(chǎn)的資金就有5萬(wàn)億左右。

表外低成本資金已成為房企主要融資渠道，保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用達(dá)到12.8萬(wàn)億，扣除6.6萬(wàn)億的存款和債券，1.8萬(wàn)億的股票和基金，剩下的4.4萬(wàn)億為“其他投資”。這里面，相當(dāng)比例就是不動(dòng)產(chǎn)投資（或以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)的金融產(chǎn)品）。如果以50%計(jì)算，投入樓市的資金也高達(dá)2.2萬(wàn)億。自持物業(yè)收回投資不在話下，只要物業(yè)優(yōu)質(zhì)即可，光不動(dòng)產(chǎn)抵稅就夠誘惑了。

經(jīng)濟(jì)完成轉(zhuǎn)型之前，樓市托底功能不能卸去，不動(dòng)產(chǎn)依然是有效資產(chǎn)中“最厚實(shí)”的那一塊，也是抵御貨幣泡沫，獲得資產(chǎn)收益的最佳載體，更是獲得融資、進(jìn)行投資最可靠的信用背書(shū)。退一步來(lái)講，北京市場(chǎng)是任何一家大開(kāi)發(fā)商都不會(huì)錯(cuò)過(guò)的，既然資金不是問(wèn)題，當(dāng)然要在北京立足，分享北京樓市和城市紅利，分享京津冀紅利。這樣來(lái)看，當(dāng)個(gè)包租婆也是蠻劃算的。

（作者供職于深圳（樓盤(pán)）房地產(chǎn)研究中心）