11月17日上午，北京“限房價、競地價” 試點土拍四宗地塊全部競拍結(jié)束，四宗地塊住宅部分均由房企100%自持。
其中，海淀永豐20號地被首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體以57.6億元的價格拿下;海淀18、19號地、大興黃村地塊觸及價格上限，進(jìn)入之后的投報程序，國土局將在十個工作日后揭曉宗地得主。
爭搶：條件苛刻難抑房企熱情
今天上午首先拍賣的海淀永豐20號地，根據(jù)出讓信息，北京市海淀區(qū)”海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）HD00-0401-0093、0097、0099、0108地塊二類居住及零售商業(yè)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)，該地塊起始價39億元，總建筑面積183336平米。
19家企業(yè)參與競拍，經(jīng)過40輪的競拍，觸及上限57.6億，現(xiàn)場轉(zhuǎn)入自持商品住房面積競拍環(huán)節(jié)。在自持商品住房面積競拍環(huán)節(jié)，首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體投報10%的自持商品房住房面積，最終競得該地塊。
而另一宗位于大興的首個“限房價、競地價”試點地塊爭奪則更為激烈。出讓信息顯示，北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街DX00-0202-0305地塊R2二類居住用地、DX00-0202-0308地塊A33基礎(chǔ)教育用地國有建設(shè)用地，該地塊起始價24.8億元，總建筑面積135275平米。
僅6分鐘、21輪舉牌，由招商率先達(dá)到價格上限36.75億元，便轉(zhuǎn)入競報企業(yè)自持商品住房面積階段，僅5分鐘便由國瑞達(dá)到自持面積上限40%。最終10家房企報投商品住宅自持，保利、中鐵建、龍湖首開聯(lián)合體、萬科住總聯(lián)合體、國瑞、綠城九龍倉聯(lián)合體和中鐵等7家房企自持比例達(dá)100%。
中原地產(chǎn)分析師張大偉感慨，此次土拍可以感受到北京為了避免地王出現(xiàn)已經(jīng)做到了極致，限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積，調(diào)控力度前所未有；但開發(fā)商拿地的激情也到了極致。
最終：開發(fā)商紛紛變房東
至此，北京四宗“限房價、競地價”地塊（海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊、大興黃村21號地塊）拍賣落下帷幕，總土地出讓金額達(dá)到203.35億元，且四宗地塊的住宅面積均將由開發(fā)商自持并作為租賃住房出租，不得銷售。
據(jù)中原地產(chǎn)測算，這4宗地塊合計住宅地塊部分面積為50多萬平米，按照60平米出租房計算，大約可以出現(xiàn)9000套左右的租賃房源。張大偉認(rèn)為，此次土拍試點或許意味著傳統(tǒng)開發(fā)模式的終結(jié)，一、二線城市已經(jīng)從過去的增量開發(fā)、增量市場逐步變成存量市場，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了服務(wù)時代。
市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，競投企業(yè)自持商品住房的面積，將滿足不同層次自住性的住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求，是我市落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的創(chuàng)新舉措，旨在積極推動建立購租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。
思考：100%自持盈利或成難題
昨天土拍結(jié)束后，就有業(yè)內(nèi)人士表示了對房企能否盈利的擔(dān)憂。一家大型房企負(fù)責(zé)人表示，按照他的過往經(jīng)驗，已無法算清楚上報100%商品房自持的這些房企該如何盈利。
張大偉指出，以海淀18號地為例，“樓面價達(dá)到了3.8萬元/平米，由于全部自持只能出租不能出售，額外可能的價值只有千人配套商業(yè)+地下車位等。持有的住宅部分按照3-4%的租金收益計算。長久租賃權(quán)價值預(yù)計在3-4萬一平米。”
張大偉認(rèn)為，該項目變現(xiàn)難度極大，可能通過基金上市或者長期使用權(quán)出讓，但是都面臨政策難題。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商雖然不能分割產(chǎn)權(quán)銷售，但其在金融端的出口并未被封住。通過項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或住房抵押貸款方式，開發(fā)商可以實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，賺取較高收益。
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