嚴格執(zhí)行房貸“因城施策”、嚴禁理財資金入房地產(chǎn)領(lǐng)域、徹查偽造收入證明等違規(guī)行為……隨著潛在風(fēng)險的逐步積聚，占比過大的房貸成了懸在銀行頭上的一把“尖刀”，相關(guān)部門的監(jiān)管隨之不斷加碼。

“我行近段時間拒絕了好幾個前來辦理個人房貸的客戶，有的是因為信用有瑕疵，還有的是因為單位收入證明造假。目前我行已經(jīng)不再認可單位開出的紙質(zhì)收入證明，而是要求借款人通過網(wǎng)上申報。”近日，上海一家國有大行區(qū)級支行個人客戶部客戶經(jīng)理葉琳（化名）告訴《國際金融報》記者，“行里規(guī)定非常嚴格，即使簽了合同發(fā)現(xiàn)不符合放貸條件的也必須停止辦理。”

為落實房地產(chǎn)調(diào)控工作，合理控制業(yè)務(wù)增速，有效緩釋行業(yè)集中度偏高的風(fēng)險，近期銀監(jiān)會下發(fā)通知，擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構(gòu)進行專項檢查。

葉琳告訴記者，“今年下半年開始，銀行審核要求就嚴格了很多，審批速度也放慢了，申請成功的人數(shù)也在減少，時間上有滯后效應(yīng)，年底前真正發(fā)放的個人房貸肯定會出現(xiàn)下降。”

自查地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)

個人房貸這項昔日的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)已經(jīng)成了監(jiān)管的重中之重。近兩個月以來，銀監(jiān)會多次強調(diào)了對房地產(chǎn)以及相關(guān)業(yè)務(wù)的管理。

根據(jù)銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查的緊急通知》，要求被查機構(gòu)提交今年1至9月與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)情況，報送時間截至12月5日。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示：“此次專項檢查顯然聚焦兩個問題。第一是首付款中是否存在各類違規(guī)的資金。第二是按揭貸款的發(fā)放是否合規(guī)，這都需要商業(yè)銀行加強審核，進而確保房貸市場的健康穩(wěn)定。”

“從實際情況看，通過此類檢查，能夠梳理房貸的操作流程和規(guī)則，讓相關(guān)業(yè)務(wù)部門操作人員能夠遵守貸款的基本原則，進而也堵住了一些造假的或沒有購房資格的人進入房貸市場，這實際上是凈化了房貸市場，同時確保有效的房貸資源能夠為一些有購房資格的剛需購房者所使用。”嚴躍進強調(diào)。

除銀監(jiān)會之外，地方銀監(jiān)局以及地方政府也加強了對樓市的信貸調(diào)控。

11月8日，上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于進一步加強個人住房信貸風(fēng)險管理的通知》（下稱“通知”），指導(dǎo)轄內(nèi)商業(yè)銀行如何加強個人住房信貸審查。無論是對首付來源、還款能力，還是對買房資格的審查，這都是迄今為止最嚴厲的一份指導(dǎo)意見。

除了嚴格執(zhí)行個人住房貸款最低首付比和限貸等要求外，根據(jù)上海銀監(jiān)局的要求，銀行要嚴格執(zhí)行首付資金真實性檢查，防止借款人通過消費貸款、經(jīng)營貸款、信用卡透支、P2P、小額貸款公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，不得利用信托公司等通道直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸提供資金支持。

此外，上海銀監(jiān)局還要求各商業(yè)銀行對償債能力審查也將全面從嚴，不僅要控制借款人的月房貸支出與收入比，而且會從嚴審核所有債務(wù)支出以及還款收入，流程將全面改造。

貸款及理財受影響

在監(jiān)管不斷加強的背景下，多個城市近期上調(diào)了貸款利率，如北京地區(qū)的銀行首套房最低貸款利率普遍從八二折上調(diào)至八五折。

記者采訪了解到，實際上，上海、深圳等地首套房最低貸款利率已經(jīng)較早上調(diào)，目前八八折早已難覓蹤跡，基本都是九折。

“上海首套房最低貸款利率很早就調(diào)至九折了，從房貸申請情況來看，房貸需求依然是剛性，這類客戶不會因為審查嚴格了而不再買房。”一位銀行零售信貸部人士告訴《國際金融報》記者，銀行放貸供應(yīng)這塊確實對個人房貸越來越收緊了，不過裝修貸、車位貸等與房貸相關(guān)的貸款還在上升。

銀行客戶除了借貸受到影響外，理財也將受波及。近年來，銀行理財資金大舉流入房地產(chǎn)業(yè)已成為監(jiān)管層監(jiān)管的重點之一。

《通知》明確提出需要檢查“是否嚴格執(zhí)行銀行理財資金投資非標資產(chǎn)的比例限制；是否比照自營貸款管理的要求，強化對銀行理財資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)督管理；是否存在理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題”。

根據(jù)銀行業(yè)理財?shù)怯浲泄苤行挠邢薰景l(fā)布的《2016年上半年中國銀行業(yè)理財市場報告》，上半年累計有18.99萬億元的理財資金通過配置債券、非標資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等方式投向了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實體經(jīng)濟。其中，投向房地產(chǎn)業(yè)的占比為13.06%，即共計有2.09萬億元流向房地產(chǎn)。

嚴躍進指出，對于商業(yè)銀行理財資金的監(jiān)管是近期的一個動作。商業(yè)銀行實際上確實存在一些問題，比如很多理財業(yè)務(wù)之所以有較高的收益率，就在于此類資金最后投入了房地產(chǎn)市場。后續(xù)對于此類資金監(jiān)管強化，會影響理財業(yè)務(wù)的收益狀況。

此外，記者注意到，“是否通過多層嵌套等產(chǎn)品規(guī)避監(jiān)管要求”等房地產(chǎn)信托合規(guī)經(jīng)營情況也是此次檢查的要點之一。

一家信托公司項目經(jīng)理告訴記者：“此前一系列的樓市新政對房地產(chǎn)信托市場已產(chǎn)生一定影響。”用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為63.36億元，相較9月的201.52億元環(huán)比減少68.56%。

信托產(chǎn)品投資者王斌（化名）告訴記者：“客戶經(jīng)理推薦的信托產(chǎn)品明顯變少了，預(yù)期收益率也明顯下降。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也很少聽到了，現(xiàn)在介紹的基建類項目比較多。”

上述信托公司項目經(jīng)理也表示：“信托公司目前對房地產(chǎn)信托項目審批會非常嚴格，對房地產(chǎn)標的資質(zhì)有嚴格的規(guī)定。但是地產(chǎn)項目依然是一塊比較大的業(yè)務(wù)，信托公司也不會完全放棄，會從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。”

個人房貸11月或回落

最令監(jiān)管層擔(dān)憂的是系統(tǒng)性風(fēng)險。

由于今年不少城市房價前期上漲幅度較大，令個人住房按揭貸款持續(xù)擴張。央行數(shù)據(jù)顯示，前三季度個人住房按揭貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。

多家銀行零售信貸人士向記者表示，今年上半年居民住房按揭貸款增長是直線上升的，有的地區(qū)按揭貸款規(guī)模比去年末都翻倍了。

房貸快速擴張引起了監(jiān)管層的重視。9月中旬，銀監(jiān)會主席尚福林曾強調(diào)，要加強對房地產(chǎn)信貸壓力測試和風(fēng)險測試。

緊接著，在10月召開的銀監(jiān)會三季度經(jīng)濟金融形勢分析會上，銀監(jiān)會再度提出嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營。

多家大中型銀行也判斷房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險上升。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資存在一定潛在風(fēng)險。前三季度房地產(chǎn)市場價升量增，房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資和銀行表內(nèi)外融資均有較快增長，個人按揭貸款的增長也不斷提速，房地產(chǎn)市場的杠桿率進一步增高。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況看，行業(yè)前三季度盈利并未實現(xiàn)與銷售的同步增長，高杠桿帶來的財務(wù)成本壓力也并未得到根本解決。隨著9月底以來房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷收緊，房地產(chǎn)市場銷售進入下行通道，增量資金的來源也受到限制，部分負債率較高的中小型房企可能面臨比以往更大的資金壓力。這些風(fēng)險不得不重視。

連平進一步向《國際金融報》記者表示：“銀行個人住房按揭貸款或?qū)?1月開始有所回落。”

也有銀行明確規(guī)定，在發(fā)放個人住房按揭貸款的量上，要求做到月度增量環(huán)比下降，即11月較10月的住房貸款增量要低于10月較9月增加的量。

不過，連平也指出，這并不代表房貸已經(jīng)不是銀行的核心業(yè)務(wù)。“住房貸款依然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行會在符合國家和地方調(diào)控政策的前提下保持住房按揭業(yè)務(wù)發(fā)展。”連平說，“房貸增速放緩后，銀行貸款投向上會青睞大中型制造業(yè)企業(yè)。因為實體經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)探底回升的跡象，特別是制造業(yè)回暖，企業(yè)貸款需求有望提升。”

對于房價，嚴躍進指出：“此次檢查將剔除掉一部分不合格的購房群體，自然會使得市場交易出現(xiàn)下滑。那么從這個角度看，購房需求減少了，房價自然會有所下降或者說增幅收窄。”