2016年走近尾聲，經(jīng)過前10月的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)怎樣一種態(tài)勢？
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的前10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況來看，這是“破紀(jì)錄”的一年。
11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布，1-10月份，全國商品房銷售面積120338萬平方米，同比增長26.8%；商品房銷售額91482億元，同比增長41.2%。
這樣一組數(shù)字一眼看上去似乎毫無特別之處，比較搶眼的就是商品房銷售額增長速度比較大，而且比銷售面積增長速度快。
顯然這些也是亮點(diǎn)——首先，近幾年來國家統(tǒng)計(jì)局公布的全年商品房銷售數(shù)字，很少出現(xiàn)如此高的增長速度。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，從2008年開始，中國房地產(chǎn)商品房銷售金額年平均增速為16.35%。其中，有兩個(gè)年度增速為負(fù)，分別為2008年同比增長-19.5%，2014年增速-6.3%。而且只有一個(gè)年度增速超過今年前10月，即2009年，全年增速達(dá)到75.5%。
綜合可見，2016全年房地產(chǎn)銷售額將會(huì)是僅次于2009年4萬億刺激與救市政策出臺(tái)后的爆發(fā)式增長一年；16.35%的增長速度，也大幅超過2008年來的GDP平均增速。
從銷售金額總量來看，這八年來，中國房地產(chǎn)全年商品房銷售額從24071億元增長至超10萬億元，增長幅度將近5倍。
按照2016年度月均銷售額計(jì)算，預(yù)計(jì)今年全年商品房銷售額將達(dá)約11萬億元。雖然最后兩個(gè)月的數(shù)據(jù)仍然屬于預(yù)測，但只看前10月91482億元的銷售額，已經(jīng)創(chuàng)造了新的紀(jì)錄，此前高點(diǎn)為2015年的87281億元。
其次，從銷售面積方面來看，前10月26.8%的同比增速較銷售額增速為低，顯然可以判斷，本年度房地產(chǎn)價(jià)格較上一年度有較快速度增長。
觀點(diǎn)指數(shù)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，2008年全國商品房銷售均價(jià)為3882.4元/平方米，2009年大幅增長至4694.7元/平方米。
此后數(shù)年，全國商品房銷售均價(jià)保持平穩(wěn)增長，2010年踏上5000元的臺(tái)階，并保持了3年之久，直到2013年突破6000元關(guān)口，達(dá)到6237.3元/平方米；2014年（6323.5元/平方米）與2015年（6792.6/平方米）均價(jià)與2013年同樣保持平穩(wěn)增長，直到本年度（截止到10月份）銷售均價(jià)達(dá)到7602.1元/平方米。
量價(jià)齊漲的行業(yè)態(tài)勢隨著10月份全國二十多個(gè)城市出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策而有所回落，但這并不會(huì)改變?nèi)攴康禺a(chǎn)銷售額與銷售均價(jià)創(chuàng)造新紀(jì)錄的局面。
具體到房地產(chǎn)企業(yè)，前10月銷售金額超過3000億的企業(yè)有兩家，超過2000億的有三家，超過1000億的有八家。與過去數(shù)年保持七家數(shù)量不變不同的是，本年度隨著房地產(chǎn)銷售額的大幅增長，千億房企俱樂部也將增加數(shù)位新成員。
首先成功上位的是融創(chuàng)和華夏幸福，綠城和華潤置地也基本可以確定，在接下來兩個(gè)月內(nèi)達(dá)成1000億銷售規(guī)模目標(biāo)。
另據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，前10月排行前三位的恒大、萬科、碧桂園銷售總額為9001億元，占全國商品房銷售額比重9.84%；銷售金額前十企業(yè)總額約為18300億元，占全國商品房銷售額比重約為20%。
對比觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)往年的比重，前十企業(yè)銷售額占比分別為：2013年13.69%、2014年17.65%、2015年17.57%。
“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局在銷售方面的表現(xiàn)一年比一年顯眼，這也代表著房地產(chǎn)企業(yè)間的并購整合必然會(huì)加速。
雖然只是前10月的數(shù)字，但我們已經(jīng)基本可以判斷行業(yè)全年的走勢。年初較為平穩(wěn)，三月之后開始爆發(fā)式增長，年中銷售額同比增速一度連續(xù)三個(gè)月超過50%，8月開始增速降低，但到目前為止，仍保持著40%以上高位。
如果是“去庫存”目標(biāo)，那么一二線城市特別是出臺(tái)了調(diào)控政策的20多個(gè)城市，可以說已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)，我們還需要繼續(xù)關(guān)注的是三四線城市。
至于行業(yè)的未來，觀察房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元，同比增長6.6%，增速比1-9月份加快0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快4.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資增長5.9%。
6.6%的增速較今年最高點(diǎn)7.2%少了0.6個(gè)百分點(diǎn)，而且已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回升。但是，在政策收緊、監(jiān)管部門大力整頓市場秩序的背景下，房企開發(fā)投資增速回調(diào)是很大概率事件。
還有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注：央行11月11日公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，10月廣義貨幣(M2)余額151.95萬億元，同比增長11.6%；人民幣貸款新增6513億元，與上月新增1.22萬億元相比明顯放緩。
其中，住戶部門中長期貸款增加4891億元，占比約75%。
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